나이스옥션 법원경매 순천 2025타경533 [1] 전라남도 순천시 가곡동 646 가곡신영아파트 102동 4층401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 순천시 가곡동 소재 ""고지마을"" 서측 인근에 위치한 구분건물(아파트)
부동산으로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 자연림 등이 소재하는
지대이며, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 단지내 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 21층 건물(102동) 내 4층 401호로서,
외벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지, 타일 마감 등,
창호 : 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 소방설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지대 내 대체로 평탄하게 조성된 대지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측으로 진입도로에 접하며, 단지 내 이동로와 연계되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합),
소로2류(폭 8m~10m )(저촉), 가축사육제한구역(주거지역(전축종제한지역)),
상대보호구역

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 순천지원 2025타경533 (1) 사건의 물건에 대한 정보를 바탕으로 작성되었습니다.

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 순천지원 2025타경533 (1)

소재지: 전라남도 순천시 가곡동 646 가곡신영아파트 102동 4층 401호

용도: 아파트

감정가: 57,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 18.59㎡ (약 5.62평)

토지 지분: 18.585㎡ (약 5.62평)

건물 전용 면적: 49.77㎡ (약 15.06평)

건물 지분: 49.77㎡ (약 15.06평)

총 건물 연면적 (102동 기준): 19,584.36㎡

아파트 단지 총 면적: 48,727.29㎡

1.3. 건물 정보

아파트 명칭: 가곡신영아파트

건축 구조: 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕

준공 연도: 1994년 3월 28일

층수: 총 21층 건물 중 4층 (102동 401호)

세대수: 670세대 (총 3개동)

1.4. 주요 권리 관계

채권자: 광OOOOOOOOO (광양동부농업협동조합)

등기부 채권 총액: 24,000,000원 (말소기준권리인 근저당권 기준)

말소기준권리: 광양동부농업협동조합 근저당권 (2022년 8월 1일 접수, 24,000,000원)

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 전라남도 순천시 가곡동 소재 "고지마을" 서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 자연림 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 전반적으로 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

단지 내로 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 및 형태

토지는 부정형의 완경사지대 내에 대체로 평탄하게 조성된 대지로서, 아파트 건부지로 이용 중에 있습니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 아파트 단지는 남측으로 진입 도로에 접하고 있으며, 단지 내 이동로와도 잘 연계되어 있습니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제1종일반주거지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(저촉)의 도로에 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역(주거지역) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 소유권 및 주요 권리 내역

* 소유권 이전 (이후식, 1994년 5월 3일)

* 소유권 이전 (박성식, 2016년 4월 20일, 매매가 52,500,000원)

* 근저당권 (광양동부농업협동조합, 2022년 8월 1일, 채권최고액 24,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매 개시 결정 (광양동부농업협동조합, 2025년 7월 18일, 청구금액 21,534,067원)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014년 7월 10일

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 분석

등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임차인 김상미는 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 권리 신고 시 특이사항은 없습니다. 그러나 임대관계가 미상으로 확인되므로, 실제 점유 및 명도 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (물건명세서 상 2025년 8월 기준 미납관리비 531,280원이 있습니다.)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 순천시 가곡동 일대는 아파트 단지를 중심으로 주거 지역이 형성되어 있으며, 근린생활시설 및 자연림이 혼재하여 생활 편의성과 쾌적성을 갖춘 지역입니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

해당 아파트는 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 구조의 21층 건물 중 4층에 위치합니다. 외벽은 시멘트몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시 창호로 마감되었습니다.

5.2. 설비 현황

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 옥내소화전 및 소방설비 등 기본적인 아파트 설비를 갖추고 있습니다.

5.3. 아파트 단지 편의 시설

가곡신영아파트는 총 3개동 670세대의 비교적 규모 있는 단지이며, 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등의 복리시설을 갖추고 있습니다. 지상 및 지하 주차 공간이 마련되어 있습니다.

5.4. 미납 관리비

2025년 8월 기준으로 531,280원의 미납 관리비가 확인되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 노후화: 1994년 준공되어 30년 이상 경과된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 미납 관리비: 낙찰 시 미납된 공용 관리비는 인수될 수 있으므로, 금액 및 납부 의무를 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 관련 사항: 대항력 없는 임차인이나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 특이사항은 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 순천시 가곡동에 위치한 49.77㎡ 규모의 아파트로, 아파트 단지 내에 소재하여 기본적인 생활 환경이 양호합니다. 감정가는 5,700만원으로 책정되었으며, 주변 시세 및 건물 연식을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 필요합니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 미납 관리비 및 임차인 관련 사항에 대한 면밀한 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 시세차익 기대: 최근 실거래가와 감정가, 예상 입찰가를 비교 분석하여 합리적인 가격에 취득 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 안정적 주거 환경: 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 주거 편의성을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 2026년 5월~6월 사이의 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 49.77㎡ 면적의 아파트 매매가는 4,500만원에서 6,500만원 사이에 분포하고 있습니다. 특히 2026년 5월 6일에 거래된 4층 아파트가 5,000만원으로 본건과 유사한 조건입니다. 전월세 시세는 보증금 500만원 기준 월세 35만원~40만원 수준으로 형성되어 있습니다.

감정가 5,700만원은 현재 시장 시세 범위를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 제안

현재 감정가 5,700만원, 유사층 매매가 5,000만원 등을 고려할 때, 건물 노후도, 미납 관리비, 명도 비용 등을 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 4,800만원에서 5,500만원 사이로 제안합니다. 이 범위 내에서 시장 경쟁 상황 및 본인의 투자 전략에 맞춰 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다. (인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.