나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63280 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 410-26 1층101호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경63280 [1] 서울특별시 서대문구 연희동 410-26 1층101호 다세대주택 경매

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서울서부지방법원 경매8계 2024타경63280 | 소재지: 서울특별시 서대문구 성산로 309-55, 1층101호 | 감정가: 286,000,000원 | 최저가: 228,800,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 정보 및 소재지

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경63280 (1)

소재지: 서울특별시 서대문구 연희동 410-26 1층101호

용도: 다세대주택 (공동주택)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 면적 및 감정가 현황

감정가: 286,000,000원

건물면적: 30.93㎡ (약 9.36평)

토지면적: 21.42㎡ (약 6.48평)

사용승인일: 2018.02.26. (비교적 신축급 건물)

소유자/채무자: 강OO

채권자: 박OO

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울 서대문구 연희동 '서연중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 소형 아파트, 단독주택, 근린생활시설, 노변상가, 학교 등이 혼재되어 있는 전형적인 기존 주택지대로서, 비교적 조용하고 주거 환경이 안정적인 지역으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

근거리에 경의중앙선 '가좌역'이 위치하고 있어 타 지역으로의 이동이 용이하여 제반 대중교통 여건은 보통 수준 이상입니다.

2.3. 토지 및 공법상 제한

토지 형상은 완만한 경사지대 내 자체지반 평탄한 사다리형이며, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 동측으로 노폭 약 6m 내외, 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 통행 및 주차에 유리합니다.

공법상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(12층이하), 교육환경 보호구역(상대보호구역 포함), 과밀억제권역 등에 해당하며, 연희동 주택지대의 일반적인 규제를 받고 있습니다.

3. 건물 현황 및 이용 상태

3.1. 건물의 구조 및 시설

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층, 지상4층건 내 제1층 제101호입니다.

외벽: 인조석 마감 등으로 마감되어 있어 깔끔한 외관을 유지하고 있습니다.

설비: 도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비 및 급배수시설, 승강기설비 등이 완비되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

3.2. 이용 상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중이며, 내부 구조는 방1, 거실, 주방/식당, 욕실, 현관 등으로 구성되어 있어 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 소형 평형입니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각의 안전성

본건은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건으로, 매각 후 법정지상권 등의 문제가 발생할 여지가 적어 소유권 취득에 안전성이 높습니다.

경매 구분이 부동산강제경매이므로 채권자가 채무자의 부동산을 강제 집행한 사건입니다.

4.2. 점유 및 임대차 관계 (주의)

감정평가서상 '임대관계: 미상임'으로 기재되어 있습니다.

따라서 현재 정확한 점유자(소유자 또는 임차인)를 알 수 없으므로, 낙찰 후 명도(집을 비우는 과정) 진행 시 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 확인하고 이에 따른 시간과 비용을 고려해야 합니다. 이는 본건의 가장 큰 잠재적 리스크로, 입찰 전 현장 조사를 통한 점유 관계 확인이 필수입니다.

5. 시장, 상권 및 생활 정보

5.1. 상권 분석 및 생활 편의 시설

연희동은 전통적인 부촌 이미지를 가진 주거 선호 지역이며, 주거 지역의 특성상 대형 상권보다는 노변 상가와 근린생활시설이 주로 형성되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

소형 규모의 다세대주택이므로 주변의 소형 마트, 편의점, 식당 등의 근린생활시설을 주로 이용하게 됩니다.

5.2. 학군 및 편의 시설

'서연중학교' 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 연희동의 주요 상권 및 문화 시설과의 접근성도 보통 수준으로 양호합니다.

주변에 서울시 자원회수시설과 같은 특별한 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않는 주거지역이므로, 생활 환경은 양호할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크 및 기타 사항

6.1. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 앞서 언급한 '점유자 미확인'입니다. 매수인은 명도소송 및 인도명령 절차를 진행할 수 있으며, 이에 따른 명도 협상 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 추가될 수 있습니다.

저층(1층)에 위치하여 사생활 보호나 일조량 측면에서 상층부에 비해 상대적으로 불리할 수 있으나, 지상 4층 건물 내 1층이므로 채광에는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

6.2. 기타 참고 사항

2018년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 자체의 노후화 리스크가 적습니다.

도시가스 개별난방, 승강기 설비 등은 주거 만족도를 높이는 요소입니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 서울 서대문구 연희동이라는 주거 선호도가 높은 지역에 위치하며, 2018년에 지어진 신축급 다세대주택의 1층 소형 호실입니다.

소액으로 서울 핵심지역 내의 주택을 매입할 수 있는 기회를 제공합니다.

주변 교통 및 주거 환경이 양호하여 실거주 목적이나 임대수익 목적으로 모두 적합한 물건입니다.

다만, 입찰 전 점유 관계에 대한 철저한 현장 조사와 명도 절차에 대한 계획 수립이 선행되어야 합니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 서울 서대문구 연희동 소재로, 안정적인 주거 환경과 수요를 확보하고 있습니다.

신축급 건물: 2018년 사용승인으로 건물 상태가 양호하며, 추가적인 수리 비용 부담이 적습니다.

소액 투자: 감정가 2억 8천만원대의 소형 물건으로, 비교적 낮은 금액으로 서울 주택 투자를 시작할 수 있습니다.

실수요 확보: 가좌역과 버스 정류장이 인접하여 1인 가구 및 직장인 수요를 흡수하기에 유리합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매8계