나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8479 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 893-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정일감정 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 소재 '장전초등학교' 남서측 근거리에 위치 하며, 주위는 단독주택, 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반교통사정 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 8미터 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등급 (2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구 5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수 자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의 대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 조적조 스레트지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 1986.11.05)
외벽 : 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
바닥 : 데코타일 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

기호(2;부속건물) 조적조 스레트지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 1986.11.05)
멸실됨.

기호(3) 조적조 스레트지붕 단층 건물로서, (사용승인일자 : 1995.09.27)
외벽 : 몰탈위페인팅 등,
내벽 : 벽지 마감 등,
바닥 : 장판지 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(2) : 주택
기호(3) : 주택

설비내역

기호(3) : 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조

공부와의 차이

기호(2)의 제시목록상 구조는 '조적조 스레트지붕'이나, 현황 '강판지붕'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

제주지방법원 2025타경8479 (1)

1.2. 소재지

제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 893-4

1.3. 물건종별

단독주택

1.4. 감정평가액

458,841,000원

1.5. 토지면적

552. 00㎡ (약 167.0평)

1.6. 건물면적

108. 32㎡ (약 32.8평)

1.7. 제시외 건물면적

175. 40㎡ (약 53.1평)

1.8. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.9. 경매구분

부동산 임의경매

1.10. 채권자

애월신용협동조합

1.11. 특이사항

공동담보, 일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 장전리 소재 '장전초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택 및 농경지가 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황

인접 토지 및 도로 대비 대체로 등고 평탄한 부정형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로

남측으로 노폭 약 8미터의 아스콘 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구 5등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수 자원보전 4등급, 건축계획심의 대상구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 활용 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부 현황상 말소기준권리는 2021년 6월 10일 접수된 리치금융진대부주식회사의 근저당권입니다.

이후 등기된 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 293,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 백남엽

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022년 11월 18일

대항력: 없음

비고: 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

보고서에 명시된 내용 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

제공된 JSON 정보에 따르면, 애월읍 장전리 인근에 2023년 준공된 신축 다세대 주택 단지("명문자담채")가 조성되어 있어 지역 내 신규 주택 수요 및 개발 흐름이 감지됩니다. 다만, 본건은 단독주택으로 다세대 주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

4.2. 혐오시설 유무

주변 시설에 대한 검색 결과, 본 물건 인근에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획 상 가축사육제한구역에 해당하므로 농경지와의 혼재는 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

장전초등학교 인근에 위치하여 기본적인 교육 시설 접근성이 양호합니다. 애월읍 지역 특성상 관광객을 위한 다양한 상업 시설 및 편의 시설이 발달해 있어 생활 편의성은 보통 이상으로 판단됩니다.

5.2. 교육시설

장전초등학교가 근거리에 위치하고 있습니다.

5.3. 주변 환경

단독주택과 농경지가 혼재된 조용한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 노후도

본건 건물 중 기호(2)는 1986년, 기호(3)은 1995년에 사용 승인되어 건축 연령이 높은 편입니다. 향후 유지보수 및 리모델링에 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물

175. 40㎡에 달하는 상당한 면적의 제시외 건물이 일괄 매각에 포함되나, 정확한 현황 및 활용 가능성에 대한 추가적인 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 공부와의 차이

부속건물(기호 2)의 경우, 공부상 '조적조 스레트지붕'이나 현황은 '강판지붕'으로 되어 있어 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 큰 문제는 아닐 수 있으나, 추후 건물 관련 업무 시 참고해야 합니다.

6.4. 토지 이용 제한

토지이용계획 상 다수의 법적 제한(계획관리지역 외 가축사육제한, 장애물제한, 공장설립제한, 경관/생태계/지하수 보전지구 등)이 있어 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 애월읍 장전리에 소재한 단독주택 경매 건으로, 넓은 토지 면적(552㎡)과 상당한 면적의 제시외 건물(175.40㎡)이 포함되어 있어 잠재적 활용 가치가 높다고 판단됩니다. 권리 관계는 명확하여 낙찰자가 인수할 권리는 없으나, 건축물의 노후도 및 토지 이용 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변에 신축 다세대 주택 단지가 조성되고 있는 점은 지역 부동산 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 넓은 토지 면적

552㎡의 넉넉한 토지 면적은 향후 증축, 신축 또는 기타 토지 활용을 위한 충분한 여건을 제공합니다.

8.2. 제시외 건물 활용 가능성

175. 40㎡의 제시외 건물이 포함되어 있어, 이를 활용하거나 철거 후 재건축 계획을 수립하는 등 다양한 투자 전략 구사가 가능합니다.

8.3. 입지적 매력

제주도의 인기 관광 지역인 애월읍에 위치하여 관광 숙박 시설(펜션, 에어비앤비 등) 운영 또는 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

8.4. 권리상의 안정성

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸 예정이므로, 낙찰자는 권리상의 복잡한 문제 없이 깨끗한 등기부 상태로 소유권을 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 감정가

458,841,000원

9.2. 시세 분석

제공된 주변 다세대 주택(명문자담채)의 실거래가(2024년 3월 기준 30,500만원/52.39㎡)는 약 58.2만원/㎡ 수준입니다. 이는 신축 다세대 주택 기준이며, 본 물건은 구축 단독주택이므로 직접적인 비교는 어렵습니다.

애월읍 장전리 지역의 토지 실거래가는 ㎡당 30만원 이상으로 평가될 수 있으며, 이를 기반으로 토지 가치만을 보수적으로 산정해도 약 1.65억원 이상으로 추정됩니다.

노후된 건물과 제시외 건물의 가치를 감안하더라도, 감정가액은 토지 가치와 건물 가치를 적절히 반영한 수준으로 보입니다.

9.3. 종합 의견 및 입찰가 제시

본 물건은 넓은 토지와 활용 가능한 제시외 건물을 갖춘 단독주택으로, 제주도 애월읍이라는 입지적 이점을 가지고 있습니다. 감정가는 458,841,000원이며, 주변 시세 및 물건의 특성을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 낙찰 가능성이 있습니다.

잠재적 리스크(건물 노후도, 토지 이용 제한)를 감안하고, 안정적인 투자를 위해서는 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

9.4. 추정 입찰가

약 430,000,000원 ~ 460,000,000원

9.5. 최종 제안 입찰가

445,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.