나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5748 [2] 서울특별시 도봉구 쌍문동 25-54 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상 · 평가일 2024.01.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 "쌍문2동 주민센터" 남서측 인근에 위치한 토지로 주위환경은 단독주택, 다세대주택 등이 위치하는 기존주택지대로 본건 인근에 창경초, 백운중, 도봉보건소 등 교육시설, 공공시설이 위치하고, 인근 ‘도당로’, ‘해동로’, ‘도봉로’변으로 음식점, 카페, 편의점, 병원, 약국 등 편의시설이 위치하고 있음.

교통상황

본건 인근 ‘도봉로’, ‘해동로’, ‘도당로’변으로 버스정류장이 위치하고 있음.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 평지로 형상은 정방형이며 이용상황은 단독주택(다중주택) 부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 4미터 도로(25-60도, 사유지)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 25-54:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택(다중주택)으로

외벽 : 석재붙임마감 등,

내벽 : 몰탈위페인팅마감, 벽지마감, 타일마감 등,

창호 : 하이샷시창호 등임.

이용상태

단독주택(다중주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비, 소방설비, 주차장시설 등임.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

건축물대장 평면도상 1층 공동취사장으로 표시되어 있는 부분(101호)이 주택으로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보:

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경5748 (2)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 25-54

용도: 다중주택

감정가: 1,182,517,600원

토지면적: 142.00㎡ (약 42.95평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

건물면적: 309.40㎡ (약 93.58평)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (수OOO)

특이사항: 중복병합사건, 유동화물건

주의사항: 일괄매각

특수물건정보: 중복병합사건, 유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 도봉구 "쌍문2동 주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

본건 인근에는 창경초등학교, 백운중학교 등 교육시설과 도봉보건소와 같은 공공시설이 자리하고 있습니다.

또한, '도당로', '해동로', '도봉로' 등 주요 도로변에는 음식점, 카페, 편의점, 병원, 약국 등 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을5 근저당권 (수협은행, 2017-07-28 접수, 540,000,000원)

을1 근저당권 (수협은행, 2018-02-13 접수, 540,000,000원) - 건물 등기부

총 등기부채권액 (토지): 591,479,640원

총 등기부채권액 (건물): 771,479,640원

주요 권리 사항:

* 소유권 이전: 최초 소유권 이전 (1983-06-23), 이후 소유권 이전 (2017-07-28)

* 근저당권: 수협은행 근저당권 (540,000,000원, 2017-07-28), (540,000,000원, 2018-02-13)

* 임의경매: 수협은행 임의경매 개시결정 (2023-12-18, 984,839,785원)

* 압류: 도봉구청 압류 (2024-01-05)

* 가압류: 안암동새마을금고 가압류 (2025-07-23, 51,479,640원)

임차인 현황:

모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

임차인: 김

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-24

확정일자: 2021-11-24

배당신고일자: 2023-12-28

대항력: 없음

임차인: 김

보증금: 5,000,000원

차임: 400,000원

전입일자: 2023-06-12

확정일자: 2024-01-02

배당신고일자: 2024-01-02

대항력: 없음

임차인: 김

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-02-15

확정일자: 2019-01-28

배당신고일자: -

대항력: 없음

임차인: 김

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-02-24 (주의: 제공된 임차인 정보와 건축물대장 상 전입일자 상이)

확정일자: 2020-02-05 (주의: 제공된 임차인 정보와 건축물대장 상 확정일자 상이)

배당신고일자: 2023-04-07

대항력: 없음

임차인: 안

보증금: 170,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-16

확정일자: 2022-03-29

배당신고일자: 2023-12-29

대항력: 없음

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-12-17

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

임차인: 이

보증금: 60,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-01-28

확정일자: 2020-01-28

배당신고일자: 2024-01-04

대항력: 없음

임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-10-05

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

임차인: 정

보증금: 5,000,000원

차임: 360,000원

전입일자: 2018-10-01

확정일자: -

배당신고일자: 2023-12-28

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권은 개요 미상)

1.3. 상권분석

본건이 소재한 서울특별시 도봉구 쌍문동은 주거 밀집 지역으로, 상업 시설이 비교적 잘 갖추어져 있습니다.

