나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51781 [1] 전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 201동 11층1118호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재""중진중학교""남서측 인근에 위치한 성호2차아파트 제201동 제11층 제1118호로서, 주변은 아파트단지, 단독주택, 근린상가 및 학교 등이 소재한 주거 지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

제반차량 출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 등이 소재하여 대중교통수단 이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 23층건 중 11층 1118호로서,
외벽 : 시멘트몰탈위 페인트마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

아파트임.

설비내역

일반적인 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단의 부정형 평지로 아파트 부지임.

인접 도로상태등

단지내 포장된 진입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

순천지원 2025타경51781 (1)

1.2. 소재지

전라남도 광양시 중동 1665 성호2차아파트 201동 11층1118호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

61,000,000원

1.5. 면적 정보

1.5. 1. 토지면적

13. 00㎡ (약 3.93평)

1.5. 2. 건물면적

39. 86㎡ (약 12.06평)

1.6. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.7. 경매구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

1.9. 아파트 상세 정보

1.9. 1. 아파트명

성호2차아파트

1.9. 2. 사용승인일

2003년 11월 07일

1.9. 3. 총 동수

15동 (성호2차아파트 단지 기준)

1.9. 4. 총 세대수

1773세대 (성호2차아파트 단지 기준)

1.9. 5. 전용면적

39. 86㎡ (약 12.06평)

1.9. 6. 총 면적 (단지 전체)

113,506.92㎡ (약 34,339.6평)

1.9. 7. 최고/최저층

최고 24층 / 최저 1층

1.9. 8. 주차대수

265대 (단지 전체)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 광양시 중동 소재 "중진중학교" 남서측 인근에 위치한 성호2차아파트 201동 11층 1118호입니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린상가 및 학교 등이 소재한 주거지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다. 토지는 4필지 일단의 부정형 평지로 아파트 부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 수단 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로상태

아파트 단지 내에 포장된 진입로가 개설되어 있습니다.

2.4. 토지이용계획

관련 정보가 제공되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

갑14 압류 (국민건강보험공단, 2024년 02월 16일 접수)

3.2. 총 채권액

강제경매 채권액 76,650,472원 (한국주택금융공사)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김민희 (김 )

* 보증금: 69,750,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 02월 25일

* 확정일자: 2022년 02월 10일

* 배당신고일자: 2024년 03월 05일

* 대항력: 있음

* 비고: 을구 5번 순위 주택임차권 등기 (2024.03.05. 제5447호)가 있으며, 보증금 69,750,000원에 대해 매수인에게 대항할 수 있습니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.4. 등기부 요약

* 소유권이전 (갑12, 2020-07-22): 김승헌

* 주택임차권 (을5, 2024-03-05): 김민희 (보증금 69,750,000원, 인수 조건)

* 소유권이전 (갑13, 2023-09-22): 김금숙 (매매, 69,000,000원)

* 압류 (갑14, 2024-02-16): 국민건강보험공단 (말소기준권리)

* 압류 (갑15, 2024-05-08): 해운대세무서장 (말소)

* 강제경매 (갑16, 2025-07-18): 한국주택금융공사 (76,650,472원, 말소)

4. 상권분석

4.1. 주변 시설 및 시세

주변에 중진중학교, 광양중앙초등학교, 광양고등학교 등 교육시설과 근린상가, 공원 등이 소재하여 주거 편의성이 양호합니다. 현장 및 주변 검색 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인근에 확인되지 않았습니다.

4.2. 아파트 매매/임대 동향

본 물건과 동일 단지 내 유사 면적(39.86㎡)의 최근 임대 거래 정보는 보증금 400만원, 월세 30~40만원 수준입니다. 유사 단지 내 더 넓은 면적(59.79㎡)의 최근 매매 거래가는 600만원에서 6,970만원까지 형성되어 있습니다. 감정가 6,100만원은 시장 시세 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본 물건은 중진중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호하며, 아파트 단지 내에서 기본적인 편의시설(관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등)을 이용할 수 있습니다.

5.2. 관리비 체납

2025년 8월 기준 체납 관리비 638,610원이 확인되었습니다. 이는 매수인이 인수 시 부담해야 할 금액입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

을구 5번 순위의 임차인 김민희 씨는 대항력 및 확정일자를 갖추고 있으며, 보증금 69,750,000원에 대해 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 이는 낙찰 후 추가적인 인수 금액이 발생할 수 있는 주요 리스크입니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점은 배당을 통해 임차인 권리가 소멸될 가능성을 시사하나, 철저한 권리 분석이 요구됩니다.

6.2. 관리비 체납

2025년 8월 기준 638,610원의 관리비 체납이 존재하며, 이는 낙찰자가 부담해야 할 금액일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 중동에 위치한 성호2차아파트 201동 1118호로, 일반적인 아파트의 입지 및 주거 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 6,100만원으로 적정하게 평가되었으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 가장 큰 투자 위험 요소입니다. 해당 임차인의 보증금 6,975만원이 배당 절차에서 전액 변제되지 못할 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수해야 합니다. 이 점을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 광양시 중동 지역의 실수요자에게 적합한 소형 아파트 물건입니다.

* 중진중학교 인근으로 교육 환경 및 주거 편의성이 보통 수준입니다.

* 감정가가 6,100만원으로 비교적 낮은 금액으로 신건 입찰 시 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인(보증금 69,750,000원)이 존재하며, 배당 결과에 따라 해당 금액의 전부 또는 일부를 매수인이 인수해야 하는 리스크가 있습니다. 그러나 인수 보증금 합계가 0원으로 명시된 점을 고려하여, 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수할 것으로 예상하고 입찰가를 산정할 수 있습니다.

본건의 감정가 61,000,000원을 기준으로, 임차인 인수 보증금을 제외한 순수 물건 가치를 고려하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 58,000,000원 ~ 62,000,000원

(참고: 위 예상 입찰가는 낙찰 후 임차인과의 명도 및 보증금 인수 여부 등 변동 가능성을 감안하여 보수적으로 산정한 금액입니다. 최종 입찰가는 최신 시세 동향 및 경매 진행 상황을 면밀히 검토한 후 결정하시는 것이 좋습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.