나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1519 [1] 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 1984-5 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천지인 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원교차로' 북동측 원거리에
위치하며, 인근은 주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 및 본건 인근으로 차량진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 일단의 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 일단의 자루형 토지로서 주거용 건부지 임,
기호(6) 토지는 인접도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 자연림 임.

인접 도로상태

기호(1,2) 일단의 토지는 남측으로 폭 약 5m 내외의 아스콘포장도로와 접함.
기호(6) 토지는 지적도상 맹지이나 기호(1,2)를 경유하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구5등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>


기호(2)
계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

기호(6)
계획관리지역, 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(1000m 이내 일부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(2015-09-07)<공항시설법>, 공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>, 경관보전지구3등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 생태계보전지구4-1등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원보전4등급(2023-01-30)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3) : 일반목구조 기와지붕 단층건으로서,
[사용승인일 : 2005.01.28, 증축,사용승인일자 : 2005.06.02, 2014.02.17]

외벽 : 황토마감 등,
내벽 : 황토 및 타일붙이기 등,
바닥 : 목재 및 장판지깔기 등,
창호 : 샷시창호 등 임.

기호(4) : 일반목구조 널판지붕 단층건으로서,
[사용승인일 : 2005.06.02]

외벽 : 황토마감 등,
내벽 : 황토 및 타일붙이기 등,
바닥 : 타일 및 장판지깔기 등,
창호 : 샷시창호 등 임.

기호(5) : 잡석조 합판위슁글지붕 단층건으로서,
[사용승인일 : 2007.05.28]

외벽 : 황토마감 등,
내벽 : 황토 및 타일붙이기 등,
바닥 : 타일 및 장판지깔기 등,
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

기호(3) : 단독주택으로 이용중이며,
기호(4) : 주택(원룸형)으로 이용중이며,
기호(5) : 단독주택으로 이용중임.

설비내역

기호(3~5) 공히 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 참조.

공부와의 차이

기호(5)는 공부상 제2종근린생활시설이나 현황 '단독주택'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(1-1, 1-2) 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1519 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 태흥리 1984-5

용도: 단독주택

감정가: 613,812,780원

토지면적: 1199.00㎡ (약 362.65평)

토지지분: 1199㎡ (약 362.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 232.41㎡ (약 70.30평)

건물지분: 232.41000000000003㎡ (약 70.30평)

건물 제시외면적: 9.00㎡ (약 2.72평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOO (서귀포수산업협동조합으로 추정)

특이사항: 공동담보, 제시외 건물(1-1, 1-2) 포함. 본건 지상에 소재하는 입목, 담장, 잡석 및 목록 2 지상에 소재하는 야외 수돗가는 포함 평가됨. 목록 5 건물은 공부상 '제2종근린생활시설'이나 현황 '단독주택'으로 이용 중임.

건물 상세:

- 건물(3): 일반목구조, 기와지붕 단층. 사용승인일 2005.01.28, 증축 2005.06.02, 2014.02.17. 현재 단독주택으로 이용 중.

- 건물(4): 일반목구조, 널판지붕 단층. 사용승인일 2005.06.02. 현재 주택(원룸형)으로 이용 중.

- 건물(5): 잡석조, 합판위슁글지붕 단층. 사용승인일 2007.05.28. 현재 단독주택으로 이용 중. (공부상 제2종근린생활시설)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 제주특별자치도 서귀포시 남원읍 남원리 소재 '남원교차로' 북동측 원거리에 위치하며, 인근은 주택 및 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황: 본건 및 인근으로 차량 진입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통의 사정은 보통시 됨.

토지 이용 및 상태:

- 기호(1,2): 인접 도로 대비 등고평탄한 일단의 자루형 토지로서 주거용 건부지임.

- 기호(6): 인접 도로 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 자연림임.

도로 상태:

- 기호(1,2): 남측으로 폭 약 5m 내외의 아스콘포장도로와 접함.

- 기호(6): 지적도상 맹지이나 기호(1,2)를 경유하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한:

- 공통: 계획관리지역, 가축사육제한구역(1000m 이내 일부제한), 장애물제한표면구역, 공장설립제한지역, 경관보전지구3등급, 지하수자원보전4등급, 건축계획심의대상구역, 지하수자원특별관리구역.

- 기호(1): 하수처리구역.

