나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경125844 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 778-13 상가주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경125844 [1] 서울특별시 영등포구 대림동 778-13 상가주택 경매

• 사건번호: 2024타경125844
• 주소: 서울특별시 영등포구 가마산로 331-6
• 감정가: 1,440,223,400원
• 최저가: 737,394,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 상가주택

서울남부지방법원 경매3계 2024타경125844 | 소재지: 서울특별시 영등포구 가마산로 331-6 | 감정가: 1,440,223,400원 | 최저가: 737,394,000원 | 용도: 상가주택

1. 서울남부지방법원 2024타경125844 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.2. 물건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경125844 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 대림동 778-13

용도: 상가주택

감정가: 1,440,223,400원

토지면적: 214.00㎡ (약 64.73평)

토지 지분율: 10700 (정확한 지분율은 추가 확인 필요)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 545.09㎡ (약 164.91평)

건물 지분율: 27254.5 (정확한 지분율은 추가 확인 필요)

건물 제시외면적: 101.10㎡

매각대상: 토지/건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 권OO

채무자: 권OO

채권자: 김OO

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고 (제한 있음)

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 공유자 우선매수신고 제한 있음. 지분매각임.

1.3. 주요 정보

토지감정요항표 요약

본건 토지는 서울특별시 영등포구 대림동 소재 "서울신영초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통임. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 상황은 보통임. 토지는 대체로 평지의 세장형으로 근린생활시설 및 주택 건부지로 이용 중이며, 북동측 및 남동측으로 포장도로와 접하고 있음. 토지이용계획상 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당함. 공부와의 차이는 없으며, 제시목록 외 물건은 없음. 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표 요약

본 건물은 철근콘크리트조, 세멘벽돌조 평스라브 지붕의 지하 1층, 지상 3층 건물로 1985년 10월 5일 사용승인을 받음. 외벽은 석재붙임 및 벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 등임. 현재 근린생활시설 및 주택으로 이용 중임. 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있음.

본 건물에는 후첨 지적도 및 사진 용지와 같이 제시외 건물 ㉠ - ㉦이 소재하며, 이들이 평가에 반영되었음.

건축물대장상 용도와 현황 이용상태 간 차이가 조사됨. 지하 1층 및 지상 2층은 일반건축물대장상 근린생활시설 및 주택으로 등재되었으나 현황은 전체 주택으로 조사되었음. 지상 1층 면적은 등기사항전부증명서상 104.76㎡이나, 건축물대장상 증축으로 111.96㎡로 등재되어 면적 차이가 있으며, 확인이 어려운 소재불명 상태로 판단되어 등기부상 면적(104.76㎡) 기준으로 평가되었음. 등기부상 지상 1층 내역은 근린생활시설 78.84㎡ 및 차고 25.92㎡로 등재되었으나, 건축물대장 및 현황상 전체 근린생활시설로 조사되어 이를 기준으로 평가되었음. 임대관계는 미상임.

1.4. 입지조건

최고의 입지: 본건은 서울특별시 영등포구 대림동에 위치하며, "서울신영초등학교" 남측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

과거 대림동 일대는 중국인 거주민이 많아 '차이나타운' 상권으로 특색을 이루었으나, 최근 자료(2020년)에 따르면 코로나19 등의 영향으로 유동인구와 매출이 감소하는 추세를 보였습니다. 다만, 영등포구 일대에서는 재개발 및 신속통합기획 추진 등 도시 환경 개선 움직임이 있어 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 검색 결과 상 혐오시설에 대한 특별한 언급은 없었습니다.

1.5. 권리분석

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행되는 부동산강제경매 사건입니다. 가장 중요한 특징은 '지분매각'이라는 점입니다. 이는 전체 물건이 아닌 토지와 건물의 일부 지분만을 취득하게 됨을 의미하며, 공동 소유 관계가 발생하여 향후 재산권 행사 및 관리에 있어 제약이 따를 수 있습니다.

또한 '공유자우선매수신고'가 가능하며, 이에 대한 '제한 있음'이라는 특이사항이 기재되어 있습니다. 이는 기존 공유자가 우선적으로 해당 지분을 매수할 권리가 있음을 의미하며, 경매 낙찰 후에도 공유자와의 관계 설정이 중요하게 작용할 수 있습니다.

