나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경123070 [1] 서울특별시 중랑구 묵동 109-16 드림하우스 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예지 · 평가일 2025.01.03

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 소재 "태릉중학교" 북서측 근거리에 위치며 주위는 단독주택, 다
세대주택, 아파트, 점포 등이 혼재하는 일반 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 버스 정류장 및 지하철역과의 접근성 등으로 보아 대중교통
이용의 편의도는 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 6층 건내 5층 502호로서,
외벽 : 벽돌 치장쌓기 등 마감,
창호 : 샷시 이중 창임.

이용상태

도시형생활주택(별첨 "내부구조도" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2핑 일단지 유사 세장의 평탄한 토지로 공동주택(도시형생활주택) 건부지 임.

인접 도로상태등

본건은 북서측 및 북동측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건
축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

*기호2 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역(문의:보건행정과)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발132m(지반+건
축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경123070 (1)

소재지: 서울특별시 중랑구 묵동 109-16 드림하우스 5층502호

건물명: 드림하우스

토지면적: 18.15㎡ (약 5.49평)

건물면적: 29.32㎡ (약 8.87평)

용도: 도시형생활주택

감정가: 249,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

1.1. 위치 및 주위환경

서울특별시 중랑구 묵동 소재 "태릉중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포 등이 혼재하는 일반 주택지대입니다.

1.1. 1. 건물 구조 및 현황

본 건은 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물 내 5층 502호입니다.

건물 사용승인일은 2017년 03월 22일입니다.

외벽은 벽돌 치장쌓기 등으로 마감되었으며, 창호는 샷시 이중 창입니다.

내부 이용상태는 도시형생활주택으로 이용 중이며, 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

전용면적은 29.32㎡ (약 8.87평)입니다.

건축물 연면적은 573.76㎡ (약 173.78평)입니다.

1.1. 2. 토지 이용상태 및 인접 도로

토지는 2필 일단지의 평탄한 토지로 공동주택(도시형생활주택) 건부지로 이용 중입니다.

본 건 토지는 북서측 및 북동측으로 세로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

1.2. 권리관계

본 건은 부동산 강제경매 사건으로 진행되고 있습니다.

등기부상 말소기준권리는 창원지방법원 2024초기426 (2024-03-28) 가압류입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 주택도시보증공사(HUG)의 임차권 말소 동의 확약서가 제출되어 있어, 관련 보증금 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 총 채권액은 245,000,000원입니다.

1.2. 1. 임차인 현황 및 인수 여부

임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2023-12-15

대항력: 있음

비고: 임차인 유 는 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 '0원'으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요하며, 계약 내용 및 실제 점유 여부를 철저히 확인해야 합니다.

임차인: 주택도시보증공사 (황정훈, HUG)

보증금: 245,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-07-14

확정일자: 2021-06-09

배당신고일자: 2023-06-28

대항력: 없음

비고: 본 경매 사건의 채권자로서, 등기부상 주택임차권(을3)에 해당합니다. 주택도시보증공사는 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 말소에 동의하는 확약서를 제출하였으므로, 해당 임차보증금은 매수인에게 인수되지 않을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

1.3. 주변 시세 및 거래 동향

본 건은 서울 중랑구 묵동 지역에 위치하며, 주변은 주거용 건물들이 밀집한 지역입니다.

최근 2026년 5월 거래된 유사 물건 사례를 분석한 결과,

전용면적 29.25㎡ (5층) 다세대주택이 267,000,000원에,

전용면적 27.585㎡ (5층) 다세대주택이 240,000,000원에 거래되었습니다.

본 건 건물(드림하우스)은 2017년 준공되어 비교적 신축이며, 전용면적 29.32㎡로 위 유사 거래 사례와 면적 및 층수가 유사합니다.

감정가는 249,000,000원으로, 최근 실거래가 수준과 비슷하거나 약간 높은 편입니다.

5. 생활정보

1.4. 편의시설 및 교통

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스 정류장 및 지하철역과의 접근성이 양호하여 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: "태릉중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

주변 환경: 주택가에 위치하여 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

1.5. 권리관계 및 임차인 이슈

가장 주목해야 할 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 유 의 존재입니다. 비록 보증금이 0원이지만, 계약 내용 및 실제 점유 여부에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 임차권 말소 절차가 진행될 것으로 예상되나, 만일의 상황에 대비하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.5. 1. 주변 시설

외부 지도 서비스 및 관련 검색 결과에 따르면, 본 건 인근에 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 따라서 주거 환경에 대한 부정적 영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

1.6. 물건 총평

본 물건은 2017년에 건축된 비교적 신축 건물로, 서울 중랑구 묵동 지역의 양호한 입지조건과 편리한 교통 환경을 갖춘 도시형생활주택입니다.

주변의 최근 실거래가를 고려할 때 감정가는 시장가와 유사한 수준으로 평가됩니다.

주요 리스크로는 대항력 있는 임차인 유 의 존재가 있으며, 이에 대한 면밀한 확인 및 대비가 요구됩니다. 다만, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수될 보증금 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

1.7. 매력적인 투자 요소

신축 건물(2017년 준공)로 즉시 거주 또는 임대가 가능하여 투자 가치가 높습니다.

대중교통 접근성이 우수하고 주거 편의성이 높은 지역에 위치하고 있습니다.

향후 지역 개발 및 부동산 가치 상승 잠재력이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

1.8. 합리적 입찰가 산정

본 건의 감정가는 249,000,000원입니다.

주변 유사 물건의 최근 실거래가(240,000,000원 ~ 267,000,000원)를 종합적으로 고려할 때, 합리적인 입찰가 범위는 감정가 수준 또는 그 이하에서 시작하는 것이 유리합니다.

주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 245,000,000원은 경매 절차를 통해 채권 회수 및 말소될 예정이므로, 매수인이 인수하는 보증금은 없습니다.

대항력 있는 임차인 유 의 보증금이 0원인 점은 재정적 부담은 없으나, 해당 임대차 계약의 구체적인 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 230,000,000원 ~ 250,000,000원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다. 실제 입찰 시에는 법원 기일의 유찰 현황, 경쟁자 동향, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.