나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33311 [1] 전라남도 화순군 동면 오동리 596 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 화순군 동면 오동리 소재 ""동림마을"" 내에 위치하며, 주위는 자연주택, 전, 답, 임야 등이 소재하는 순수 농촌지대입니다.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근 가능하며 일반적인 교통사정은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

기호 (1),(2) 사다리형 완경사 토지로서 기호 (1) 주거나지, 기호 (2) 단독주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 (1) 북측, 기호 (2) 남측으로 소폭의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 (1),(2) 계획관리지역, 자연취락지구, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(1000미터_개,닭,오리,메추리 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(2000미터_돼지 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(300미터_소,말,양,사슴 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(500미터_젖소 사육제한))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 ""건물감정평가요항표""를 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 본건 토지 (1) 지상에 식재된 제시 외 수목(감나무)이 소재합니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3(가) 목조 시멘트기와지붕(현 ""강판지붕"" 보강) 단층 건물로서
외벽 : 회벽, 시멘트 몰탈 등 마감,
내벽 : 벽지 등
창호 : 목재창호 마감입니다.

이용상태

기호 3(가) : 단독주택(현황 ""공가"")으로 이용 중입니다.

설비내역

-

부합물 및 종물

기호 (2) 토지 지상에 별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 제시 외 건물 ㉠~㉢이 소재합니다.

공부와의 차이

공부상 기호 (2) 토지 지상에 소재한 목조 스레트지붕 단층 잠실 약 19.17㎡는 현황 소재불명입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : -

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록1. 지상에 식재된 수목 포함.
-목록3. 현재 공실이며, 공부상 부속건물 목조 스레트지붕
단층 잠실 약 19.17㎡는 현황 소재불명임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33311 (1)

소재지: 전라남도 화순군 동면 오동리 596

용도: 단독주택

감정가: 41,750,600원

토지 면적: 554.80㎡ (약 167.85평)

건물 면적: 73.38㎡ (약 22.19평)

건물 제시외 면적: 37.50㎡ (약 11.34평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 이OO

건축물 정보:

구조: 일반 목구조 (목조)

지붕: 기와 (시멘트기와, 현 강판지붕 보강)

사용승인일: 1945년

건축면적: 73.38㎡ (약 22.19평)

총 면적: 73.38㎡ (약 22.19평)

부속건축물 면적: 19.17㎡ (약 5.80평) - 공부상 면적이나 현황 소재불명

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 전라남도 화순군 동면 오동리 소재 "동림마을" 내에 위치하며, 주위는 자연주택, 전, 답, 임야 등이 소재하는 순수 농촌지대입니다.

교통상황:

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 교통사정은 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

토지 기호 (1)은 북측으로, 기호 (2)는 남측으로 소폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

계획관리지역, 자연취락지구이며, 가축사육제한구역(개, 닭, 오리, 메추리 1000m 이내, 돼지 2000m 이내, 소, 말, 양, 사슴 300m 이내, 젖소 500m 이내)에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

을3 근저당권 (이미선, 2021-09-30)

등기부 요약 (토지/건물):

* 갑4/갑3: 소유권이전 (문명숙, 2017-05-22)

* 갑5/갑4: 소유권이전 (이종필, 2019-11-07)

* 을3: 근저당권 (이미선, 2021-09-30, 39,000,000원) - 말소기준권리

* 갑6/갑5: 압류 (광주세무서장, 2023-10-04)

* 갑7/갑6: 압류 (동구(광주광역시), 2025-03-24)

* 갑8/갑7: 압류 (동구(광주광역시), 2025-06-05)

* 갑9/갑7: 임의경매 (이미선, 2025-07-18, 32,219,000원) - 본 경매 사건

총 채권액 (말소기준권리 포함):

등기부상 채권 총액은 39,000,000원 (근저당권) + 32,219,000원 (임의경매) = 71,219,000원입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임차인이 없어 인수할 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

지역 특성:

본건이 위치한 지역은 자연주택과 농경지, 임야가 혼재된 순수 농촌지대로, 상업 및 업무 기능보다는 주거 및 농업 활동 중심의 생활권입니다.

건물 이용상태:

토지 기호 (1)은 주거나지로, 기호 (2)는 단독주택 건부지로 이용 중입니다. 건물은 현재 공실 상태입니다.

5. 생활정보

주변 환경:

자연 친화적인 농촌 마을에 속해 있어 조용하고 한적한 생활이 가능합니다.

교통 접근성:

차량 접근은 원활하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

주변 시설:

반경 5km 이내에 화순군 동면 소재지 생활 편의시설(마트, 학교, 병원 등)이 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

건물 노후:

건축물 사용승인일이 1945년으로 매우 오래되어 전반적인 상태 점검 및 대대적인 보수가 필요할 수 있습니다.

소재불명 제시외 건물:

공부상에 등재된 목조 스레트지붕 단층 잠실(약 19.17㎡)이 현황 소재불명으로, 해당 면적의 활용이 불가하거나 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

가축사육제한구역:

주변 지역이 다양한 종류의 가축 사육에 대한 제한 구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 용도로 활용 시 제약이 따를 수 있습니다.

수목 포함:

토지 지상에 식재된 수목이 매각에 포함되므로, 제거 또는 관리에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 화순군 동면의 농촌 지역에 위치한 단독주택 부지와 건물입니다. 감정가는 41,750,600원이며, 토지 면적은 554.80㎡, 건물 면적은 73.38㎡입니다. 건물의 사용승인이 1945년으로 매우 오래되었고, 공부상 면적이 있는 제시외 건물 19.17㎡가 현황 소재불명이라는 점은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 가축사육제한구역에 해당되어 특정 용도 활용에 제약이 있습니다. 농촌 지역의 특성상 주변에 혐오시설이 눈에 띄게 보고되지는 않았으나, 개발 행위 제한 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

토지 가치 잠재력:

오래된 건물 대비 넓은 토지 면적은 향후 신축 건축 또는 토지 활용을 통한 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

농촌 생활 환경:

조용하고 한적한 전원 생활을 원하는 실수요자에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

낮은 감정가:

적절한 리스크 분석과 현장 조사를 통해 감정가 대비 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 현재 시세 분석 및 경매 물건 특성을 고려하여 산정되었습니다.

인근 지역의 유사 토지 및 주택의 실거래가, 건축물의 연식, 제시외 건물 소재 불명 등의 특이사항을 종합적으로 검토한 결과, 본건의 감정가는 41,750,600원입니다.

토지 면적 554.80㎡ (약 167.85평) 와 건물 면적 73.38㎡ (약 22.19평)를 고려할 때, 농촌 지역의 낮은 토지 시세를 감안하면, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 약간 하회하는 38,000,000원 ~ 42,000,000원 범위 내에서 결정될 가능성이 있습니다. 다만, 제시외 건물의 소재 불명과 건물 노후화로 인한 수리 비용 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.