본건은 '일괄매각'으로 진행되어 제시외 건물도 포함됩니다. 소유자는 권OO이며, 채무자 역시 권OO입니다. 채권자는 김OO입니다.

1.6. 상권분석

본 상가주택은 서울 영등포구 대림동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 서울신영초등학교와 인접해 있어 기본적인 주거 수요를 바탕으로 합니다. 주변은 주택가와 함께 근린생활시설이 산재한 전형적인 상가주택 밀집 지역의 형태를 띠고 있습니다.

과거 대림동은 중국인 거주 비율이 높아 형성된 이색적인 상권이 있었으나, 최근에는 소비 성향 변화 및 외부 요인(예: 코로나19)으로 인해 상권 활력 저하에 대한 분석도 있습니다. 하지만 지역 내 근린생활시설은 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상되며, 주변 재개발 움직임 등은 향후 상권의 변화 가능성을 시사합니다. 따라서 상가 부분은 배후 주거 수요와 지역 내 소비 성향을 고려한 업종 선택이 중요할 것으로 보입니다.

1.7. 생활정보

본 건은 서울신영초등학교와 매우 가까워 자녀가 있는 가정의 교육 환경 측면에서 유리합니다. 주변에 다세대주택, 단독주택 등 주거 시설이 밀집해 있으며, 기본적인 편의시설 또한 잘 갖추어져 있어 생활 편의성은 보통 수준입니다. 차량 접근성이 양호하며, 인근 버스 정류장을 통해 대중교통 이용도 편리합니다.

1.8. 잠재적 리스크

1. 지분매각: 본 물건은 전체 소유권이 아닌 지분으로 매각되므로, 낙찰 후 타 공유자와의 관계 설정, 건물 이용 및 관리, 향후 매각 시 어려움 등이 발생할 수 있습니다. 이는 투자 위험을 높이는 가장 큰 요인입니다.

2. 공유자 우선매수권: 기존 공유자가 법에서 정한 절차에 따라 우선적으로 해당 지분을 매수할 권리가 있습니다. 이에 따라 예상치 못한 상황 발생 또는 원하는 대로 매수하지 못할 가능성이 있습니다.

3. 공부와의 차이: 건물 현황과 공부상의 내용(면적, 용도 등)에 차이가 존재합니다. 이는 추후 건축물 관련 민원, 이행강제금 부과, 용도 변경의 어려움 등으로 이어질 수 있어 철저한 확인이 필요합니다.

4. 제시외 건물: 매각에 포함된 제시외 건물의 법적 지위, 원상복구 의무, 이행강제금 부과 여부 등을 경매 진행 시 반드시 재확인해야 합니다.

5. 임대 관계 미상: 현재 건물의 임대차 현황이 불분명하여, 낙찰 후 기존 임차인과의 관계에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 서울특별시 영등포구 대림동에 위치한 상가주택으로, 서울신영초등학교 인근에 자리하여 주거 및 상업 기능이 혼재된 지역입니다. 교통 여건은 보통 수준이며, 주변 지역은 주택가와 근린생활시설이 어우러져 있습니다.

매각 대상이 '지분'이라는 점과 '공유자 우선매수신고' 가능성은 본건의 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다. 신중한 법적 검토와 공유자 관련 사항 확인이 필수적이며, 건물 현황과 공부상의 차이점, 제시외 건물 등에 대한 면밀한 사전 조사가 요구됩니다. 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게는 지분 취득을 통한 향후 가치 상승을 기대해볼 여지가 있으나, 신중한 접근이 요구됩니다.

1.10. 투자 포인트

1. 입지: 서울시 영등포구 내 초등학교 인근에 위치하여 기본적인 주거 수요가 뒷받침됩니다.

2. 개발 잠재력: 영등포구 및 대림동 일대에서 진행되는 재개발 및 도시 환경 개선 사업은 장기적인 지역 가치 상승의 동력이 될 수 있습니다.

3. 복합 용도: 상가와 주택의 복합 용도는 임대 수익 다각화의 가능성을 열어주지만, 지분 매각으로 인한 관리의 어려움이 상존합니다.

4. 전략적 접근: 지분 매각의 특성상, 기존 공유자와의 협력 또는 지분 투자 전문성을 갖춘 투자자에게는 독특한 투자 기회가 될 수 있습니다. 다만, 해당 분야에 대한 깊은 이해와 위험 감수 능력이 필수적입니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계