나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경64801 [1] 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 은평중학교 북서측 인근에 위치하고 있으며 본건
주변으로는 접면도로 등에 따라 연립 및 다세대주택 등의 각종 주거용 건물, 주상용 건물,
상업용 혹은 업무용 건물, 학교, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 2층 202호로서,
외벽 : 외장석재마감 등,
내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택(도시형생활주택/단지형다세대)임.(후면 "내부구조도" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 사다리형의 효용을 가진 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지(일부 도로후퇴
부분)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 계통상 소로수준의 포장도로에, 북측 및 서측으로 세로 수준의 포장도로와
접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역,
상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임), 대공방어협조구역
(위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 중점경관관리구역(주요산 주변).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임.
나)본건의 경우 현장조사시 폐문부재로 부득이 그 내부구조, 이용상황 및 내부 마감재와
설비 등을 집합건축물대장상의 도면, 외부관찰, 표준사양 및 탐문조사내용 등에 근거
하였으니 유의바라며 경매참여시에는 재확인이 요망되니 참고바람.
다)본건의 경우 현장조사시 현관문에 "해당 세대는 공실 세대로서 관리비 연체금이 있는
세대"라는 내용의 건물관리회사의 공실확인서가 붙어있었으니 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각임. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경64801 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 구산동 374 야긴하이빌 비동 2층 202호

용도: 도시형생활주택 (다세대주택)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 내 2층 202호

건물 면적: 45.40㎡ (약 13.73평) (전용면적)

토지 면적: 26.27㎡ (약 7.95평) (토지지분)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 308,000,000원 (금 삼억 팔백만원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 은평구 구산동 소재 은평중학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주거용 건물, 상가, 업무용 건물, 학교, 공원, 공공시설 등이 혼재하여 형성된 지역입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 속해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: W

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-01-13

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 대항력이 있는 임차인으로 확인됩니다.

* 임차인: 양*

보증금: 232,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-12-24

확정일자: 2020-11-26

배당신고일자: 2023-06-19

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기가 말소되었으며, 주택도시보증공사(HUG)와의 확약서 제출로 인수 여부 및 변제 관련 사항이 정리될 예정입니다.

3.2. 등기부 현황

말소기준권리: 2022-10-21자 은평구(서울특별시) 압류 (갑7)

기타 주요 권리:

* 주택임차권 (을1): 양소희, 232,000,000원 (접수일자: 2023-06-19, 말소)

* 소유권이전 (갑6): 김대성 (접수일자: 2020-12-24)

* 강제경매 (갑9): 주택도시보증공사, 232,000,000원 (접수일자: 2024-12-18, 말소)

3.3. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리인 은평구 압류(2022.10.21)보다 후순위의 권리들이 존재하며, 강제경매 개시결정 등기(2024.12.18)가 말소되어 경매 절차가 진행 중입니다. 등기부상 임차권 등기가 말소되었고, 주택도시보증공사(HUG)가 관련 확약서를 제출함에 따라 양소* 임차인의 보증금 232,000,000원은 HUG를 통해 정리될 것으로 보입니다. W 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 단지(리치빌, 2013년식, 24.74㎡)는 2026년 5월 8,800만원에 거래되었습니다. 다른 단지(금당빌라, 1991년식, 37.02㎡)는 2026년 5월 11,500만원에 거래되었습니다. 본건(야긴하이빌, 2019년식, 45.40㎡)은 비교적 신축에 속하며, 상기 거래 사례와 직접 비교하기에는 시점 및 조건의 차이가 있습니다. 감정가 308,000,000원 대비 최근 거래가는 현저히 낮으나, 이는 거래 시점, 면적, 건물 연식, 단지 특성 등에 따른 차이로 판단됩니다.

4.2. 지역 시설 정보

본건 주변에는 은평중학교, 신진과학기술고등학교, 구산초등학교 등 다수의 교육시설이 인접해 있습니다. 또한, 생활 편의를 위한 근린생활시설 및 녹지공간(공원 등)도 분포하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다.

4.3. 혐오시설 유무

인근 지역을 대상으로 확인한 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 관련 리스크

W 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어, 정확한 임대차 관계 및 점유 사유에 대한 추가 확인이 필요합니다. 비록 보증금 인수 부담은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

5.2. 재매각 및 특수 조건

본 건은 재매각 물건으로, 입찰 시 매수신청보증금이 최저매각가격의 20%임을 유의해야 합니다. 재매각 사유에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, HUG 인수조건 변경 및 관련 확약서 제출로 인해 임차인 양소*의 보증금 처리 관련 불확실성은 낮으나, 최종적인 인수 조건 재확인이 필요합니다.

5.3. 관리비 미납 가능성

감정평가서 요약에 따르면, 현장 조사 시 "해당 세대는 공실 세대로서 관리비 연체금이 있는 세대"라는 건물관리회사의 공실확인서가 부착되어 있었습니다. 매수인은 미납 관리비(특히 공용부분) 부담 여부를 반드시 확인해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 은평구 내에 위치한 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호합니다. 하지만 재매각, 대항력 있는 임차인(보증금 0원), HUG 관련 특수 조건 등 여러 복합적인 권리 및 특이사항을 포함하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성된 점은 잠재적 투자 가치로 볼 수 있으나, 리스크 요인에 대한 면밀한 분석과 철저한 권리관계 확인이 선행되어야 합니다.

7. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2019년 사용승인)

* 서울 은평구 내 우수한 입지 및 교통 여건

* 주변 시세 대비 저평가 가능성 (감정가 기준)

* 대항력 있는 임차인(W )의 보증금 부담 없음

8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 308,000,000원입니다. 제공된 주변 시세 정보에서 2013년식 24.74㎡ 건물이 88,000,000원, 1991년식 37.02㎡ 건물이 115,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 건의 감정가는 현재 시장 상황 대비 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

하지만 본 건은 2019년에 준공된 건물로 연식이 짧고, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담이 없으며, HUG 관련 사항이 정리되는 점 등을 고려할 때, 리스크 해소 및 신축 건물 가치를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

재매각 건으로 보증금이 최저매각가의 20%임을 감안하고, 현재 시장 상황 및 본건의 특이사항을 종합적으로 고려할 때, 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 215,600,000원 (감정가의 70%) ~ 261,800,000원 (감정가의 85%) 범위 내에서 신중하게 결정하시는 것이 좋겠습니다. 다만, 현장 조사 및 추가적인 권리 분석을 통해 변동 가능성이 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.