- 기호(2,6): 생태계보전지구4-1등급. (기호1은 생태계보전지구3등급)

3. 권리분석

경매 종류: 부동산임의경매 (제주지방법원 2025타경1519)

말소기준권리: 2008.07.25 접수 근저당권 (을8, 서귀포수산업협동조합)

소멸되는 권리: 등기부상 을구의 근저당권, 갑구의 가압류 및 임의경매 개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. (을8, 을9, 을10, 갑4, 갑5, 갑6, 을8-4, 을8-3)

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됨. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황:

* 임차인: 배

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2011-07-11

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 2025-09-23

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 보증금 등 인수 금액은 없는 것으로 파악되나, 관련 내용은 추가 확인이 필요합니다.

총 채권액: 약 403,738,811원 (등기부채권 총액 기준)

4. 상권분석

지역 특성: 본 물건은 서귀포시 남원읍의 주택, 농경지, 임야가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 상업 시설보다는 주거 및 자연 환경이 주를 이루는 지역으로 볼 수 있습니다.

인근 시세: 제공된 JSON 데이터는 '패밀리캐슬'이라는 연립주택 단지의 매매 정보로, 본 물건과 용도 및 형태가 다른 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다. 해당 데이터의 매매가는 약 3억 8천 5백만 원 수준이나, 이는 전용면적 85㎡ 내외의 신축 연립주택 기준이므로 본 물건의 시장 가치를 산정하는 데는 한계가 있습니다. 따라서 본 물건의 정확한 시세 분석을 위해서는 유사한 규모와 형태의 단독주택 및 토지 거래 사례에 대한 별도의 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

편의시설: 상세 정보는 부족하나, 남원읍 소재지 및 남원교차로 인근으로 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

교통 접근성: 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용 제한: 계획관리지역 내에서도 생태계보전지구, 지하수자원특별관리구역 등 다수의 환경 관련 보호 구역에 속해 있어 향후 건축, 개발, 토지 이용에 있어 엄격한 규제가 적용될 수 있습니다. 특히, 공장설립제한, 가축사육제한, 장애물제한표면구역 등도 고려해야 합니다.

건물 상태 및 용도 불일치: 건물(5)이 공부상 제2종근린생활시설이나 현황 단독주택으로 이용 중인 점은 향후 건물 사용 및 재건축 시 행정 절차상 이슈가 될 수 있습니다. 또한, 각 건물의 노후화 정도에 따른 수리 또는 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

기타: 공동담보 물건으로, 채권자(서귀포수산업협동조합)가 다수의 담보를 설정하였을 가능성이 있습니다. 또한, 일부 건물에 대한 임대 관계가 미상으로 파악되어, 인수 후 명도 관련 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 남원읍에 위치한 넓은 토지(약 362.65평)와 단독주택, 원룸형 주택, 제2종근린생활시설(현 단독주택) 등 다수의 건물을 일괄 매각하는 경매 물건입니다. 토지는 주거용 건부지와 자연림이 혼재되어 있으며, 차량 접근이 용이하고 기본적인 교통 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 다수의 환경 보호 구역에 포함되어 있어 토지 이용 및 개발에 제약이 따를 수 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위의 권리들이 다수 존재하여 낙찰 시 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 임차인의 대항력은 없습니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 약 362.65평에 달하는 토지는 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

제주 지역 부동산 가치: 제주도의 희소성과 자연환경을 바탕으로 장기적인 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

경매를 통한 시세 차익: 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 있습니다.

안정적인 임대 수익: 다수의 주거 공간(단독주택, 원룸)은 임대 수익 창출의 기반이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 613,812,780원입니다. 제공된 주변 시세 자료는 본 물건과 직접 비교하기 어려운 연립주택 정보로, 이를 바탕으로 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출에는 한계가 있습니다.

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 고려가 필요합니다.

* 해당 지역(남원읍 태흥리)의 유사 단독주택 및 토지 거래 사례에 대한 상세한 시장 조사.

* 건물의 실제 상태, 내부 마감, 노후도 등을 고려한 수리 및 유지보수 비용 추산.

* 토지 이용 계획 및 제한 사항에 따른 실제 활용 가능 면적 및 건축 가능 범위 재확인.

* 향후 제주 부동산 시장 동향 및 제주 내 토지 관련 규제 변화 예측.

일반적인 경매 전략을 고려할 때, 감정가의 70%~90% 수준에서 입찰을 시작하여 경쟁 상황을 지켜보는 것이 권장될 수 있습니다. 그러나 이는 절대적인 기준이 아니며, 실제 시장 가치와 투자자의 수익률 목표에 따라 달라져야 합니다. 본 물건의 잠재적 가치를 종합적으로 판단하여 신중한 입찰 전략을 수립하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.