나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50427 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지산 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 지하철 6호선 ""응암역"" 남서측 근거리에 위치하며,
주위는 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 도시형생활주택, 다세대주
택, 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장 및 근거리에 지하철 6호선 '응암
역' 등이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상13층건 내 제6층 제602호로서
(사용승인일: 2020.10.20),

외벽: 인조석 마감 등,
창호: PVC 창호 마감 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)(방2, 거실, 주방/식당, 화장실, 발코니, 현관 등)로 이용중임.

설비내역

도시가스 보일러에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비, 화재경보설비,
화재탐지설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필지 일단 세장형 토지로서, 도시형생활주택(단지형다세대), 업
무시설(오피스텔), 근린생활시설(2호) 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1, 2 공히;
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권,자세한 사항 별도 확인:도시계획과),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-
257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기 타: 해당사항 없음.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 배당 받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50427 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 29-160, SM벨리체 6층 602호

용도: 오피스텔

감정가: 286,000,000원 (2억 8천 6백만원)

토지면적: 11.10㎡ (약 3.36평)

건물면적: 40.43㎡ (약 12.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 13층 건물 내 제6층 제602호

사용승인일: 2020년 10월 20일

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 은평구 신사동에 소재하며, 지하철 6호선 "응암역"에서 남서측 근거리에 위치합니다.

* 주변 환경: 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고, 근거리에 지하철 6호선 '응암역'이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통입니다.

* 도로상태: 본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 서울서부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경50427)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김정훈)

* 보증금: 255,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-11-15

* 확정일자: 2021-10-14

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다.

* 인수되는 임차보증금: 0원 (HUG 조건에 따라 인수 보증금 없음)

* 집합건물 등기부 요약:

* 갑5 (강제경매): 2025-01-13 접수, 주택도시보증공사, 255,000,000원. 이는 말소기준권리이며 매각으로 소멸됩니다.

* 을1 (주택임차권): 2023-11-20 접수, 김정훈, 255,000,000원. HUG 조건에 따라 말소 예정입니다.

* 갑4 (소유권이전): 2021-11-15 접수, 박민재.

* 갑3 (소유권이전 2번신탁등기말소): 2021-11-15 접수, 에스엠종건주식회사.

* 권리분석 요약: 본건은 대항력 있는 임차인이 없으며, HUG의 조건부 매각으로 인해 매수인이 부담해야 할 임차 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 서울특별시 은평구 신사동 일대는 지하철 6호선 응암역을 중심으로 주거, 업무, 상업 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

* 주변에 오피스텔, 도시형생활주택, 아파트 단지 등 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재하여 배후 수요가 확보될 수 있는 환경입니다.

* 응암역을 중심으로 형성된 상권은 다양한 소매점, 음식점, 편의시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 6호선 응암역이 도보 거리에 있어 서울 도심 및 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 근린상가 및 생활편의시설 이용이 편리하며, 응암역 주변 상권을 통해 쇼핑, 외식 등 다양한 생활 서비스를 이용할 수 있습니다.

* 주거 환경: 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 주변에 주거 밀집 지역이 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 인프라가 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대해 조사한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건: 매각 조건에 명시된 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 매각 완료 시점에 명확히 이행되어야 합니다. 조건 불이행 시 추가적인 법적 분쟁이 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하므로, 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대차 관계: 현재 임차인 정보는 HUG로 명확히 파악되나, 임대 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건 SM벨리체 오피스텔은 2020년 준공된 신축 건물로, 지하철 6호선 응암역 역세권에 위치하여 입지적 강점을 가지고 있습니다. 주변 지역의 상업 및 주거 혼재 특성상 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. 권리분석상 인수되는 임차보증금이 없어 투자금 산정이 명확한 편이며, HUG의 조건부 매각으로 인해 권리 관계가 비교적 깔끔하게 정리될 것으로 예상됩니다. 다만, 명시된 HUG 인수조건의 최종 이행 여부를 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 지하철 6호선 응암역 인근으로 우수한 교통 접근성을 자랑합니다.

* 신축 건물: 2020년 준공으로 건물 상태가 양호하여 별도의 수리비 지출이 적을 것으로 예상됩니다.

* 안정적인 임대 수익: 오피스텔 용도로서, 역세권 입지를 바탕으로 꾸준한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 권리관계 명확: HUG 인수조건으로 인해 임차보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 286,000,000원입니다. 주변 오피스텔 시세 조사 결과, 유사 면적(40~45㎡)의 오피스텔이 약 2억 7천만원에서 3억 2천만원 수준에서 거래되는 것으로 파악됩니다. HUG 인수 조건으로 임차보증금 인수 부담이 없고, 건물 준공 연차가 얼마 되지 않은 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액을 고려해볼 수 있습니다. 다만, 입찰 시점의 시장 상황과 경매 경쟁률을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 본건의 예상 입찰가는 280,000,000원에서 300,000,000원 사이로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.