나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6064 [1] 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 9층926호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부천 2024타경6064 [1] 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 9층926호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경6064
• 주소: 경기도 김포시 김포한강10로 190, 9층926호 (구래동,중일라크리움)
• 감정가: 123,000,000원
• 최저가: 42,189,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 오피스텔

부천지원 경매1계 2024타경6064 | 소재지: 경기도 김포시 김포한강10로 190, 9층926호 (구래동,중일라크리움) | 감정가: 123,000,000원 | 최저가: 42,189,000원 | 용도: 오피스텔

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 부천지원 2024타경6064 (1)이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각으로 진행되는 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 경기도 김포시 구래동 6878-7 중일라크리움 9층 926호입니다.

용도는 오피스텔이며, 소유자와 채무자는 정OO로 동일하고, 채권자는 에OOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 감정가 및 면적

본 물건의 감정가는 123,000,000원입니다.

건물 전용면적은 20.69㎡ (약 6.26평)이며, 토지 지분 면적은 6.00㎡ (약 1.82평)입니다.

전용면적 20.69㎡는 소형 오피스텔 타입으로, 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 크기입니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

최고의 입지:

본 오피스텔은 김포 한강신도시 중심 상업지구 내에 위치하며, 주위는 업무시설, 근린생활시설, 대규모 아파트단지가 혼재된 지역으로 상권 형성이 잘 되어 있어 주위환경은 무난한 편입니다.

감정평가서상 '한가람초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 맞은편 횡단보도를 건너면 지식산업센터를 포함한 업무시설까지 도보로 이동 가능하여 직주근접성이 우수합니다.

교통상황:

본건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 사정은 매우 양호합니다.

김포도시철도 구래역과 양촌역을 도보로 이용할 수 있는 더블 역세권 입지이며, 구래역 복합환승센터가 가까워 서울 방면 M버스 등 광역 교통망 이용이 편리합니다.

올림픽대로 연장 및 제2외곽순환도로가 인접하여 광역적인 유동인구 확보가 용이합니다.

2.2. 건물 현황 및 이용상태

건물의 구조:

2021년 4월경에 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하 4층 ~ 지상 15층 규모의 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건물 내 9층에 위치합니다.

외벽은 콘크리트 위 돌붙임 및 페인팅 등 마감, 내벽은 몰탈 위 벽지 등 마감, 창호는 샷시창호입니다.

내부는 현재 오피스텔(주거)로 이용 중이며, 급배수, 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등을 구비하고 있습니다.

2.3. 토지 및 공법상 제한

토지의 형상 및 이용상태:

장방형의 토지이며, 인접토지 및 도로와 동고평탄합니다. 현황 업무시설 및 근린생활시설 건물 부지로 이용 중입니다.

본 오피스텔은 남서측 및 북동측으로 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 일반상업지역에 속하며, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다.

주변에 대로2류(폭 30m-35m)와 중로2류(폭 15m-20m)에 접하고 있어 교통 접근성이 좋습니다.

그 외 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 택지개발지구 등의 제한이 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 권리 관계

본 건은 부동산 강제경매 사건입니다.

등기부 상 채권자(에OOOOOOOOOOOOO)의 강제경매 신청에 의한 경매 진행 건입니다.

소유자 정OO와 채무자 정OO가 동일하므로, 낙찰 후 소유권 이전 절차는 깔끔하게 정리될 것으로 예상됩니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 보이나, 상세한 권리 분석을 위해서는 말소기준권리를 포함한 등기부등본 및 매각물건명세서 확인이 필수적입니다.

임대관계 사항은 미상(未詳)이므로, 낙찰 후 발생할 수 있는 대항력 있는 임차인의 유무를 철저히 조사해야 합니다. (주의사항에 포함)

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본건이 위치한 구래동 상권은 한강신도시의 중심 상업지구이며, 먹자골목 상권이 형성되어 있습니다.

주변에는 이마트, 메가박스, 롯데시네마 등 대형 상업시설과 호수공원, 주민센터, 스포츠센터 등 생활 인프라 시설이 풍부하게 갖춰져 있어 임차인 모집에 유리합니다.

배후수요로는 대규모 주거복합타운 외에도 김포골드밸리, 인천검단산업단지 등 산업단지와 인접해 있어 상주 근로자 약 14만여 명 이상의 임대수요를 기대할 수 있습니다.

4.2. 생활 정보

혐오시설:

본건 인근은 신도시 계획개발지구로, 주변에 쓰레기 자동이동시설인 '크린넷'이 설치되어 있습니다.

일부 주민들은 크린넷 주변에 쓰레기 적치로 인한 악취 및 잦은 고장을 문제로 지적하고 있으므로, 현장 방문 시 크린넷 투입구 위치 및 관리 상태를 확인하는 것이 필요합니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

임차인 리스크:

감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 낙찰 후 명도(건물 인도) 과정에서 대항력 있는 임차인(전세권 등)이 있을 경우, 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 리스크가 있으므로, 임차인 현황조사 및 점유 관계를 철저히 확인해야 합니다.

명도 난이도:

소유자/채무자가 점유 중일 경우 명도는 상대적으로 수월할 수 있으나, 강제경매의 특성상 명도 저항이 있을 수 있습니다.

시장 리스크:

구래동은 오피스텔 밀집 지역으로, 주변에 유사한 신축 오피스텔 공급이 많을 수 있습니다. 따라서 주변 신축 오피스텔과의 임대료 및 매매가 경쟁력을 고려해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 김포 한강신도시 내 우수한 상권과 교통 입지를 갖춘 비교적 신축 오피스텔로, 안정적인 임대수익을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건입니다.

소형 평형으로 1인 가구 임차 수요가 풍부한 지역이며, 2021년 준공으로 건물 상태가 양호합니다.

다만, 임대관계가 미상인 점을 고려하여 명도 및 권리 분석에 대한 철저한 준비가 필요합니다.

투자 포인트:

1. 더블 역세권: 구래역/양촌역 도보 이용 가능한 우수한 교통 입지.

2. 풍부한 임대수요: 인근 산업단지 및 상업지구 종사자를 배후수요로 확보 가능.

3. 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 내부 및 건물 상태 양호.

4. 중심 상권 인프라: 이마트, 메가박스, 각종 근린생활시설 이용 편리.

법원 정보

부천지원 경매1계