나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64801 [1] 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 2층202호 다세대주택 경매

매각기일: 2026-01-06

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64801 [1] 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

서울서부지방법원 경매8계 2024타경64801 | 소재지: 서울특별시 은평구 서오릉로17길 28-20, 비동 2층202호 (구산동,야긴하이빌) | 감정가: 308,000,000원 | 최저가: 157,696,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호는 서울서부지방법원 2024타경64801 (1)이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)입니다.

소재지는 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 2층202호입니다.

경매구분은 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지/건물일괄매각입니다.

본 건의 최초 감정가는 308,000,000원입니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본 건의 건물(전용)면적은 45.40㎡ (약 13.73평)이며, 토지면적(대지권)은 26.27㎡ (약 7.94평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 2층 202호로서, 외벽은 외장석재마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등으로 마감된 것으로 파악됩니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지 조건

본 건은 서울특별시 은평구 구산동에 소재하며, 은평중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 연립 및 다세대주택, 주상용 건물, 상업용/업무용 건물, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. 본 건은 대체로 사다리형의 토지이며 주거용 건부지로 이용 중이며, 남측으로 계통상 소로수준의 포장도로에, 북측 및 서측으로 세로 수준의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.2. 상권 및 생활 정보

본 건이 위치한 은평구 구산동은 주거 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 각종 근린생활시설 및 편의시설이 인근에 소재하고 있습니다. 주변에 학교(은평중학교 등) 및 공원, 공공시설이 위치하여 주거 환경은 양호한 편입니다. 다만, 구산동에서 다소 거리가 있는 진관동 일대에 은평광역자원순환센터(재활용품 및 폐기물 처리시설) 신축으로 인한 주민 지원 범위 등의 갈등 사례가 존재하나, 해당 시설은 본 건 소재지와 상당한 거리가 있어 직접적인 악영향은 미미할 것으로 판단됩니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 권리 분석

경매구분은 부동산강제경매이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각하는 토지/건물일괄매각 건입니다. 이는 법정지상권 등의 권리관계가 발생할 가능성을 줄여 입찰자에게 비교적 안전하고 명확한 권리관계를 제공하는 장점이 있습니다. 다만, 채무자가 '망(亡) OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO'으로 기재되어 있어, 상속관계 등에 대한 면밀한 확인이 필요할 수 있습니다. 임대차 관계는 미상인 상태입니다.

3.2. 토지 이용계획 및 제한

본 건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접합되어 있습니다. 기타 법규상 제한으로는 가축사육제한구역, 상대보호구역(학교보건법상), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변) 등이 설정되어 있습니다. 이 중 상대보호구역은 학교보건법상 최종 확인이 필요한 사항이므로 입찰 전 관할 교육청에 반드시 확인해야 합니다.

4. 현장 조사 및 잠재적 리스크

4.1. 현장 조사 특이사항

현장 조사 시 폐문부재(문이 잠겨 있고 거주자 부재)로 인해 내부 구조나 이용 상황, 내부 마감재 및 설비 등을 직접 확인할 수 없었습니다. 따라서 평가는 집합건축물대장 도면, 외부 관찰 및 탐문조사에 근거하였으므로 입찰 참여 시 재확인이 요망됩니다. 특히, 현관문에 '해당 세대는 공실 세대로서 관리비 연체금이 있는 세대'라는 건물관리회사의 공실확인서가 부착되어 있었으니, 관리비 연체금 존재 여부 및 금액에 대한 확인이 필요합니다.

4.2. 잠재적 리스크

가. 미상인 임대관계: 임대관계가 미상인 상태이므로, 추후 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 확인될 경우 보증금 전액 또는 일부를 인수해야 할 리스크가 있습니다.

나. 공실 및 관리비 연체: 공실확인서 내용에 따라 상당한 관리비 연체금이 존재할 가능성이 높으며, 이는 낙찰 후 매수인이 인수해야 할 여지가 있으므로 잔금 납부 전 관리사무소 등을 통해 정확한 연체금액을 확인해야 합니다.

다. 내부 상태 미확인: 폐문으로 인해 내부 누수, 심각한 하자, 리모델링 필요 여부 등의 상태를 확인할 수 없었던 점은 감안해야 합니다.

5. 종합 의견 및 투자 제언

5.1. 종합 의견

서울특별시 은평구 구산동에 위치한 본 다세대주택은 비교적 양호한 주거지역 내에 소재하며, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 형태로 권리관계의 복잡성은 낮습니다. 감정가는 308,000,000원으로 설정되어 있습니다. 다만, 현장 조사 시 폐문으로 내부 확인이 불가능했으며, '공실 및 관리비 연체' 안내문이 부착되어 있어 입찰자는 이와 관련된 관리비 인수 리스크 및 임대차 관계의 불확실성에 대비해야 합니다. 채무자가 망인으로 기재된 점 또한 법원 기록을 통해 추가적인 확인이 필요합니다.

5.2. 투자 포인트

가. 주거 선호도: 은평구 내에서 학교 및 근린생활시설 접근성이 양호한 다세대 주택 밀집 지역으로 실수요자 및 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

나. 안전한 매각 형태: 토지/건물 일괄 매각으로, 건물만의 가치 하락이나 복잡한 토지 권리 문제(법정지상권) 발생 우려가 적습니다.

다. 명도 협상의 유리함: 현재 공실로 추정되며, 관리비 연체 사실이 확인된 경우라면 점유자(채무자 또는 상속인)가 명도에 협조할 가능성이 상대적으로 높을 수 있으나, 명도 난이도와는 별개로 관리비 연체금 인수에 대한 전략이 필요합니다.

법원 정보

서울서부지방법원 경매8계