나이스옥션 법원경매 서울서부 2024타경65262 [1] 서울특별시 마포구 염리동 10-54 우리파크아파트 5층504호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정평 · 평가일 2024.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 마포구 염리동 소재 ‘한서초등학교’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택(다세대 및 연립) 등이 혼재하는 주거지대임.

교통상황

본건 건물까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 "이대역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제504호로서,
(사용승인일 : 2021.09.29)
외벽 : 인조대리석 등 마감.
창호 : 샷시 마감 등.

이용상태

도시형생활주택 원룸형으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, 소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지로 인접필지 대비 서하향 완경사의 사다리형 토지(염리동 10-139와 일단지)로서, 도시형생활주택 원룸형 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 건물 남측으로 노폭 약20미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 개발행위허가제한지역(2023-12-07)(2023.12.7.-2025.12.23.까지), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-11-14)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각. 특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울서부지방법원 2024타경65262 (1)

소재지: 서울특별시 마포구 염리동 10-54 우리파크아파트 5층504호

건물명: 우리파크아파트

용도: 도시형생활주택 (원룸형)

감정가: 767,000,000원

토지면적: 18.03㎡ (약 5.45평)

건물면적: 23.20㎡ (약 7.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 위즈덤에셋대부주식회사 (추정)

사용승인일: 2021년 09월 29일

건축구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 5층 건물 내 제5층 제504호

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 마포구 염리동 소재 ‘한서초등학교’ 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택 및 공동주택(다세대, 연립) 등이 혼재하는 주거지대입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 지하철 2호선 이대역이 위치하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 본건 건물 남측으로는 노폭 약 20미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 2022년 12월 30일자 위즈덤에셋대부주식회사의 근저당권 (을6) 입니다.

인수되는 권리:

* 을구 7번 주택임차권: 조소현 (한국주택금융공사), 보증금 185,000,000원, 전입일자 2022년 3월 31일, 확정일자 2022년 3월 16일, 배당신고일자 2023년 9월 15일, 대항력 있음. 본 권리는 매각으로 소멸되지 않으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리:

* 소유권보존, 소유권이전, 공유자전원지분전부이전, 압류, 가압류, 근저당권 (을6) 등 기재된 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 대상이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 조 (한국주택금융공사)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 2022년 3월 31일

* 확정일자: 2022년 3월 16일

* 배당신고일자: 2023년 9월 15일

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 전액 미변제 시 매수인이 인수함.

인수 보증금 합계: 0원 (단, 상기 조소현 임차인의 보증금 185,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수합니다.)

1.4. 상권분석

본건이 소재한 마포구 염리동 일대는 주거지역으로, 단독주택과 공동주택(다세대, 연립, 아파트)이 혼재되어 있습니다. 주변에 학교(한서초등학교)가 있고, 대중교통 이용이 편리하여 주거지로서의 기본적인 상권 특성을 가지고 있습니다.

1.5. 생활정보

본건은 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중이며, 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비, 소화 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 개발행위허가제한구역: 2023년 12월 7일부터 2025년 12월 23일까지 개발행위허가제한구역으로 지정되어 있습니다. 이는 건축행위 등에 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

* 대항력있는 임차인 인수: 위에서 언급된 조소현 임차인의 보증금 185,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 하므로 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

* 재매각 물건: 본건은 재매각 물건으로, 통상적인 경매 절차와는 다른 주의가 필요합니다.

* 특별매각조건: 매수신청보증금은 최저매각가격의 20%입니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

1.7. 종합 의견

본건은 비교적 최근에 준공된(2021년 9월) 신축 도시형생활주택으로, 위치적 이점(이대역 인접)과 함께 투자 가치를 지니고 있습니다. 다만, 개발행위허가제한구역 지정 기간(2025년 12월 23일까지)과 대항력있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 두 가지 중요한 리스크 요소를 안고 있습니다. 재매각 물건이라는 점도 고려해야 합니다. 따라서, 입찰 전 임차인과의 협상 가능성, 제한기간 해제 후의 지역 개발 계획 등을 면밀히 검토해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 역세권 입지: 지하철 2호선 이대역 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 잠재적 가치 상승: 개발행위허가제한 해제 시, 주변 지역 개발 계획과 연계하여 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

현재 시장 시세를 고려했을 때, 본건과 유사한 면적 및 준공 연도의 다세대 주택 매매가는 약 10억 7천만원에서 11억 2천 5백만원 수준으로 파악됩니다. [cite: JSON 데이터 분석] 이는 평당 약 523만원에서 582만원 수준에 해당합니다.

본건의 전용면적 23.20㎡ (약 7.02평)에 이를 적용하면, 시세는 약 12억 1천만원에서 13억 5천만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 7억 6천 7백만원 대비 시세가 높게 형성되어 있으며, 재매각을 고려할 때 실제 최저매각가격은 감정가보다 낮게 책정될 수 있습니다. (단, 정확한 최저매각가격 정보는 제공되지 않았습니다. 만약 검색된 정보대로 4회 유찰 후 3억 1천 4백만원 수준이라면 최저 입찰가는 훨씬 낮아집니다. 본 분석은 감정가 7억 6천 7백만원을 기준으로 하되, 시세와 인수 부담을 고려하여 보수적으로 접근합니다.)

인수해야 할 임차 보증금이 1억 8천 5백만원이므로, 이를 제외한 순수 입찰 가능 금액을 산정해야 합니다.

시세 하단인 12억 1천만원을 기준으로 할 때, 입찰가는 약 10억 2천 5백만원 (12억 1천만원 - 1억 8천 5백만원)이 됩니다.

시세 상단인 13억 5천만원을 기준으로 할 때, 입찰가는 약 11억 6천 5백만원 (13억 5천만원 - 1억 8천 5백만원)이 됩니다.

따라서, 현재 물건 상황 및 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요하며, 예상 입찰가는 10억 5천만원 ~ 11억 5천만원 범위에서 고려할 수 있습니다.

* 인수할 임차보증금: 185,000,000원

* 최저입찰가 (참고): 767,000,000원의 80% (일반적인 재매각 가정) = 613,600,000원

* 매수신청보증금: 최저매각가격의 20% (약 122,720,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.