나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8422 [1] 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 1594 테라시티더숨 101에이동 1층104호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 ""제주외국어고등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재한 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 무난합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (콘크리트)평슬래브지붕 지하1층/지상4층 건물 내, 제1층 제104호로서,
외벽 : 코트마감, 인조석마감 등,
창호 : 새시창마감 등입니다.

이용상태

공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급.배수설비, 난방설비 및 승강기설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 완경사의 자루형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 경관보전지구5등 급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급 (2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급<제 주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8422 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 1594 테라시티더숨 101에이동 1층 104호

용도: 연립주택

감정가: 654,000,000원 (6억 5천 4백만원)

토지면적: 204.51㎡ (약 61.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적 (전용면적): 99.38㎡ (약 30.06평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 장OO

건물 층수: 지하 1층 / 지상 4층 중 1층

1.1. 입지조건

위치: 본건은 제주특별자치도 제주시 애월읍 고성리 소재 "제주외국어고등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 주위는 주택, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재한 지역입니다.

교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 무난한 편입니다.

토지 이용 상태: 인접 도로 대비 완경사의 자루형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태: 본건 서측으로 폭 약 8m 내외의 아스콘 포장도로와 접합니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역 등 다양한 용도 지역 및 제한 규제가 존재합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑4 (장홍래 가압류, 2024-04-04 접수)

본건 경매 개시 결정(갑5, 2025-07-17 접수)은 말소기준권리보다 후순위에 있어, 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-03-19

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

1.3. 상권분석

주변 단지 시세 분석:

* 본건(테라시티더숨, 99.38㎡): 2026년 5월 21일, 60,000,000만원 (6억원) 직거래.

* 주변 단지(힐스위트고성, 62.61㎡): 2026년 6월 27일, 37,000,000만원 (3억 7천만원) 중개거래.

* 주변 단지(힐스위트고성, 62.77㎡): 2026년 6월 4일, 35,000,000만원 (3억 5천만원) 중개거래.

시세 분석: 본건과 동일한 "테라시티더숨" 단지의 동일 전용면적(99.38㎡)이 2026년 5월에 6억원에 직거래된 기록이 있습니다. 이는 본건 감정가(6억 5천 4백만원) 대비 약 8.3% 낮은 수준으로, 향후 시세 형성의 중요한 지표가 될 수 있습니다. 주변 "힐스위트고성" 단지의 소형 면적(62㎡대) 거래가는 3억 5천만원~3억 7천만원 수준으로, 본건과의 면적 차이를 고려할 때 직접적인 비교는 어렵습니다. 따라서 동일 단지의 실거래가를 중심으로 시세 판단이 필요합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (콘크리트) 평슬래브지붕 지하 1층/지상 4층 건물 내 제1층 제104호입니다.

외벽 및 창호: 외벽은 코트마감, 인조석마감 등이며, 창호는 새시창마감 등입니다.

이용 상태: 현재 공동주택(연립주택)으로 이용 중입니다.

설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설: "제주외국어고등학교" 동측 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호한 편입니다. 인근에 근린생활시설 및 농경지가 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다. 주변 지역에서 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용 규제: 본건 토지는 계획관리지역, 생산관리지역 등 다양한 용도 지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 공장설립제한지역 등의 규제를 받습니다. 이는 향후 건축 및 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 관련 법규를 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

건물 노후도: 2021년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이나, 2026년 현재 시점으로는 5년차에 접어들어 향후 정기적인 유지보수 및 관리가 필요할 수 있습니다.

임대차 관계: 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있으나, 조사된 임차인(임 )은 대항력이 없어 낙찰자가 부담할 보증금은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 제주시 애월읍 고성리에 위치한 연립주택으로, 교육 시설 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 건물은 2021년 준공되어 비교적 신축급에 속하며, 내부 설비 또한 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담이 없고, 채권 총액 4억 2천 9백만원 규모의 강제경매 사건입니다. 동일 단지의 최근 실거래가(6억원)와 본건 감정가(6억 5천 4백만원)를 종합적으로 고려했을 때, 시장 상황에 맞는 합리적인 입찰 전략을 수립한다면 좋은 투자 기회가 될 수 있습니다. 다만, 다양한 토지 이용 규제가 존재하므로 이에 대한 면밀한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

동일 단지 내 동일 면적의 최근 실거래가(6억원)가 존재하여 시세 파악 및 예측이 용이합니다.

대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담이 적습니다.

비교적 신축 건물로 초기 하자 보수 비용 발생 가능성이 낮습니다.

제주도 애월읍 지역의 지속적인 부동산 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 654,000,000원

동일 단지 최근 실거래가 (99.38㎡): 600,000,000원

주변 단지 최근 실거래가 (62㎡대): 350,000,000원 ~ 370,000,000원

본건은 건물 면적 99.38㎡(약 30평)으로, 동일 단지의 6억원 실거래가를 주요 시세 기준으로 삼는 것이 합리적입니다. 감정가는 6억 5천 4백만원으로, 최근 실거래가보다는 높게 책정되었습니다. 안정적인 입찰을 위해서는 최근 실거래가 수준인 6억원에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 상황을 고려하되 감정가를 넘어서지 않는 범위 내에서 가격을 결정하는 것이 중요합니다.

추천 입찰가 범위: 620,000,000원 ~ 640,000,000원

본 입찰가 범위는 현재 제공된 정보를 바탕으로 산정한 예상치이며, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 최근 시장 동향 분석, 그리고 경쟁자의 입찰 예상가 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.