나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경79323 [1] 경기도 가평군 상면 상동리 115-13 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장병선 · 평가일 2024.07.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 가평군 상면 상동리 소재 '상동리마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 주위는
일반 점포 및 음식점, 펜션 및 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지방도변 농촌지역으로서
제반 주변환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 주상용 건부지로 이용중임.
기호 4 : 부정형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 ""도로""임.

인접 도로상태

기호 1 : 북서측으로 폭 약 8미터 내외 및 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접함.
기호 4 : ""도로""임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1,4 : 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2019-07-26)(접함), 가축사육제한구역(모든
축종 사육제한), 접도구역(지방도387호선), 자연보전권역.

제시목록 외의 물건

지적 및 건물개황도와 건물이용상태(㉣) 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 경량철골구조 및 일반철골구조 샌드위치패널지붕 2층건으로서
외벽 : 비닐사이딩
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 등 마감
창호 : 샤시 창호 등.
기호 3 : 일반철골구조 평지붕(일반철골구조) 2층건으로서
외벽 : 비닐사이딩 및 판넬마감
내벽 : 벽지 도배, 일부 타일 등 마감
창호 : 샤시 창호 등.

이용상태

기호 2 : 근린생활시설 및 단독주택으로 이용중임.
기호 3 : 근린생활시설(원룸)로 이용중임.
(내부구조는 ""건물이용상태"" 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

지적 및 건물개황도와 건물이용상태(㉠~㉢,㉤,㉥) 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상
기 타 : 일반건축물대장상 기호 2 건물의 2층 계단실이 등재되었으며, 제시외건물㉤
부분임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함, 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경79323 (1)

소재지: 경기도 가평군 상면 상동리 115-13

용도: 근린시설

감정가: 889,683,600원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합 (추정)

1.2. 토지 정보

토지면적: 587.00㎡ (약 177.57평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

지목: (명시되지 않음, 건부지로 이용 중)

토지 이용 현황: 부정형의 토지로서 인접지와 등고평탄한 주상용 건부지로 이용 중.

인접 도로: 북서측 폭 약 8미터 내외 및 남측 폭 약 3미터 내외의 포장도로 접함.

토지 이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 접도구역, 자연보전권역.

1.3. 건물 정보

건물면적: 341.90㎡ (약 103.43평)

건물지분: 341.9㎡

건물 제시외면적: 244.90㎡ (약 74.09평)

건물 구조:

* 건물(2): 경량철골구조 및 일반철골구조 샌드위치패널지붕 2층건. 외벽 비닐사이딩, 내벽 벽지/타일 마감.

* 건물(3): 일반철골구조 평지붕 2층건. 외벽 비닐사이딩/판넬 마감, 내벽 벽지/타일 마감.

이용상태:

* 건물(2): 근린생활시설 및 단독주택으로 이용 중.

* 건물(3): 근린생활시설(원룸)로 이용 중.

건축물표제부상 총 면적 (추정): 약 363.63㎡ (292.01㎡ + 71.62㎡)

2. 입지조건

* 위치: 경기도 가평군 상면 상동리 소재 '상동리마을회관' 북동측 인근에 위치.

* 주위 환경: 일반 점포, 음식점, 펜션, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지방도변 농촌 지역. 제반 주변 환경은 보통 수준임.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통임.

* 도로접근성: 북서측으로 폭 약 8미터 내외 및 남측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 근저당권 (을4) 접수일자 2021-08-23 (농업협동조합자산관리회사)

* 등기부채권 총액 (토지): 668,122,930원

* 등기부채권 총액 (건물): 671,430,027원

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-05-12, 대항력 없음.

* 남궁 : 보증금 40,000,000원, 차임 280,000원, 전입/사업일자 2022-12-16, 확정일자 2023-02-10, 대항력 없음.

* 남궁 : 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-12-16, 확정일자 2023-02-10, 배당신고일자 2024-08-29, 대항력 없음.

* 손 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2023-03-15, 확정일자 2023-08-18, 배당신고일자 2024-09-11, 대항력 없음.

* 주식회사성불당: 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2021-05-26, 대항력 있음.

