나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경122015 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 426-3 엘림하우스2차 202동 3층301호 도시형생활주택 경매

매각기일: 2026-03-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경122015 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 426-3 엘림하우스2차 202동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 대표 이미지

서울북부지방법원 경매2계 2024타경122015 | 소재지: 서울특별시 동대문구 장한로9길 25, 202동 3층301호 (장안동,엘림하우스2차) | 감정가: 353,000,000원 | 최저가: 282,400,000원 | 용도: 도시형생활주택

1. 서울북부지방법원 2024타경122015 (1) 물건 보고서

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경122015 (1)

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 박OO

채무자: 박OO

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 426-3 엘림하우스2차 202동 3층301호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택으로 이용중)

감정가: 353,000,000원

토지면적: 29.10㎡ (약 8.80평)

건물면적: 47.34㎡ (약 14.32평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물 규모: 지상 1층 - 지상 6층 규모의 도시형생활주택 (총 10세대)

사용승인일: 2018.09.21

1.3. 입지조건

본건은 동대문구 장안동 소재 동대문소방서 북측 인근에 위치하며, 주변은 빌라, 다세대주택, 도시형생활주택, 오피스텔, 상가 등이 혼재된 지역입니다. 근린생활시설과 점포, 상가 등이 인접해 있으며, 근거리에는 각급 학교와 근린공원이 위치하여 주거지로서의 입지 여건은 대체로 무난한 편입니다.

차량 출입이 용이하며, 시내버스정류장이 도보 약 2-3분 거리에, 지하철 5호선 장한평역이 도보 약 7-8분 거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

단지 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.4. 권리분석

본건에는 선순위임차권이 존재하는 것으로 파악되었습니다. 이로 인해 낙찰 후 인수해야 할 권리가 있을 수 있으므로, 상세한 권리 분석이 필수적입니다. (선순위임차권이 두 차례 언급된 점은 특이사항이며, 주의 깊은 확인이 필요합니다.)

임대 관계는 현재 미상으로, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 내용을 사전에 면밀히 파악해야 합니다.

1.5. 상권분석

본건이 위치한 장안동 지역은 주거시설과 상업시설이 혼재되어 있어 지역 내 소비 활동이 이루어지고 있습니다. 인근에 다양한 근린생활시설과 상점들이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

주변은 주택가와 상가 밀집 지역으로, 대규모 상업시설보다는 소규모 점포와 서비스 시설이 주를 이루고 있어 배후 주거 수요에 기반한 상권을 형성하고 있습니다.

과거 장안동 소재 대공분실이 혐오시설로 언급된 바 있으나, 이는 철거 및 이전 논의가 있었던 사안으로 현재 본건과 직접적인 연관성은 낮아 보입니다.

1.6. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 3층 301호이며, 2018년 9월 21일 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재 타일 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 비닐 쉬트, 창호는 칼라 새시로 시공되었습니다.

내부에는 급배수 및 위생 설비, 승강기, 피로티식 주차장, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

현재 도시형생활주택으로 이용 중이며, 해당 동은 총 10세대로 구성되어 있습니다.

현장 방문 시 관계인 부재 및 폐문으로 인해 건축물현황도를 바탕으로 내부 이용 상황을 개략적으로 추정 조사하였으므로, 사실조회 시 실제와 다소 상이할 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '선순위임차권'의 존재입니다. 이는 낙찰자가 임차인의 권리를 인수하거나 별도의 명도 절차를 진행해야 할 수 있음을 의미하며, 명확한 법적 검토가 필요합니다.

임대 관계가 미상이라는 점은 현재 거주하는 임차인이 있는지, 있다면 그 계약 조건은 어떠한지 추가적인 조사가 필요함을 시사합니다.

건축물현황도를 기준으로 내부 이용 상황을 조사한 것으로, 실제 내부 구조나 상태가 공부와 다를 가능성이 있습니다.

1.8. 종합 의견

본건은 신축(2018년 준공)에 가까운 도시형생활주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있습니다. 그러나 '선순위임차권'이라는 명확한 권리 분석상의 위험 요소를 안고 있어, 이에 대한 철저한 사전 조사가 반드시 선행되어야 합니다. 권리상의 문제를 해결할 수 있다면, 장안동 지역의 주거지로서의 가치를 고려할 때 투자 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.9. 투자 포인트

- 비교적 신축 건물로 내부 컨디션 및 주거 환경이 양호할 것으로 예상됩니다.

- 대중교통 이용이 편리한 역세권(장한평역 도보권)에 위치하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

- '선순위임차권' 문제 해결 시, 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

- 도시형생활주택으로, 1인 가구나 소규모 가구의 수요가 꾸준한 지역입니다.

법원 정보

서울북부지방법원 경매2계