나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9606 [1] 경기도 파주시 탄현면 축현리 203-16 주건축물제1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 고양 2024타경9606 [1] 경기도 파주시 탄현면 축현리 203-16 주건축물제1동 2층201호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경9606
• 주소: 경기도 파주시 탄현면 축현리 203-16 주건축물제1동 2층201호
• 감정가: 1,468,537,840원
• 최저가: 503,709,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 다세대주택

고양지원 경매5계 2024타경9606 | 소재지: 경기도 파주시 탄현면 축현리 203-16 주건축물제1동 2층201호 | 감정가: 1,468,537,840원 | 최저가: 503,709,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호는 고양지원 2024타경9606 (1)이며, 소재지는 경기도 파주시 탄현면 축현리 203-16 주건축물제1동 2층201호입니다.

용도는 다세대주택이며, 감정가는 1,468,537,840원으로 책정되었습니다.

매각대상은 토지/건물 일괄매각이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다.

1.2. 면적 및 지분

토지면적은 904.00㎡ (약 273.47평)이며, 건물면적은 7911.84㎡ (약 2393.36평)입니다.

*제시된 면적은 호별 면적이 아닌 전체 목록의 합산 면적으로 판단됩니다.

토지 지분율은 90400이며, 건물 지분율은 791184.0000000017입니다.

제시 외 면적은 토지, 건물 모두 0.00㎡입니다.

2. 입지 조건 및 현황 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 탄현면 축현리 소재 "탄현중학교" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택 및 공동주택, 공장 및 창고, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황 및 생활 정보

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

주변에 상업 시설이나 생활 편의 시설의 밀집도는 높지 않으며, 주로 주택, 공장, 농경지 위주로 구성되어 있습니다.

주변에 특정 혐오 시설에 대한 검색 결과는 확인되지 않습니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 내 제2층 제201호 외로서, 다세대주택으로 건축되다 공사가 중지된 미준공 상태의 건물입니다.

외벽은 드라이비트 마감 등, 내벽은 벽지 도배 및 일부 타일, 바닥은 장판지 및 일부 타일 마감 등이며, 창호는 하이새시 창호입니다.

전기설비, 위생설비, 승강기설비 등은 갖추었으나, 마감을 위한 추가 공사가 필요한 상태입니다.

토지는 인접지 대비 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

토지는 공히 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한), 제한보호구역(전방지역:25km)에 해당합니다.

목록 16, 17, 18, 19 토지는 공부상 지목은 전(田)이나, 현황은 도로, 대지, 건부지로 이용 중인 등 공부와 현황의 차이가 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 특이사항

경매는 부동산강제경매이며, 중복병합사건으로 진행 중입니다.

3.2. 유치권 분석

총 5건의 유치권이 신고되었으며, 신고된 공사대금 채권액은 총 890,330,000원입니다.

(송준규 300,000,000원, 일광전기건설공사 24,380,000원, 다온 25,000,000원, 대신주택건설 480,000,000원, 일광전기 60,950,000원)

다만, 법원에서는 **유치권의 성립 여부가 불분명함**을 명시하고 있어, 낙찰자가 인수할 유치권 금액은 입찰 전 면밀한 분석과 명도 계획이 필요합니다.

3.3. 법정 문제 및 주의사항

1) **미준공 건물 및 사용승인 미필**: 목록 1~15 및 20은 건축법상 사용승인을 받지 않은 미준공 건물입니다. 준공을 위한 행정 절차 및 추가 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

2) **대지권 미등기**: 목록 1~15는 대지권 미등기이나, 최저매각가격에 대지권 가격이 포함되어 매각됩니다.

3) **농지취득자격증명(농취증)**: 목록 16~19 토지에 대하여는 전용허가를 받아 농지취득자격증명을 발급받아 매각결정기일(농취증 제출 기한)까지 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금이 매각대금으로 산입되어 몰수될 수 있습니다.

4. 상권 분석

본건이 위치한 파주시 탄현면 축현리 일대는 주로 주택 및 농경지가 혼재된 지역이므로, 중심 상권과는 거리가 있습니다. 주위 환경이 단독주택, 공동주택, 공장, 창고 등으로 구성되어 있어, 상업적인 발전 가능성보다는 주거 및 생산 시설 관련 수요가 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 상권 분석보다는 개발 및 완성 후의 주거 수요에 초점을 맞추어야 합니다.

5. 잠재적 리스크

1) **유치권 리스크**: 약 8.9억 원에 달하는 유치권 금액이 신고되었으며, 성립 여부와 관계없이 낙찰자는 명도 과정에서 상당한 시간과 비용을 투입해야 할 수 있습니다.

2) **농취증 미제출 리스크**: 목록 16~19에 대한 농지취득자격증명을 기한 내 제출하지 못할 경우, 입찰 보증금을 몰수당할 수 있습니다.

3) **추가 공사 비용**: 공사가 중단된 미준공 상태이므로, 건물의 완성(준공 및 사용승인)을 위해 상당한 추가 공사 비용과 행정 절차 비용이 발생합니다.

4) **대지권 미등기 해소**: 대지권 미등기 상태를 해소하고 소유권 이전등기를 완료하는 과정에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 경매 물건은 미준공 다세대주택 및 관련 토지 일괄 매각 건으로, 감정가 대비 저감될 경우 가격적 메리트가 발생할 수 있습니다. 다만, 유치권 문제, 미준공 상태에 따른 추가 비용 발생, 그리고 농지취득자격증명 제출 의무 등 복합적인 법적, 경제적 리스크를 안고 있습니다. 일반적인 주택 경매 물건보다 난이도가 매우 높아, 전문적인 지식을 갖춘 투자자에게 적합한 물건입니다.

7. 투자 포인트

1) **장기 개발 및 완성 투자**: 현 상태를 인수하여 잔여 공사를 진행하고 사용승인을 받아 준공하는 것을 목표로 하는 개발 투자 전략이 필요합니다.

2) **유치권의 해결 능력**: 신고된 유치권 금액의 진위 및 적법한 대응을 통해 명도 리스크를 최소화할 수 있는 경험이 중요합니다.

3) **토지의 잠재적 가치**: 계획관리지역 내에 위치하고 있으며, 일부 토지가 현황 도로 등으로 이용되는 점을 고려할 때, 토지 이용의 효율성 개선 여지가 있을 수 있습니다.

법원 정보

고양지원 경매5계