인근 '도당로', '해동로', '도봉로' 등 주요 도로변을 따라 형성된 상권은 지역 주민들의 일상생활에 필요한 다양한 편의시설(음식점, 카페, 병원, 약국, 편의점 등)을 제공하고 있습니다.

최근 2026년 7월에 거래된 주변 다세대주택 매매 사례들을 살펴보면, 면적과 층수에 따라 평당 약 400만원에서 585만원 수준의 가격대를 형성하고 있습니다.

건축물대장상 총면적 299.08㎡ (약 90.6평) 대비 감정가 1,182,517,600원의 토지/건물 일괄 감정가는 약 382만원/㎡ 수준으로, 최근 시세와 비교 시 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다중주택으로서 14개의 가구(hoCnt)를 보유하고 있어 임대 수익 창출이 가능한 물건입니다.

1.4. 생활정보

교통상황:

본건 인근 '도봉로', '해동로', '도당로' 변으로 다수의 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

교육시설:

창경초등학교, 백운중학교 등 초중학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의시설:

주민센터, 보건소 등 공공시설과 마트, 병원, 약국, 식당, 카페 등 다양한 편의시설이 가까이 위치하고 있어 생활이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복병합사건 및 유동화물건: 경매 절차 진행 중 중복 병합이나 유동화 관련 이슈가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 관련 사항을 재확인해야 합니다.

건축물대장 공부와의 차이: 건축물대장 평면도상 1층 공동취사장으로 표시된 부분이 주택으로 사용 중인 점은 건축물 현황과의 차이로, 추후 행정 조치 발생 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

건축물 노후도: 2017년 건축 허가 및 2018년 사용승인된 건물로, 최신 건물은 아니므로 유지보수에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

임차인 현황: 모든 임차인이 대항력이 없으나, 혹시 모를 명도 저항이나 추가적인 법적 분쟁의 가능성은 항상 존재합니다.

주변 시설: 주변 주택가에 위치하며, 별도의 혐오시설이나 공해 시설은 확인되지 않았습니다. (지도 검색 및 주변 환경 조사 기반)

1.6. 종합 의견

본건은 서울특별시 도봉구 쌍문동에 위치한 다중주택으로, 입지 조건이 우수하고 생활 편의시설 및 교육시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호합니다.

모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 부담해야 할 임차보증금이 없다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 중복병합사건 및 유동화물건이라는 특수성과 건축물대장과의 일부 차이점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다.

전반적으로는 양호한 입지와 안정적인 임대 수익이 기대되는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

우수한 입지: 도봉구 쌍문동 역세권 인근으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

안정적인 임대 수익: 다중주택으로서 14개 가구로 구성되어 있어 꾸준한 임대 수익 확보가 가능합니다.

권리관계 양호: 모든 임차인이 대항력이 없어 인수되는 보증금이 없으므로 명도 부담이 적습니다.

추후 재개발/재건축 가능성: 2종일반주거지역으로, 장기적으로는 지역 개발이나 용도 변경을 통한 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,182,517,600원

인수 보증금: 0원

최근 주변 다세대주택 매매 시세 분석 결과, 평당 약 400만원 ~ 585만원 수준을 보이고 있습니다.

본 건의 감정가는 연면적 309.40㎡ (약 93.58평) 기준 약 382만원/㎡ 수준으로, 시장 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다.

권리관계가 명확하고 인수하는 보증금이 없어, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 안정적인 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

예상 입찰가: 1,190,000,000원 ~ 1,250,000,000원

위 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 경쟁 물건, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려한 금액이며, 실제 입찰 시에는 더욱 면밀한 조사와 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.