* 인수 가능한 임차인의 보증금 합계: 0원 (단, 주식회사성불당은 대항력이 있어 별도 확인 필요)

* 기타 권리사항: 다수의 근저당권, 가압류 등이 등기되어 있으나, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

4. 상권분석

* 본건은 지방도변에 위치하며, 주변에 일반 점포, 음식점, 펜션, 단독주택, 농경지가 혼재하는 농촌 지역임.

* 주된 용도는 제2종 근린생활시설로서, 소규모 상업 활동 또는 주거 용도로 활용 가능한 구조를 가지고 있음.

* 인근에 '상동리마을회관'이 소재하며, 지역 주민 및 관광객을 대상으로 하는 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됨.

* 검색 결과, 주변에 편의점(이마트24, CU 등)이 확인되나, 대규모 상업 시설은 소재하지 않음.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용도 가능함.

* 주변 시설: 검색 결과, 아침고요수목원, 쥬쥬키즈풀빌라, 켄싱턴리조트 등 관광 및 휴양 시설이 다수 분포하고 있어, 주말 및 휴가철 유동인구의 유입이 있을 수 있음.

* 편의시설: 지역 내 편의점 및 소규모 상점들이 존재하나, 대형 마트, 병원 등은 원거리에 위치할 가능성이 높음.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 주식회사성불당은 보증금 0원에 대항력이 있는 임차인으로, 실제 점유 및 사용 관계에 대한 면밀한 조사가 필요함. (금액이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력으로 인한 인수 가능성을 배제할 수 없음)

* 재매각 물건: 본건은 재매각으로 진행되는 물건으로, 이전 경매에서의 유찰 또는 낙찰 후 발생한 문제점에 대한 확인이 필수적임. (잠재적인 권리관계 복잡성 또는 시장의 낮은 관심 가능성 시사)

* 제시외 건물 포함/제외 상충 정보: "주의사항"에서 제시외 건물 포함을 명시했으나, "물건명세서 참고사항"에서는 지상 컨테이너박스2동, 정자1동, 창고1동이 매각에서 제외된다고 기재되어 있어, 실제 매각 대상 범위에 대한 명확한 확인 및 현장 조사가 반드시 필요함.

* 혐오시설 정보: 주변에 중대한 혐오시설이 확인되지 않았으나, 지역 특성상 소음, 악취 등을 유발할 수 있는 시설(소규모 축사 등)의 존재 여부는 현장 조사를 통해 재확인할 필요가 있음.

* 토지 이용계획상 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 접도구역, 자연보전권역 등으로 묶여 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 가평군 상면의 지방도변에 위치한 근린생활시설로, 관광지 인근이라는 특성이 있으나 전반적인 주변 환경은 농촌 지역임. 감정가는 8.89억원 수준이나, 재매각 물건이라는 점과 대항력 있는 임차인의 존재, 그리고 제시외 건물 포함 여부에 대한 상충 정보는 본건의 주요 리스크 요인으로 작용할 것으로 판단됨. 특히 제시외 건물 관련 정보 불일치는 매수인이 인수 후 예상치 못한 법적, 금전적 문제를 겪을 수 있으므로, 입찰 전 철저한 현장 조사와 권리관계 명확화가 선행되어야 함.

8. 투자 포인트

* 재매각을 통한 최저 입찰가 하락 가능성: 통상 재매각 물건은 경쟁이 덜하거나 가격 조정이 이루어질 가능성이 있음.

* 복합 용도 활용 가능성: 근린생활시설 및 단독주택, 원룸으로 이용 가능한 건물 구조는 다양한 수익 창출 모델을 고려할 수 있음.

* 관광지 인근의 잠재적 가치: 아침고요수목원 등 유명 관광지와 인접하여, 휴양 시설, 펜션 등으로의 전환 또는 임대 수요를 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 정확한 예상 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 법원 진행 경과, 경쟁 구도 등 다양한 변수에 따라 달라지므로, 본 보고서에서는 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 잠재적 입찰가 범위로 제시함. (이는 통상적인 재매각 물건 및 리스크 요인을 고려한 가이드라인이며, 실제 입찰 시에는 별도의 정밀 분석이 필요함)

* 감정가: 889,683,600원

* 예상 입찰가 범위: 약 622,778,520원 ~ 711,746,880원 (감정가의 70~80%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.