나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50427 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경50427 [1] 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 6층602호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2025타경50427
• 주소: 서울특별시 은평구 은평로 12-1, 6층602호 (신사동,에스엠벨리체)
• 용도: 오피스텔

서울서부지방법원 경매1계 2025타경50427 | 소재지: 서울특별시 은평구 은평로 12-1, 6층602호 (신사동,에스엠벨리체) | 감정가: 286,000,000원 | 최저가: 74,974,000원 | 용도: 오피스텔

1. 서울서부지방법원 2025타경50427 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경50427 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 신사동 29-160 에스엠벨리체 6층602호

용도: 오피스텔

감정가: 286,000,000원

토지면적: 11.10㎡ (약 3.36평)

토지지분: 11.097㎡ (약 3.36평)

건물면적: 40.43㎡ (약 12.23평)

건물지분: 40.43㎡ (약 12.23평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: 선순위 임차권 존재

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1.위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 신사동 소재 지하철 6호선 "응암역" 남서측 근거리에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주상복합건물, 업무시설, 오피스텔, 중소규모 아파트단지, 도시형생활주택, 다세대주택, 근린상가, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 2.교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장 및 지하철 6호선 '응암역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 3.건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 13층 건물 내 제6층 제602호입니다. 사용승인일은 2020년 10월 20일로 비교적 신축 건물입니다. 외벽은 인조석 마감 등, 창호는 PVC 창호 마감 등으로 시공되었습니다.

1.2. 4.이용상태

현재 업무시설(오피스텔)로 이용 중이며, 내부 구조는 방 2개, 거실, 주방/식당, 화장실, 발코니, 현관 등으로 구성되어 있습니다.

1.2. 5.설비내역

개별난방 방식의 도시가스 보일러 설비, 위생 및 급배수 시설, 승강기, 화재 경보 및 탐지 설비, 기계식 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 6.토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로, 도시형생활주택(단지형 다세대), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설(2호) 등의 건물 부지로 이용되고 있습니다.

1.2. 7.인접 도로상태등

본건 토지는 남서측 및 남동측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 8.토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 지역은 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(신사생활권)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 대공방어협조구역, 수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 해당됩니다.

1.2. 9.공부와의 차이

해당 없음.

1.2. 10.기타 참고사항 (임대관례 및 기타)

임대 관계는 현재 미상입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통 편의성

지하철 6호선 응암역 역세권에 위치하여 서울 시내 접근성이 우수합니다. 또한 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.2. 주거 및 상업 환경

주상복합, 오피스텔, 아파트, 근린상가 등이 혼재된 지역으로, 주거 기능과 상업 기능이 동시에 발달한 복합 지역입니다.

2.3. 생활 편의 시설

주변에 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 분포하고 있어, 기본적인 생활 편의를 누리기에 부족함이 없습니다.

3. 권리분석

3.1. 선순위 임차권의 존재

본건의 가장 큰 특징은 선순위 임차권이 존재한다는 점입니다. 이는 경매 절차에서 인수될 가능성이 있으며, 낙찰자의 부담으로 작용할 수 있으므로 면밀한 권리 분석 및 대항력 유무 확인이 필수적입니다. 임대 관계는 현재 미상으로, 해당 임차인의 보증금, 계약 내용, 대항력 구비 여부 등을 철저히 조사해야 합니다.

3.2. 기타 권리 관계

본건의 경매 구분은 부동산 강제경매로, 채권자는 주OOOOOOO입니다. 기타 권리 관계에 대한 상세 내용은 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 잠재적 임대 수요

응암역 인근 지역은 교통 편의성과 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 직장인 및 1인 가구의 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 상권 특성

주거와 상업이 혼합된 지역으로, 오피스텔 자체의 수익형 부동산으로서의 가치와 함께 주변 상권의 발달이 임대 수익률에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 환경

주변에 다수의 초, 중, 고등학교 및 학원가가 형성되어 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 의료 및 편의 시설

인근 병원, 은행, 마트 등 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5.3. 녹지 및 여가 공간

대규모 공원이나 녹지 공간에 대한 정보는 부족하지만, 도심지 내 주거/업무 복합 지역으로서의 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차권 부담

앞서 언급했듯, 선순위 임차권은 낙찰자가 인수해야 할 수 있는 가장 큰 리스크 요인입니다. 임차인의 대항력 유무, 배당 요구 여부 등에 따라 명도 절차 및 총 투자 비용에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 부동산 시장 변동성

전반적인 부동산 시장의 침체나 금리 인상 등의 외부 요인으로 인한 시장 변동성이 투자 수익률에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 토지이용계획 관련 규제

준주거지역, 지구단위계획구역 등 관련 법규 및 규제가 향후 건물 활용이나 재건축/리모델링 등에 영향을 미칠 수 있으므로, 관련 도시계획 내용을 추가적으로 상세 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건 서울서부지방법원 2025타경50427 (1) 물건은 지하철 6호선 응암역 역세권에 위치한 신축 오피스텔로서, 우수한 교통 여건과 준수한 주위 환경을 갖추고 있습니다. 2020년에 사용승인된 건물로 비교적 최신 시설을 이용할 수 있다는 장점이 있습니다.

하지만, 가장 중요한 고려사항은 선순위 임차권의 존재입니다. 이 부분에 대한 철저한 분석 없이는 예상치 못한 추가 비용 발생이나 명도 문제로 인해 투자에 실패할 위험이 있습니다. 따라서, 본건에 대한 입찰을 고려하신다면 반드시 전문가와 함께 임차권 관련 권리 분석을 최우선으로 진행하시기 바랍니다.

8. 투자 포인트

8.1. 교통 요지

응암역을 중심으로 한 탁월한 대중교통 접근성은 장기적인 임대 수요 확보에 긍정적인 요소입니다.

8.2. 신축 오피스텔

비교적 신축 건물이라는 점은 즉각적인 수리가 필요한 부분 없이 바로 임대 수익을 기대할 수 있다는 장점을 제공합니다.

8.3. 수익형 부동산으로서의 잠재력

안정적인 임대 수요가 예상되는 지역 내 오피스텔은 꾸준한 현금 흐름을 창출할 수 있는 투자 대상으로 고려될 수 있습니다.

8.4. 주의사항

선순위 임차권 인수 가능성에 대한 면밀한 사전 조사가 투자의 성패를 좌우할 것입니다. 임차인의 권리 분석 및 예상 명도 비용 산정을 철저히 해야 합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매1계