나이스옥션 법원경매 제주 2025타경8474 [1] 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 1263-4 동성더유 101동 1층 1호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 스카이 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 소재 '대정읍사무소' 서측 근거리(직선거리 약 390m 지점)에 위치하며, 부근은 공동주택, 소규모 근린생활시설, 전 등 농경지 등이 혼재한 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 지방도1132번(일주서로) 및 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상4층 중 제1층 제1호로서, (사용승인일: 2016.8.26.) 외벽: 일부 석재, 드라이비트 및 페인팅 마감 등, 내벽: 석고 및 노출콘크리트마감 등, 바닥: 콘크리트 폴리싱 마감 등, 창호: 알루미늄 복층유리 고정창 및 미닫이 출입문 등임.

이용상태

공부 및 현황 공히 '일반음식점'임.(후첨 '호별배치도' 참고)

설비내역

기본 위생.급배수설비, 화재탐지설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 평탄한 사다리형의 토지로서, 공동주택(다세대주택) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 약 8m 내외, 남동측으로 폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(20m이하), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2023. 10. 20. 고시(전부제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(2024-09-04)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 건축계획심의대상구역(건축계획심의대상구역)(저촉)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 지하수자원특별관리구역(2020-07-01)<제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법>, 하수처리구역(2024-10-16)<하수도법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 현장조사 시 임차인 진술에 의하면 보증금 20,000,000원, 연 임대료 15,000,000원 조건으로 임대차 사용 중인 것으로 조사되며, 본건 구분건물 내부에 소재하는 인테리어 등 시설물은 현 임차인 소유라고 주장하고 있음. 다만, 임대차계약서 및 시설물 설치·소유관계에 관한 객관적 자료는 제시되지 아니하여, 정확한 임대차관계, 시설물의 소유권 귀속, 철거 또는 원상회복 약정 여부 등은 입찰 시 재확인이 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경8474 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리 1263-4 동성더유 101동 1층 1호

용도: 근린상가 (현황: 일반음식점)

감정가: 419,000,000원

토지면적: 141.96㎡ (약 42.94평)

건물면적: 116.03㎡ (약 35.10평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 제주시수산업협동조합 (등기부상 채권자 및 근저당권자)

건축구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 4층 건물 중 제1층 제1호 (사용승인일: 2016년 8월 26일)

1.1. 입지조건

본건은 제주특별자치도 서귀포시 대정읍 하모리에 위치하며, '대정읍사무소' 서측 약 390m 지점에 자리하고 있습니다.

부근은 공동주택, 소규모 근린생활시설, 농경지 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근 지방도1132번(일주서로) 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. (교통상황 보통)

1.2. 권리분석

말소기준권리인 제주시수산업협동조합의 근저당(564,000,000원) 외 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 이는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 731,611,921원입니다.

현재 임차인 현황은 다음과 같습니다.

* 임차인: 박재준

보증금: 20,000,000원

차임: 15,000,000원 (연 임대료)

사업자등록일: 2023년 9월 25일

확정일자: 2025년 6월 26일

배당신고일자: 2025년 8월 14일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 건물 내부의 인테리어 등 시설물이 본인 소유라고 주장하고 있으나, 이에 대한 객관적인 자료는 제시되지 않았습니다. 따라서 입찰 전 임대차 관계, 시설물 소유권 귀속, 원상회복 약정 여부 등은 반드시 재확인이 필요합니다.

* 임차인: 이은선

보증금: 0원

차임: 0원

사업자등록일: 2023년 9월 25일

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

비고: -

인수되는 임차 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

1.3. 상권분석

본건은 대정읍 지역의 근린상가로서, 주변 공동주택 및 소규모 근린생활시설과 함께 형성된 상권의 일부를 이룹니다.

현재 일반음식점으로 이용 중이며, 지역 주민 및 인근 거주민을 대상으로 하는 업종에 적합한 입지입니다.

인근에 지방도 및 버스정류장이 있어 유동인구 유입 가능성을 기대할 수 있습니다.

대정읍 지역은 최근 주거 단지 개발과 함께 생활 편의 시설에 대한 수요가 꾸준히 증가하고 있는 추세이며, 본건은 이러한 지역 상권의 일부로서 안정적인 영업이 가능할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

인근에 대정읍사무소가 소재하여 행정 서비스 접근성이 우수합니다.

도보 가능한 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 이동도 용이합니다.

주변에 공동주택 단지가 형성되어 있어 배후 수요 확보에 유리한 환경입니다.

인근 편의시설로는 로컬 상점, 식당, 은행 등이 있으며, 지도상으로 확인 시 혐오시설로 분류될 만한 시설은 주변에 파악되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 임차인이 주장하는 내부 시설물(인테리어 등)의 소유권 및 원상회복 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 이는 명도 과정이나 매각 후 인수 시점에 예상치 못한 비용이나 분쟁을 야기할 수 있으므로, 사전에 명확한 확인이 필수적입니다.

토지이용계획상 '고도지구', '건축계획심의대상구역' 등의 규제가 존재하여, 향후 건물 증축, 개축, 용도 변경 등 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

등기부채권 총액이 감정가를 초과하므로, 채권 신고 현황 및 경매 절차상의 변동 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서귀포시 대정읍 지역의 근린상가로, 기본적인 입지 여건과 지역 상권을 갖추고 있습니다.

현재 일반음식점으로 운영 중이며, 매각 후에도 동일 업종으로의 운영이 가능할 것으로 예상됩니다.

다만, 임차인과의 시설물 관련 분쟁 가능성, 건축 관련 규제 등은 투자를 결정하기 전에 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

권리 관계는 대부분 매각으로 소멸되지만, 임차인의 주장은 별도로 명확히 확인해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 지역 상권 내에 위치한 근린상가로서 고정 수요 확보가 용이합니다.

양호한 교통망으로 인해 접근성이 우수하며, 주변 공동주택 단지는 잠재적 고객층을 형성합니다.

현재 영업이 이루어지고 있다면, 명도 후에도 해당 상가를 승계하여 운영할 가능성이 있습니다.

감정가 대비 합리적인 낙찰가를 확보할 경우, 시세 차익 또는 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 419,000,000원입니다.

인수되는 임차 보증금이 없으므로, 입찰가는 순수하게 물건의 가치와 향후 수익성, 그리고 확인되지 않은 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

임차인의 시설물 소유권 주장과 건축 관련 규제 등 잠재적 리스크를 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

보수적인 관점에서 감정가의 80% ~ 90% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 335,200,000원 ~ 377,100,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.