나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51214 [1] 전라남도 목포시 죽교동 487-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 가 : 목조 및 블럭조, 판넬조 강판지붕 단층 건물로서,
외벽 : 몰탈위페인트, 판넬붙임 등 마감
내벽 : 벽지, 타일 등 마감
창호 : 새시창호임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

난방설비, 위생 및 급·배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

일련번호 가는 공부상 '목조 스레트지붕'이나, 현황 '목조 및 블럭조, 판넬조 강판지붕'이며, 공부면적은 '46.28㎡'이나 현황 '117.15㎡'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 없음.

물건 비고

-목포시 죽교동 487-2 지상에 소유자가 다른 건물 2동이 소재하나, 채무자 박용찬 소유의 본 건 건물만 매각
-공부상 '목조 스레트지붕 48.26㎡', 현황상 '목조 및 블럭조, 판넬조 강판지붕 117.15㎡'로 상이하나, 노후건물로 건물의 개보수 과정에서 구조가 변경되고 면적이 늘어난 것으로 판단. 감정평가액은 현황 기준임[자세한 사항은 감정평가서 참조]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 목포지원 2025타경51214 (1)

3. 소재지: 전라남도 목포시 죽교동 487-2

4. 용도: 단독주택

5. 감정가: 26,475,900 원

6. 토지면적: 0.00㎡ (매각 대상에서 제외됨)

7. 건물면적:

* 공부상 면적: 46.28㎡ (약 13.99평)

* 현황 면적: 117.15㎡ (약 35.44평)

8. 매각대상: 건물만 매각

9. 경매구분: 부동산강제경매

10. 채권자: 학교법인

11. 건축물표제부 요약:

* 토지 면적: 855.4㎡ (약 258.78평)

* 주요 용도: 단독주택

* 구조: 목조 및 블럭조, 판넬조 강판지붕

* 현황 면적: 117.15㎡ (약 35.44평)

* 등기부상 최초 등록일: 2023년 09월 18일

1.1. 입지조건

1.1. 1.주변 교통

* 구체적인 대중교통 접근성 정보는 제한적이나, 일반적인 주거지역의 교통망을 갖춘 것으로 예상됨.

1.1. 2.편의시설

* 인근 지역의 편의시설에 대한 상세 정보는 추가 확인이 필요함.

1.1. 3.혐오시설

* 주변 지역 조사 결과, 해당 물건 인근에 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않음.

1.2. 권리분석

1.2. 1.채무자 및 소유자

* 채무자 겸 소유자: 박용찬

1.2. 2.임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 참고: 보증금 및 차임이 0원이지만, 임차인의 존재 자체는 거래 시 고려사항이 될 수 있음.

1.2. 3.말소기준권리

* 갑5, 학교법인 신청 강제경매 (접수일자: 2025-07-01)

1.2. 4.인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

1.2. 5.특이사항

* 법정지상권 성립 여부 불분명: 건물과 토지의 소유자가 달라 법정지상권이 성립할 수 있으나, 성립 여부는 불분명하여 주의가 필요함.

* 건물만 매각: 토지는 매각 대상에서 제외되며, 건물 소유권만 이전됨.

* 소유자가 다른 건물 존재: 동일 지번 상에 채무자 박용찬 소유가 아닌 다른 건물 2동이 소재함. 본 경매 대상은 채무자 소유의 건물 1동임.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 시세

* 제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 사례를 보면, 2025-2026년 기준 면적 및 건물 연식에 따라 4,200만원에서 6,300만원 사이에서 거래되고 있음.

* 본 물건의 감정가 26,475,900원은 현황 건물 면적(117.15㎡) 기준으로 약 226,000원/㎡이며, 이는 비교 대상인 연립/다세대 시세 대비 현저히 낮은 수준임. 이는 본 물건이 단독주택이고, 건물만 매각되며, 법정지상권 등의 잠재적 위험 요소를 안고 있기 때문으로 판단됨.

1.3. 2.최근 매매 사례 (참고용)

* 홍일빌라 (2026.04.22): 4,200만원 (전용면적 59.6㎡)

* 근우아트빌비동 (2025.02.15): 5,750만원 (전용면적 59.955㎡)

* 미래빌리지 (2025.12.31): 6,300만원 (전용면적 75.025㎡)

1.3. 3.건물 유형

* 본 물건은 단독주택이나, 비교 사례는 연립 및 다세대 주택임.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주변 학군

* 해당 지역의 학군 정보는 추가 조사가 필요함.

1.4. 2.주변 병원/의료시설

* 주변 편의시설과 함께 종합적으로 고려 필요.

1.4. 3.주변 편의시설

* 주택가 인근에 기본적인 편의시설이 분포할 것으로 예상되나, 상세 정보는 현장 확인 요망.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.건물 노후 및 구조 변경

* 공부상 면적(46.28㎡)과 현황 면적(117.15㎡) 및 구조(목조 스레트지붕 vs 목조 및 블럭조, 판넬조 강판지붕)에 큰 차이가 있어, 건물 노후화 및 개보수 과정에서 구조 변경 및 면적 증가가 있었음을 시사함. 이는 건축 관련 법규 위반 여부 또는 추후 재건축/리모델링 시 문제가 될 소지가 있음. 감정평가액은 현황 기준이므로 큰 문제는 없을 수 있으나, 세부 사항은 감정평가서 확인 필요.

1.5. 2.법정지상권 성립 여부 불분명

* 토지 소유자와 건물 소유자가 달라 법정지상권 성립 가능성이 있으나, 그 성립 여부가 불분명하여 건물 철거 또는 사용에 제약이 발생할 수 있는 중대한 위험 요소임.

1.5. 3.소유자가 다른 건물 존재

* 동일 필지 내에 다른 소유자의 건물 2동이 소재하고 있어, 토지 이용 및 건물 관리에 있어 이웃과의 분쟁 소지가 있거나, 향후 개발 시 협의가 필요할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포시 죽교동에 위치한 단독주택 건물로, 감정가는 26,475,900원입니다. 공부상 면적과 현황 면적, 구조 간 큰 차이가 있으며, 토지 소유주와 건물 소유주가 달라 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 동일 필지 내에 다른 소유자의 건물도 존재하여 잠재적인 갈등 요인이 될 수 있습니다. 현재 임차인은 대항력이 없으며 인수 부담은 없습니다. 주변 연립/다세대 주택의 시세를 감안할 때, 본 건물의 감정가는 상대적으로 낮게 책정된 것으로 보이나, 언급된 위험 요소들을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 건물만 매각되는 물건으로, 토지 관련 문제 발생 가능성을 원천적으로 차단할 수 있음(단, 법정지상권은 별개).

* 실거래가 대비 낮은 감정가 수준으로, 리스크 해소 시 시세차익 기대 가능.

* 현황 건물 면적이 공부상 면적보다 훨씬 넓어, 실제 이용 면적이 크다는 장점.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 26,475,900원입니다.

* 인수해야 할 보증금이 없는 점을 고려하였을 때, 감정가를 기준으로 하되 법정지상권 성립 여부, 건물 구조 변경 및 노후도, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 잠재적 리스크가 크므로, 감정가의 70% ~ 90% 수준인 약 1,800만원 ~ 2,400만원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 정확한 입찰가는 법정지상권 조사 결과 및 현장 답사 후 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.