나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경3004 [1] 서울특별시 은평구 대조동 6-19 3층302호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경3004 [1] 서울특별시 은평구 대조동 6-19 3층302호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경3004
• 주소: 서울특별시 은평구 통일로67길 8-10, 3층302호
• 감정가: 260,000,000원
• 최저가: 133,120,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 근린생활시설

서울서부지방법원 경매8계 2024타경3004 | 소재지: 서울특별시 은평구 통일로67길 8-10, 3층302호 | 감정가: 260,000,000원 | 최저가: 133,120,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 은평구 대조동 근린생활시설 (주택 현황) 경매 물건 분석

1.1. 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경3004 (1)

소재지: 서울특별시 은평구 대조동 6-19 3층 302호

용도 (공부상): 근린생활시설 (제2종 근린생활시설 - 사무소)

용도 (현황): 주택

감정가: 260,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자/채권자: 이OO / 이OO / 이OO (동일인 여부 확인 필요)

1.2. 면적 및 구조 분석

토지면적: $7.30\text{m}^2$ (약 2.21평)

건물면적: $51.04\text{m}^2$ (약 15.44평) (전용면적 기준)

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕. 외벽은 석재타일 붙임 등 마감. (아파트가 아닌 근린생활시설이므로 분양면적 표기는 생략합니다.)

1.3. 감정평가 요약

본건은 서울특별시 은평구 대조동 대은초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 공동주택, 오피스텔, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다. 건물은 현재 주택으로 이용 중인 것으로 확인되었으며 (공부상 용도와 차이), 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수 설비 등을 갖추고 있습니다. 토지는 장방형 평지로, 인근 동측으로 도로에 접하고 있습니다.

2. 입지 분석 및 생활 정보

2.1. 교통 환경

최고의 입지: 지하철 3호선 및 6호선 환승역인 불광역이 인근에 위치하여 더블 역세권 프리미엄을 갖추고 있습니다.

접근성: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 노선버스 정류장 또한 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 환경입니다.

2.2. 주위 환경 및 상권 분석

주위 환경: 대은초등학교 인근으로 주거 밀집도가 높은 지역입니다. 공동주택, 오피스텔, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

상권 분석: 일반상업지역 내에 위치하고 있으나, 실제 주거 용도로 사용되는 건물이 많아 상업시설의 밀집도는 낮을 수 있습니다. 기본적인 생활 편의 시설(소규모 근린생활시설)은 충분히 갖추어져 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 혐오시설

생활 정보: 교육시설로 대은초등학교가 인근에 소재하며, 불광역 상권 및 역세권 주변의 다양한 편의시설을 이용할 수 있어 생활 인프라는 우수합니다.

혐오시설: 본건 주변을 대상으로 한 검색 결과, 대규모의 특이하거나 명백한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (단, 현장 답사를 통해 소음, 냄새 등의 국지적 요인에 대한 최종 확인이 필수입니다.)

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 경매 권리 분석

경매구분: 본건은 '부동산강제경매' 사건입니다. 강제경매는 채무자가 채무를 이행하지 않아 채권자가 법원에 강제집행을 신청하여 이루어지는 경매입니다.

당사자 관계: 소유자, 채무자, 채권자가 모두 '이OO'로 기재되어 있으나, 이는 동명이인일 가능성도 있으므로 정확한 이해관계 확인이 필요합니다. 다만, 채권자가 채무자의 부동산에 강제경매를 신청한 일반적인 형태의 경매입니다.

매각대상: 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건이므로, 법정지상권 등의 복잡한 권리 문제는 발생할 가능성이 낮습니다.

특이사항/주의사항: 제시된 정보에 특이사항이나 주의사항은 없습니다. 임대관계는 미상입니다.

3.2. 잠재적 리스크

용도 변경 리스크 (가장 중요): 본건은 공부상 '제2종 근린생활시설(사무소)'이나, 현황은 '주택'으로 이용 중인 '공부와의 차이'가 존재하는 물건입니다. 낙찰 후 이행강제금 부과 또는 원상복구 명령 등의 리스크가 있습니다. 매수인은 주택으로 계속 사용하기 위해서는 관할 구청에 주거용으로의 용도 변경 가능 여부 및 절차, 비용 등을 사전에 반드시 확인해야 합니다.

토지 이용 제한: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(불광지구)에 해당합니다. 일반상업지역은 높은 용적률을 적용받을 수 있어 장기적으로 개발 잠재력은 높으나, 상대보호구역 및 대공방어협조구역 등 다양한 규제가 존재합니다. 이 역시 개발 관련 계획 시 사전에 관할 기관에 확인이 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 3호선/6호선 불광역 역세권에 위치한 우수한 입지를 가졌습니다. 주거용으로 이용 중인 소형 면적의 근린생활시설 건물로, 비교적 저렴한 감정가(2.6억 원)에 서울 역세권의 주거 공간을 확보할 기회입니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도가 다른 점은 가장 큰 리스크이며, 낙찰 후 용도 변경 비용 및 이행강제금 가능성을 반드시 염두에 두어야 합니다. 실거주 목적이라면 현황과 같은 주택 사용의 지속 가능성에 대한 면밀한 검토가 필수입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 불광역 도보 이용이 가능한 더블 역세권 입지로, 서울 서북부 지역 내에서 대중교통 접근성이 뛰어납니다.

개발 잠재력: '일반상업지역' 및 '지구단위계획구역(불광지구)' 내에 위치하여 장기적으로 상업시설 또는 주거시설로서의 개발 및 재건축 잠재력이 존재합니다.

소액 투자 기회: 서울 역세권에 2억 원대의 감정가로 진입할 수 있는 소액 투자 기회이며, 향후 시세차익을 기대할 수 있습니다. (다만, 용도 변경 리스크 반영 필요)

법원 정보

서울서부지방법원 경매8계