나이스옥션 법원경매 서울북부 2023타경5748 [1] 서울특별시 도봉구 쌍문동 26-103 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼상 · 평가일 2024.01.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 "쌍문2동 주민센터" 남서측 인근에 위치한 토지로 주위환경은 단독주택, 다세대주택 등이 위치하는 기존주택지대로 본건 인근에 창경초, 백운중, 도봉보건소 등 교육시설, 공공시설이 위치하고, 인근 ‘도당로’, ‘해동로’, ‘도봉로’변으로 음식점, 카페, 편의점, 병원, 약국 등 편의시설이 위치하고 있음.

교통상황

본건 인근 ‘도봉로’, ‘해동로’, ‘도당로’변으로 버스정류장이 위치하고 있음.

형태 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 평지로 형상은 정방형이며 이용상황은 단독주택(다중주택) 부지로 이용중에 있음.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 4미터 도로(25-60도, 사유지)에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

쌍문동 25-54:

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 단독주택(다중주택)으로

외벽 : 석재붙임마감 등,

내벽 : 몰탈위페인팅마감, 벽지마감, 타일마감 등,

창호 : 하이샷시창호 등임.

이용상태

단독주택(다중주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급,배수설비, 난방설비, 소방설비, 주차장시설 등임.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

건축물대장 평면도상 1층 공동취사장으로 표시되어 있는 부분(101호)이 주택으로 사용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2023타경5748 (1)

소재지: 서울특별시 도봉구 쌍문동 26-103

용도: 다중주택

감정가: 1,322,722,400원

토지면적: 164.00㎡ (약 49.61평)

건물면적: 308.46㎡ (약 93.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수OOO (수협은행으로 추정)

1.1. 특이사항

* 중복병합사건

* 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 "쌍문2동 주민센터" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 단독주택, 다세대주택 등이 혼재하는 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

인근에 창경초등학교, 백운중학교, 도봉보건소 등 교육시설 및 공공시설이 자리하고 있습니다.

또한, '도당로', '해동로', '도봉로' 변을 따라 음식점, 카페, 편의점, 병원, 약국 등 다양한 편의시설이 분포하고 있어 생활이 편리한 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건 인근 '도봉로', '해동로', '도당로' 변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이합니다.

2.3. 토지형상 및 이용상태

토지는 인접 필지와 등고평탄한 평지로, 형상은 정방형입니다.

현재 단독주택(다중주택) 부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

본건 토지는 서측으로 폭 약 4미터의 도로(사유지)에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m, 군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2017년 7월 5일 접수된 수협은행의 근저당권(채권최고액 588,000,000원)입니다.

토지 등기부상 총 채권액은 639,479,640원입니다.

건물 등기부상 총 채권액은 1,074,479,640원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 소유권: 선우창 외 1명 (2017년 7월 5일 매매)

* 근저당: 수협은행 (2017년 7월 5일, 588,000,000원) - 말소기준권리

* 강제경매: 강도은 (2023년 10월 13일, 50,000,000원) - 말소됨

* 임의경매: 수협은행 (2023년 12월 18일, 984,839,785원) - 본건 경매 개시

* 가압류: 안암동새마을금고 (2025년 7월 23일, 51,479,640원) - 말소됨

3.2. 임차인 현황

모든 임차인은 대항력이 없습니다.

확인된 임차인별 보증금은 다음과 같습니다.

* 강도은: 50,000,000원

* 권소희: 60,000,000원

* 김미애: 60,000,000원

* 김상준: 55,000,000원

* 김은성: 45,000,000원

* 박철민: 60,000,000원

* 박태진: 55,000,000원

* 이광주: 50,000,000원

* 이승준: 55,000,000원

* 이혜라: 50,000,000원

* 임명희: 10,000,000원 (월세 400,000원)

인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 공부와의 차이

건축물대장 평면도상 1층 공동취사장으로 표시된 부분(101호)이 실제 주택으로 사용 중입니다. 이는 향후 건축법 위반 사항으로 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보는 2026년 7월 기준이며, 모두 다세대주택에 대한 거래 내역입니다.

* 고은빌(137-208, 2012년식, 전용 26.51㎡): 155,000,000원

* 금강주택(355-1, 2000년식, 전용 63.29㎡): 265,000,000원

* 진주빌라(460-184, 1991년식, 전용 36.54㎡): 146,000,000원

본건은 다중주택으로, 개별 호실 거래가 아닌 건물 전체의 가치를 평가해야 합니다. 따라서 다세대주택 시세는 참고용으로만 활용해야 합니다.

4.2. 본건 건물 특성

본건은 16개 호실로 구성된 다중주택이며, 총 면적은 308.46㎡(약 93.31평)입니다.

호당 평균 면적은 약 19.28㎡(약 5.83평)으로, 주로 1인 가구 수요를 대상으로 할 것으로 예상됩니다.

건축물 연면적 대비 감정가는 약 580만원/평으로, 지역 시세를 고려하여 적정 가치 판단이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

창경초등학교, 백운중학교 등이 인접하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

다양한 음식점, 카페, 병원, 약국, 편의점 등이 도보 가능한 거리에 위치합니다.

쌍문2동 주민센터, 도봉보건소 등 공공시설 이용도 편리합니다.

5.3. 교통 및 기타

주요 간선도로 인근에 위치하며 버스정류장이 가까워 대중교통 접근성이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

모든 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 적으나, 임대차 계약 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건축법 관련 사항

토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 용도 제한이 있으며, 대공방어협조구역으로 인한 고도 제한이 있을 수 있습니다.

건축물대장과 실제 이용 현황이 상이한 101호(공동취사장→주택)는 향후 시정명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

6.3. 건물 상태

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임마감 등입니다. 내벽은 다양한 마감재로 시공되었습니다.

기본적인 위생, 급배수, 난방, 소방, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무 확인

본건 소재지 주변을 지도 검색한 결과, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 다중주택은 서울 도봉구 쌍문동의 입지 좋은 곳에 위치하며, 대중교통 및 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

건축물 연식(2017년 준공) 대비 관리 상태는 양호할 것으로 예상되나, 101호의 건축물대장상 용도와 실제 이용 현황 불일치는 명확히 인지해야 할 리스크입니다.

임차인의 대항력이 없어 권리 분석상 문제는 적으므로, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 강점

서울 도심 접근성이 좋으며, 생활 인프라가 잘 갖춰진 주거 지역에 위치합니다.

지속적인 1인 가구 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 명확한 권리 관계

모든 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 권리가 없으므로, 명도 관련 리스크가 적습니다.

8.3. 안정적인 임대 수익 기대

16개 호실을 바탕으로 꾸준한 임대 수익 창출이 가능하며, 공실률 관리를 통해 수익률을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가: 1,322,722,400원

9.2. 시세 및 가치 평가

주변 다세대주택의 최근 거래가격을 고려할 때, 본 건 다중주택의 감정가는 시장 상황 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

모든 임차인의 대항력이 없어 인수 보증금이 없는 점은 명도 비용 절감 효과가 있습니다.

다만, 101호의 용도 불일치 문제는 향후 발생할 수 있는 추가 비용(이행강제금 등)을 고려하여 입찰가에 반영해야 합니다.

안정적인 임대 수익률을 목표로, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적입니다.

9.3. 제안 입찰가 범위

1,050,000,000원 ~ 1,190,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.