나이스옥션 법원경매 고양 2024타경62737 [1] 경기도 파주시 파주읍 부곡리 163-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경62737 [1] 경기도 파주시 파주읍 부곡리 163-1 임야 경매

• 사건번호: 2024타경62737
• 주소: 경기도 파주시 파주읍 부곡리 163-1
• 감정가: 28,870,728,400원
• 최저가: 6,931,862,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

고양지원 경매5계 2024타경62737 | 소재지: 경기도 파주시 파주읍 부곡리 163-1 | 감정가: 28,870,728,400원 | 최저가: 6,931,862,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 고양지원 2024타경62737 (1)이며, 소재지는 경기도 파주시 파주읍 부곡리 163-1 외 필지입니다. 본 물건은 임야 등 다수의 필지로 구성된 토지 매각이며, 총 면적은 183,820.00㎡ (약 55,607.05평)입니다. 감정가는 28,870,728,400원입니다.

1.2. 경매 정보

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지 전체입니다. 소유자는 교OOO, 채무자는 주OOO, 채권자는 엠OOOOOO입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

대상 물건은 경기도 파주시 파주읍 봉암리 소재「파주역」 동측 원거리에 위치합니다. 주위는 전, 답, 자연림, 주택 및 공장 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스 정류장이 위치하여 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.2. 토지 현황 및 이용 상태

전체 12개 필지(기호1~12)로 구성된 물건으로, 기호1은 구거, 기호2~5, 7~10은 전, 기호6은 전기타, 기호11은 나지, 기호12는 자연림 상태로 이용 중입니다.

다수의 필지(기호1, 2, 4, 5, 7, 10, 11)가 맹지이나, 기호3, 8, 9는 노폭 2~3m 비포장 도로와, 기호6은 비포장 현황도로와, 기호12는 노폭 3~4m의 포장 도로와 접하고 있습니다. 전체적으로 인접지 대비 완경사 또는 등고 평탄한 부정형 토지 형태를 보입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

대부분 필지가 계획관리지역이며, **가장 중요한 특이사항**은 2023년 1월 16일 고시된 '부곡지구 주거형 지구단위계획구역 및 지구단위계획' 내에 위치한다는 점입니다. 이 계획은 파주시 파주읍 부곡리 일원에 3,421세대 규모의 아파트 단지 조성을 추진하는 내용입니다.

주요 제한 사항으로는 가축사육제한구역(모든 축종), 군사기지 및 군사시설기타(15미터위임), 제한보호구역(전방지역:25km) 등이 있습니다. 또한, 기호1, 2, 5, 10은 소하천구역/예정지에 일부 저촉되어 있으며, 기호6은 근린공원으로 지정된 부분도 있습니다.

3. 권리 분석 및 특이사항

3.1. 권리 관계 분석

본건은 부동산임의경매로 진행되며, 분묘기지권, 농지취득자격증명, 법정지상권의 가능성이 있는 물건입니다.

**최대 리스크인 권리 관계는 다음과 같습니다.**

* **분묘기지권:** 목록 12. 지상에 분묘 2기가 소재하며, 최저매각가격은 이 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격으로 감정되었습니다.

* **농지취득자격증명 (농취증):** 목록 2~10 (대부분 '전')에 대하여 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금은 반환되지 않습니다.

* **법정지상권:** 목록 6. 및 목록 12. 지상에 제시외 건물이 소재하며, 이는 매각에서 제외됩니다. 해당 제시외 건물 소유 여부 및 토지와의 관계에 따라 법정지상권 성립 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

3.2. 제시외 및 매각 제외 물건

목록 6. 및 12. 지상에 소재한 제시외 건물 2동은 매각에서 제외됩니다. 또한, 목록 11. 지상에 소재한 컨테이너 및 비닐하우스는 철거 및 이동이 용이하다는 이유로 평가 및 매각에서 제외됩니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 및 주변 환경

대상 물건은 자연림, 전, 답, 주택, 공장 등이 혼재된 지역에 위치하며, 현재는 개발이 진행되지 않은 상태입니다. 그러나 본 물건이 파주 부곡지구 **주거형 지구단위계획구역** 내에 포함되어 있어, 향후 대규모 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 조성될 계획입니다.

4.2. 혐오 시설 정보

직접적인 대규모 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않으나, 주변에 축사, 돈사, 공장 등이 위치한 지역으로 일부 환경적 제약이나 소규모 시설이 존재할 수 있습니다. 지적도상 일부 필지 주변에 '축사' 및 '돈사'의 위치가 표시되어 있어, 현장 확인 시 주변 환경을 점검해야 합니다. 또한, 군사 시설 보호법에 따른 제한보호구역에 해당되어 개발 행위에 제약이 따릅니다.

5. 잠재적 리스크

1. **개발 불확실성 리스크:** 본 토지는 지구단위계획구역으로 지정되어 있으나, 계획이 반드시 예정대로 진행된다는 보장은 없습니다. (사업 시행의 지연, 변경, 무산 가능성)

2. **농취증 미제출 리스크:** 목록 2~10의 '전'에 대해 농지취득자격증명 제출이 의무화되어 있으며, 기한 내 미제출 시 입찰 보증금을 몰수당합니다.

3. **법정지상권 및 분묘기지권 리스크:** 매각에서 제외된 제시외 건물 및 분묘(2기)에 대해 법정지상권 및 분묘기지권 성립 여부를 확인하고, 성립 시 철거를 위한 협상이나 소송에 대비해야 합니다. 이는 토지 이용에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

4. **군사 시설 제한 리스크:** 전방지역 25km 제한보호구역에 속해 있어 개발 시 건축물의 용도, 높이, 규모 등에 군 관련 규제를 적용받을 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 약 5만 5천 평에 달하는 대규모 토지로서, 감정가가 약 288억 원에 달하는 고액 물건입니다. 가장 큰 호재는 **'부곡지구 주거형 지구단위계획구역'**에 속하여 대규모 주거단지 개발 잠재력을 갖는다는 점입니다. 그러나 물건 전체가 '전' 및 '자연림' 등의 상태로 이용 중이고, 농취증 제출, 법정지상권 및 분묘기지권 등 처리해야 할 권리 리스크가 복합적으로 얽혀 있어, 고도의 권리 분석 능력과 자금력을 갖춘 개발 사업 주체나 대형 투자자에게 적합한 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

**최고의 입지:** 토지 이용 계획상 **계획관리지역** 및 **주거형 지구단위계획구역**으로 지정되어 있어, 장기적인 개발 압력 및 가치 상승 잠재력이 매우 높습니다.

**대규모 개발의 용이성:** 12개 필지가 일괄 매각되어 대규모 개발 사업 부지를 한 번에 확보할 수 있습니다.

**감정가 보정 가능성:** 최저매각가격이 제시외 건물 및 분묘 소재로 인해 제한받는 가격으로 산정되었으므로, 해당 리스크를 처리할 능력이 있다면 실질적인 투자가치가 높을 수 있습니다.

**주의:** 법정지상권 및 분묘기지권 해결 비용, 지구단위계획의 진행 상황, 농지취득자격증명 확보 여부가 투자의 성패를 가르는 핵심 요소이므로, 이에 대한 명확한 사전 검토가 필수적입니다.

법원 정보

고양지원 경매5계