나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8434 [1] 제주특별자치도 제주시 이도이동 1781-17 킹덤라오체 제14층 제1402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 이도이동 소재 '제주시청' 북서측 인근에 위치하며,
부근은 업무시설, 공동주택, 단독주택, 중소규모점포 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브 지붕 18층건 내 제14층 제1402호로서,
(사용승인일: 2022.03.11)
외 벽 : 스톤 및 대리석타일 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
바 닥 : 강마루 마감 등,
창 호 : 샷시창 등임.

이용상태

주거용 오피스텔로 이용중임.

설비내역

기본위생설비 및 급배수설비, 보일러에 의한 난방설비, 천정형 시스템에어컨에 의한 냉방설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 업무시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 35m, 서측으로 폭 약 9m, 남측으로 폭 약 7m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(55M이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항시설법>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역<하수도법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 제주지방법원 2025타경8434 (1)

소재지: 제주특별자치도 제주시 이도이동 1781-17 킹덤라오체 제14층 제1402호

용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔)

감정가: 202,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

특이사항: 대항력있는임차인

주의사항: 대항력있는 임차인 존재로 인한 인수 여부 및 배당 관계 확인 필수

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 5.11㎡ (약 1.55평)

토지지분: 5.11㎡ (약 1.55평)

건물면적: 31.35㎡ (약 9.48평)

건물지분: 31.35㎡ (약 9.48평)

전용면적 (추정): 약 42.99㎡ (약 13.01평) - JSON 정보 기반

1.3. 건물 상세 정보

건물명: 킹덤라오체

구조: 철근콘크리트구조 평슬래브 지붕, 18층 건물 내 제14층 제1402호

사용승인일: 2022년 03월 11일

1.4. 감정평가 요약

감정가: 202,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

제주특별자치도 제주시 이도이동 소재 '제주시청' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 업무시설, 공동주택, 단독주택, 중소규모 점포 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

북측으로 폭 약 35m, 서측으로 폭 약 9m, 남측으로 폭 약 7m의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

* 말소기준권리:

* 을1: 전세권설정 (권리자: 이지수, 금액: 133,700,000원, 말소: 말소).

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 명시된 권리 없음 (지상권개요: 로 표기되어 있으나, 구체적인 내용 없음)

* 기타 권리:

* 갑2: 소유권이전1번신탁등기말소

* 갑4: 소유권이전3번신탁등기말소

* 갑5: 임의경매 (권리자: 이지수, 금액: 133,700,000원, 말소: 말소) - 본건 경매 개시 결정

* 갑6: 압류 (권리자: 제주세무서장, 말소: 말소)

* 등기부채권 총액: 133,700,000원

3.2. 임차인 현황 및 권리분석

* 임차인: 이 (대항력 있음)

* 보증금: 133,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023년 06월 08일

* 확정일자: 2023년 02월 17일 (주의: 전입일자보다 빠름)

* 배당신고일자: 2025년 07월 28일 (별도 입력된 2025-07-16보다 늦음)

* 비고: 본 임차인은 대항력 있는 임차인으로 분류되나, 확정일자 및 배당신고일자 정보에 혼재가 있습니다. 또한, 해당 임차인이 채권자로서 본 경매를 신청한 것으로 보입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (보고서 상 명시된 정보 기준. 단, 대항력 있는 임차인의 존재로 인해 실제 인수 여부는 법률 전문가와 반드시 확인 필요.)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 제주시 이도이동 지역은 제주 시청을 중심으로 업무시설, 주거시설, 상업시설이 복합적으로 발달한 도심 지역입니다.

다양한 규모의 점포와 주택들이 혼재하여 지역 활성화 및 수요 확보에 유리한 환경입니다.

4.2. 주변 시설

'제주시청'이 인근에 있어 행정 및 업무 관련 수요가 풍부합니다.

다양한 편의시설 및 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 병원, 은행, 마트 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 대중교통

인근 버스정류장을 통해 제주 시내 주요 지역으로의 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인은 '대항력 있는 임차인' 이 씨의 존재입니다.

명시된 '인수 보증금 합계 0원' 정보와 상반되게, 임차인의 보증금 133,700,000원이 낙찰자에게 인수될 가능성에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

확정일자와 전입일자의 순서, 배당신고일자 등의 정보 혼재는 추가적인 법률 검토를 요구합니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한

* 일반상업지역, 고도지구(55M 이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심) 등 다양한 도시계획이 설정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 제약 사항이 있을 수 있습니다.

* 장애물 제한 표면 구역, 역사문화환경 보존지역, 건축 계획 심의 대상 구역, 지하수자원 특별 관리 구역 등 추가적인 제한 사항이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 사용승인 2년차의 신축급 오피스텔로, 제주시청 인근의 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가는 202,000,000원이지만, 유사 면적의 최근 매매 사례를 볼 때 시세 상승 여력이 있습니다.

그러나 대항력 있는 임차인 이 씨의 존재와 관련하여 인수 보증금 관련 불확실성이 존재하며, 이는 본 물건의 가장 큰 투자 리스크 요인입니다.

이러한 권리 관계에 대한 명확한 법률적 판단 없이는 투자가 어려울 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2022년 사용승인으로 비교적 최신 건물입니다.

* 우수한 도심 입지: 제주 시청 인근으로 행정, 상업, 주거 기능이 복합된 핵심 지역입니다.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 최근 매매 시세보다 낮게 형성되어 있어, 권리 관계만 명확히 해결된다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 활발한 지역 상권: 다양한 상업시설 및 업무시설 밀집로 공실 위험이 상대적으로 낮을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 202,000,000원입니다.

최근 매매 사례 중 가장 유사한 면적(29.68㎡)의 거래가는 186,000,000원이었으며, 이를 바탕으로 산정한 본건 건물면적(31.35㎡)의 예상 가치는 약 196,400,000원입니다.

다른 유사 면적(42.99㎡)의 거래가는 311,500,000원 ~ 313,600,000원으로, 이는 본건 물건의 면적(31.35㎡) 대비 상대적으로 높은 시세를 반영하고 있습니다.

'인수 보증금 합계 0원'이라는 명시된 정보와 대항력 있는 임차인 존재라는 상반된 정보가 존재합니다. '인수 보증금 합계 0원'을 기준으로 계산 시, 투자 리스크를 고려하여 감정가 대비 약간의 상향을 적용한 110% 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 210,000,000원 ~ 220,000,000원 범위로 제안합니다.

(주의: 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부에 따라 실제 낙찰가 결정 및 투자 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 반드시 권리 분석 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.