나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1528 [1] 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 482 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 혜민감정 · 평가일 2025.07.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 '월정리해수욕장' 남서측 인근에 위치하며 주위는 주택, 근린생활시설, 농지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하나 버스정류장 등이 다소 원거리에 소재하여 전반적인 교통여건은 보통임.

형태 및 이용상태

자루형의 평지로서 단독주택 등의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측으로 세로에 일부가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 경관보전지구5등급(2023-01-30), 생태계보전지구5등급(2023-01-30), 지하수자원보전4등급, 하수처리구역임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.
2) 본건 기호(1) 토지상에는 조경수 등이 소재하는바, 이를 토지에 포함하여 평가하였음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트구조 경사슬래브위징크지붕 4층 건물로서, 외벽 : 타일 등 마감, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택 등임.

설비내역

전기부대설비, 소방설비, 위생및급배수설비, 냉난방설비, 승강기, 주방설비, 확장형 발코니, 다락, 옥탑, 담장 등 되어있음.

부합물 및 종물

감정평가명세표 및 건물개황도 등 참조하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임.

2) 기호(2) 건물은 현장조사시 관계인 부재 등으로 내부를 확인할 수 없었는바, 건물의 내부구조 및 마감자재 등은 건축물현황도면, 인근 유사물건의 표준적인 이용상태, 외형, 감정평가선례 등을 참고하였으니, 경매 진행시 유의하시기 바람.

3) 기호(2) 건물상에는 후첨 건물개황도와 같이 제시외물건이 소재하는바, 면적을 개략적으로 실측하고, 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 별도 평가하여 감정평가명세표에 기재하였으니, 경매 진행시 소유권 확인 및 일괄 경매 여부를 판단하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 제주지방법원 2025타경1528 (1)

* 소재지: 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 482

* 건물 구조: 단독주택

* 감정가: 1,706,605,400원

* 토지면적: 500.00㎡ (약 151.25평)

* 건물면적: 497.73㎡ (약 150.57평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 구좌신용협동조합

* 특이사항: 제시외 건물 매각 포함.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 제주특별자치도 제주시 구좌읍 월정리 소재 '월정리해수욕장' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 주택, 근린생활시설, 농지 등이 소재하는 지역으로서 제반 입지 여건은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 버스정류장 등이 다소 원거리에 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 토지 형태 및 이용상태: 자루형의 평지로서 단독주택 등의 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 본건 북서측으로 세로에 일부 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(전부제한구역), 경관보전지구5등급, 생태계보전지구5등급, 지하수자원보전4등급, 하수처리구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변시설: 월정리해수욕장이 인접해 있어 관광객 수요가 많은 지역입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을25, 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2022-07-29)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸되며, 낙찰자가 인수하는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 강 : 보증금 2,000,000원, 차임 8,500,000원. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 미상. 대항력 없음.

* 권 : 보증금 200,000,000원, 차임 0원. 전입 2022-11-16, 확정 2022-11-16, 배당 2024-12-04. 대항력 없음. (건물 등기부상 주택임차권 등기되었으나 말소됨)

* 변 : 보증금 7,000,000원, 차임 0원. 전입 2025-01-20, 배당 2025-10-14. 대항력 없음.

* 유 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2025-03-17. 대항력 없음.

* 정 : 보증금 3,000,000원, 차임 0원. 전입 2025-06-30, 배당 2025-10-16. 대항력 없음.

* 조 : 보증금 0원, 차임 0원. 전입 2025-07-22. 대항력 없음.

* 최 : 보증금 3,000,000원, 차임 0원. 전입 2025-08-18, 확정 2025-09-04, 배당 2025-09-17. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 관련 주의사항:

* 임차인 강 의 경우 보증금, 차임, 전입/확정/배당일자 등 정보가 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되나, 배당받지 못하는 금액 발생 시 낙찰자가 인수해야 할 가능성도 배제할 수 없습니다. (단, 본건의 경우 인수 보증금 합계 0원으로 명시되어 있습니다.)

4. 건축물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 경사슬래브 위 징크 마감 4층 건물입니다.

* 주요 설비: 전기, 소방, 위생 및 급배수, 냉난방, 승강기, 주방 설비, 확장형 발코니, 다락, 옥탑, 담장 등이 구비되어 있습니다.

* 건물 상태: 2022년 7월 13일 사용승인된 비교적 신축 건물입니다.

* 특이사항: 건물 내부 확인 불가로 인해 평가 시 건축물 현황도면, 인근 유사 물건 등을 참고하였습니다. 경매 진행 시 실제 내부 구조 및 마감 상태를 반드시 확인해야 합니다.

5. 상권 및 생활정보

* 상권 분석: 월정리해수욕장 인근 지역으로 관광객을 대상으로 하는 상업 시설(카페, 식당, 펜션 등) 운영에 유리한 입지입니다. 주거 및 근린생활시설, 농지가 혼재되어 있어 복합적인 상권 형성이 가능합니다.

* 생활 편의: 기본적인 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상되나, 대중교통 접근성은 다소 떨어집니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)에 대한 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 문제: 임차인 정보의 불확실성(강 ) 및 배당 절차에서의 예상치 못한 변동 가능성을 고려해야 합니다.

* 건물 내부 미확인: 관계인 부재로 건물 내부를 직접 확인하지 못해, 실제 상태와 감정가 사이에 차이가 있을 수 있습니다. 현장 방문 시 상세한 점검이 필수적입니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 존재 및 별도 평가 사항에 대한 추가 확인 및 법적 검토가 필요할 수 있습니다. (단, 일괄 매각으로 처리될 예정입니다.)

* 채권 총액: 토지 등기부채권 총액 1,489,000,000원, 건물 등기부채권 총액 1,689,000,000원으로, 총 채권 금액이 감정가를 상회하는 수준입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 제주시 구좌읍 월정리, 제주도의 대표적인 관광지인 월정리해수욕장 인근에 위치한 신축 단독주택입니다. 넓은 토지면적과 현대적인 건축 설비를 갖춘 점은 강점입니다. 권리상 인수할 부담은 없으나, 다수의 임차인과 건물 내부 미확인이라는 리스크 요소를 신중하게 검토해야 합니다. 관광지로서의 잠재력과 함께, 주거용 또는 상업용(숙박업 등)으로 활용 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 제주 관광의 중심지인 월정리해수욕장 인근에 위치하여 관광객 수요를 직접적으로 누릴 수 있습니다.

* 신축 건물: 2022년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 설비와 현대적인 디자인을 갖추고 있습니다.

* 다용도 활용: 단독주택으로서 개인 주거용은 물론, 펜션, 게스트하우스 등 수익형 부동산으로 전환할 잠재력이 높습니다.

* 넓은 대지: 500㎡의 넓은 토지 면적은 활용도를 높입니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 1,706,605,400원

* 본 물건은 인수할 임차인 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 주변 시세 및 유사 건물 정보에 대한 상세 자료가 부족하여 정확한 시장가격을 산출하기는 어렵습니다. 다만, 월정리 지역의 높은 관광 수요와 신축 건물의 가치를 고려할 때, 감정가 수준에서의 치열한 경쟁이 예상됩니다.

* 채권 총액이 감정가를 초과하고 건물 내부 미확인 등 리스크 요인이 존재하므로, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 현장 조사 결과, 임차인과의 협상 가능성, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 95% 수준인 1,400,000,000원 ~ 1,600,000,000원 범위에서 전략적으로 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.