나이스옥션 법원경매 서울남부 2024타경152006 [1] 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제2층 제203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우주 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 145-6번지 소재 "서울금융고등학교" 남동측 인근에 소재하는 오피스텔으로서 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 대중교통수단인 버스정류장과 지하철역이 인접하여 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 오피스텔로서
외벽 : 석재 타일 마감.
내벽 : 타일 및 페인트 마감.
창호 : 샷시창호임.

이용상태

주거용으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스 개별난방설비 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 5m의 도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 지구단위계획구역(신월생활권중심) , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구)<공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지목 [도로] 한정 / 지정기간 : 2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지 지정)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2024타경152006 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 물건 개요

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 145-6 에이엔타워 제2층 제203호

용도: 오피스텔 (현황 주거용)

감정가: 280,000,000원

1.3. 면적 정보

토지면적: 13.56㎡ (약 4.10평)

건물면적: 56.06㎡ (약 16.96평)

토지지분: 13.56㎡

건물지분: 56.06㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 145-6번지 소재 "서울금융고등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 학교 등이 혼재하는 주거지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 버스정류장과 지하철역이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 교통사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 5m의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리내역

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존 등기 이후 공유자 지분 이전, 주택임차권, 압류, 강제경매 등의 권리 변동이 있었습니다. 말소기준권리는 인천세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이OO

* 보증금: 315,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-27

* 확정일자: 2020-11-19

* 대항력: 있음

3.3. 인수되는 권리

등기부등본 상 을구 3번 주택임차권(이동준, 보증금 315,000,000원)은 말소기준권리보다 선순위이며, 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 가능성이 높습니다. 감정평가서 요약에 따르면, 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 따라서, 본건의 경우 임차인 이OO의 보증금 315,000,000원 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 할 총 보증금에 포함됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건이 위치한 양천구 신월동 일대는 다세대주택과 학교가 밀집한 주거지역입니다. 오피스텔이 업무시설로도 등재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용되고 있어 기본적인 주거 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 설비

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 오피스텔이며, 외벽은 석재 타일, 내벽은 타일 및 페인트 마감, 창호는 샷시창호입니다. 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 이용상태

집합건축물대장상 ‘오피스텔’로 등재되어 있으나, 현재는 주거용으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 인수 부담

보증금이 315,000,000원인 선순위 임차인이 존재하며, 경매 절차에서 보증금 전액 변제가 이루어지지 않을 경우, 해당 금액의 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰가의 상승 요인이 되거나, 예상치 못한 추가 비용 발생 위험으로 작용할 수 있습니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 도로, 가축사육제한구역, 제3종 구역(공항소음), 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2024-09-05 지정, 지목 [도로] 한정, 지정기간 2024.9.10~2029.9.9) 등에 속해 있어 향후 건축이나 이용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울남부지방법원에서 진행 중인 강제경매 사건으로, 양천구 신월동에 위치한 오피스텔입니다. 현재 주거용으로 이용 중이며, 기본적인 생활 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다. 그러나 보증금 315,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 배당 후 남은 보증금은 매수인이 인수해야 하므로, 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 다양한 토지이용계획 상의 제한 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

* 서울 양천구의 생활권 내 위치하여 기본적인 주거 인프라 및 교통 접근성이 양호합니다.

8.2. 추가 분석 필요성

* 선순위 임차인의 보증금 인수 부담액과 배당 가능 금액을 정확히 파악하기 위한 추가적인 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 현재 시세 정보를 파악하는 것이 중요하나, 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석이 어렵습니다. 또한, 315,000,000원의 선순위 임차인 보증금 인수 부담은 낙찰가 산정에 매우 큰 영향을 미칩니다.

일반적으로 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 경우, 낙찰가는 감정가 대비 현저히 낮아지는 경향이 있습니다. 임차인의 보증금 총액 315,000,000원과 현재 시장 가격을 고려할 때, 인수되는 보증금을 포함한 총 매입 비용이 현재 시장가치를 초과하지 않도록 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

현 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 추가적으로 분석한 후, 인수되는 보증금 315,000,000원을 고려하여, 본 물건의 실질적인 총 매입 비용이 시장가치 이하가 되도록 하는 가격을 목표로 해야 할 것입니다. 만약 주변 유사 오피스텔의 현재 시세가 3억원 내외라면, 보증금 인수 부담을 고려할 때 입찰가는 2억원 이하로 설정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 추가 시세 조사 및 현장 방문을 통해 임차인과의 협상 가능성, 배당 절차에서의 실질적인 배당 가능 금액 등을 면밀히 검토한 후에 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.