나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1525 [1] 제주특별자치도 제주시 봉개동 273-10 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제주감정 · 평가일 2025.07.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 봉개동 소재 ""제주4.3평화공원"" 북서측 원거리, 약 1.3km 지
점에 위치하며 일대는 시 외곽 중산간 농경 및 임야지대를 형성하여 전, 토지임야, 태양광시
설 부지 등으로 이용되고 있음.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통을 비롯한 제
반 교통사정 무난함.

형태 및 이용상태

공히 인접도로와 대체로 등고평탄한 자루형의 토지로서, 미경작 상태(일부 수목 자생) 임.

인접 도로상태

공히 북동측으로 폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법
>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특
별법>, 지하수자원보전4등급<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건
축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위
한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특
별법> 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 공히 신축신고되어 있으며 상수는 연결되어 있지 않고 하수는 '개인하수처리시설'이 가능
한 것으로 확인되었으며 경매시 재확인 하시기 바람.

- 공히 농지취득자격증명을 필요로 하는 농지로 판단되오니 경매시 참고하시기 바람.

- 공히 임대관계 미상이며 그 외 사항은 없음.

물건 비고

일괄매각, 농지취득자격증명 제출 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1525 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 봉개동 273-10

용도: 전 (밭)

감정가: 40,617,500원

토지면적: 2,641.00㎡ (약 799평)

토지지분: 2,641㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (농OOOOOOOO)

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보, 일괄매각

주의사항: 일괄매각, 농지취득자격증명 제출 필수

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 봉개동 소재 "제주4.3평화공원"에서 북서측으로 약 1.3km 떨어진 곳에 위치해 있습니다. 주변은 제주시 외곽의 중산간 지역으로 농경지 및 임야가 형성되어 있으며, 전(밭), 토지 임야, 태양광 시설 부지 등으로 이용되고 있습니다.

* 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 형태 및 이용상태

인접 도로와 대체로 등고평탄한 자루형 토지이며, 현재 미경작 상태로 일부 수목이 자생하고 있습니다.

* 인접 도로상태

북동측으로 폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 토지 등기부 요약

등기부 상 소유권 이전 내역으로는 고병홍, 주식회사미스킨, 강남석 순으로 이전되었습니다.

근저당권으로는 농협은행(191,580,000원, 2021년 10월 6일 접수) 및 주식회사 엑스포대부금융(375,000,000원, 2023년 12월 29일 접수)이 존재했으나, 임의경매(채권자: 농협은행, 111,555,038원, 2025년 7월 18일 접수)로 인해 모두 말소될 예정입니다.

근저당권 및 지상권설정 등기(주식회사 엑스포대부금융)는 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 566,580,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

제주시 봉개동은 제주시 외곽의 중산간 지역으로, 전, 임야, 태양광 시설 부지 등으로 이용되는 농경 및 임야 지대가 주를 이룹니다. 해당 지역은 절물휴양림, 관광목장, 제주4.3평화공원 등이 위치해 있어 관광객 유입이 있으나, 이는 주로 휴양 및 관광 목적입니다. 번영로를 따라 편의점과 식당들이 분포하고 있으나, 이는 도로변 위주로 형성된 상권입니다. 해당 물건의 입지상 직접적인 상업 활동보다는 농업 생산 활동 또는 태양광 발전 사업 부지로서의 잠재력을 고려해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설

봉개동 지역은 번영로 주변으로 편의점 및 식당이 일부 분포하고 있습니다. 또한, 제주4.3평화공원이 인근에 있으며, 절물자연휴양림, 돌문화공원, 노루생태관찰원 등 자연 및 문화 시설 접근성이 좋습니다. 제주 생활체육공원 국민체육센터 건립 사업이 진행 중입니다.

* 교육시설

봉개초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 교통

제주 시내 및 다른 지역으로 연결되는 번영로가 인근을 지나며, 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수:

본 건은 지목이 '전'으로 농지이며, 취득 시 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금을 반환받지 못할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 행정기관에 확인 및 발급 절차를 진행해야 합니다.

* 개발 제한 및 규제:

본 건은 생산관리지역으로, 가축사육제한구역, 경관보전지구 3등급, 생태계보전지구 5등급, 지하수자원보전 4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 제한이 따릅니다. 특히, 제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법에 따른 규제가 적용됩니다.

* 토지거래허가구역 포함 여부 확인 필요:

봉개동 일부 지역은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으므로, 본 건이 해당 구역에 포함되는지 여부를 확인하고 관련 규제를 숙지해야 합니다. (현재 시점의 지정 현황 확인 필요)

* 과거 폐기물 처리 시설 인접 가능성:

봉개동 지역에는 과거 제주시 최대 쓰레기 매립장이 운영되었으며, 현재는 사후 활용 방안이 논의되고 있습니다. 비록 직접적인 혐오시설에 인접하지는 않으나, 과거 쓰레기 처리 시설 부지의 활용 방안에 따라 향후 지역 환경 변화 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지 현황 및 신고사항 재확인:

지목은 '전'이나 현황은 '휴경지'이며, 신축 신고된 토지로 확인됩니다. 실제 신고 내용, 인허가 사항의 존속 및 승계 가능성에 대해 입찰 전 반드시 재확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주특별자치도 제주시 봉개동에 위치한 농지(전)로, 넓은 면적을 가지고 있으며 감정가는 40,617,500원입니다. 교통 및 접근성은 무난한 편이나, 생산관리지역 등 다수의 개발 제한 및 농지 취득 자격 증명 제출이 필수적인 사항으로 인해 취득에 제약이 따릅니다. 주변은 농경지 및 임야 지대로 구성되어 있으며, 제주4.3평화공원, 절물휴양림 등 관광 자원과 인접해 있습니다. 권리 관계는 경매로 인해 대부분 소멸될 예정이므로 추가적인 인수 부담은 적을 것으로 보입니다. 다만, 농지법 규정 준수 및 지역 개발 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 넓은 면적의 농지: 2,641㎡의 넓은 면적은 향후 농업, 태양광 발전 사업, 또는 개발 가능성을 고려할 수 있는 잠재력을 제공합니다.

* 제주도 토지 가치: 제주도의 관광 산업 발전 및 지속적인 인구 유입으로 인해 장기적인 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 관광 자원 인접: 제주4.3평화공원, 절물휴양림 등 주요 관광지와 인접하여 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 40,617,500원이며, 토지 면적(2,641㎡)을 고려할 때 ㎡당 약 15,379원 수준입니다. 현재 주변 토지 시세, 관련 법규 제한, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 농지로서의 현재 가치와 더불어 향후 개발 시나리오(예: 태양광 발전 사업 등)를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됩니다.

정확한 예상 입찰가는 개별적인 시장 조사 및 현장 방문을 통해 추가적인 정보를 수집한 후 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.