나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경122985 [1] 서울특별시 강북구 미아동 791-1668 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 네오 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강북구 미아동 소재 "서울삼양초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 주를 이루는 주거지대로, 인근에 학교, 근린생활시설, 시장 등이 소재하여 주거용으로서 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 "삼양역(우이신설선)"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 제2층 제204호로서,
(2008.12.05 사용승인)

외벽 : 석재 붙임 및 일부 벽돌 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (후첨 "건물개황도" 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 지대 내 2필지 일단의 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

미아동 791-1668
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

미아동 791-3292
도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 고도지구(28m이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은관할교육청에확인)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 정비구역(주거환경개선사업)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 현장조사 당시 점유자의 폐문부재 등으로 내부를 확인 할 수 없어 제반 설비의 작동 여부 및 내부 인테리어 여부 등은 확인이 불가하니 경매 입찰 시 이점에 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경122985 (1)

소재지: 서울특별시 강북구 미아동 791-1668 2층204호

용도: 다세대주택

감정가: 201,000,000원

토지면적: 24.26㎡ (약 7.34평)

건물면적: 42.97㎡ (약 12.99평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

건물명: 모던하우스

사용승인일: 2008년 12월 5일

구조: 철근콘크리트구조

해당 층: 2층 (총 4층 건물)

전유부분 면적: 42.97㎡ (약 12.99평)

토지 지분 면적: 24.26㎡ (약 7.34평)

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 강북구 미아동에 위치하며, "서울삼양초등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 연립주택, 단독주택 등이 밀집된 주거지대로서, 인근에 학교, 근린생활시설, 시장 등이 소재하여 주거 환경은 양호한 편입니다.

1.1. 2.교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 우이신설선 "삼양역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

1.1. 3.토지이용계획 및 제한상태

본건 토지(미아동 791-1668, 791-3292)는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하)에 속하며, 소로2류(폭 8m-10m)에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 일부 토지는 정비구역(주거환경개선사업)으로 지정되어 있습니다.

1.1. 4.인접 도로상태

본건 건물은 남동측으로 폭 약 5미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 9월 13일 접수된 수원지방법원 2024카단64719 가압류입니다.

1.2. 2.임차인 분석

현재 해당 물건에는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재합니다.

* 임차인: 박 (양도인: 서울주택도시공사)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 12월 6일

* 확정일자: 2021년 10월 14일

* 비고: 등기부등본 상 주택임차권(을구 6번)은 인수 대상이며, 이는 매각 후에도 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 함을 의미합니다. 따라서 임차인의 보증금 150,000,000원은 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용입니다. (물건명세서에 따르면 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수합니다.)

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 시세 분석

제공된 최근 매매 자료 분석 결과, 주변 다세대주택의 시세는 연식 및 면적에 따라 차이를 보입니다.

* 2021년식 40.72㎡ 다세대주택: 2026년 6월 48,700만원에 거래됨.

* 2017년식 50.82㎡ 다세대주택: 2026년 6월 21,800만원에 거래됨.

* 1988년식 34.26㎡ 다세대주택: 2026년 6월 17,000만원에 거래됨.

본건 물건(2008년식, 42.97㎡, 감정가 201,000,000원)의 경우, 연식 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단되나, 최신 거래 사례(2021년식 48,700만원)를 고려할 때 실제 시장 가치는 그 이상일 가능성도 있습니다. 다만, 선순위 임차인의 보증금 150,000,000원을 인수해야 하므로, 입찰가 산정 시 이를 반드시 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 시설

주변에 서울삼양초등학교 등 교육시설이 있으며, 근린생활시설과 시장이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수: 150,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 인수 금액이 시세보다 높아질 위험이 있습니다.

* 내부 미확인: 현장 조사 당시 점유자의 폐문부재로 인해 내부 상태, 설비 작동 여부 등을 확인할 수 없습니다. 추후 수리비 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 노후도: 2008년식 건물로, 일부 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강북구 미아동의 주거 밀집 지역에 위치하여 입지 및 교통 여건이 우수합니다. 하지만, 150,000,000원의 선순위 임차인 보증금을 인수해야 하는 점이 가장 큰 부담 요인입니다. 또한, 내부 상태를 직접 확인할 수 없어 추가적인 비용 발생 가능성을 배제할 수 없습니다. 이러한 리스크를 충분히 고려하여 신중한 입찰 결정을 내려야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 삼양역(우이신설선) 이용이 편리하여 직주근접성이 좋습니다.

* 생활 인프라: 학교, 시장, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 선순위 임차인 부담을 감안하여 시세보다 낮은 가격으로 매수할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 물건의 시장 가치에서 인수해야 할 선순위 임차인 보증금을 차감한 금액을 기준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

현재 감정가는 201,000,000원이며, 선순위 임차인 보증금은 150,000,000원입니다.

물건 자체의 시장 가치를 감정가 수준으로 보수적으로 가정할 경우, 낙찰자가 부담해야 할 총액(입찰가 + 인수 보증금)은 201,000,000원을 넘지 않아야 합니다.

따라서, 입찰가 = (시장가치 - 인수 보증금) 으로 계산됩니다.

최소 유효 입찰가 (시장 가치 201,000,000원 기준): 201,000,000원 - 150,000,000원 = 51,000,000원

보수적으로 산정된 시장 가치(예: 230,000,000원)를 적용 시: 230,000,000원 - 150,000,000원 = 80,000,000원

이를 고려하여, 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 80,000,000원 범위 내에서, 물건의 실제 가치 및 추가적인 수리비, 그리고 입찰 경쟁 상황을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

입찰 시에는 총 실인수 금액이 주변 시세 대비 경쟁력을 갖도록 신중하게 접근해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.