나이스옥션 법원경매 광주 2025타경33303 [1] 전라남도 나주시 남평읍 평산리 481 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태평양감정 · 평가일 2025.07.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 남평읍 평산리 “평산2구마을”북측 인근, 금천면 죽촌리 “태신제” 서측 및 남서측 인근에 위치하며, 본건 주변은 농경지, 주택 등이 소재하는 마을주변 농경지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장 등이 소재하여 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 평지로서, 전 및 일부 도로임.
일련번호 2) 사다리형 평지로서, 전임.
일련번호 3) 세장형 평지로서, 전임.
일련번호 4) 가장형 평지로서, 전임.

인접 도로상태

일련번호 1) 본건 북동측에서 북서측으로 폭 약 2.5m의 시멘트 및 비포장도로가 본건을 통과함.
일련번호 2) 본건은 지적도상 서측으로 소폭의 도로에 접하나, 현황 남측에 개설되어 있는 폭 약 4m의 시멘트 포장도로로 진출입 가능함.
일련번호 3) 본건 남동측으로 폭 약 3m의 시멘트 포장도로에 접함.
일련번호 4) 본건 남서측 및 남동측으로 폭 약 3m의 시멘트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>임.
일련번호 2) ~ 4) 농림지역(2023-04-20)(농림지역), 가축사육제한구역(모든가축제한구역_소(젖소포함) 제외, 빛가람동3,000m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없습니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

물건 비고

지상 소재 철거 용이한 비닐하우스 매각 제외. 현황 일부 도로. 농지취득자격증명 필요[미제출시(반려처분 및 미발급통지서 등 포함) 매수보증금 미반환] 사실조회 참조

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

* 사건 및 소재지 정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경33303 (1)

소재지: 전라남도 나주시 남평읍 평산리 481

경매 구분: 부동산 임의경매

2.

* 물건 상세 정보

용도: 전

토지 면적: 1405.00㎡ (약 425.01평)

토지 지분: 1405㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 지분: 0㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

2.

* 감정평가 요약

감정가: 164,385,000원

본건은 전라남도 나주시 남평읍 평산리 “평산2구마을” 북측 인근에 위치하며, 주위는 농경지, 주택 등이 소재하는 마을주변 농경지대로서 주위환경은 보통입니다.

차량 접근이 가능하며 인근 및 근거리에 버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.

토지는 일련번호 1, 2, 3, 4로 구분되며, 형태는 부정형, 사다리형, 세장형, 가장형으로 평지입니다.

이용 상태는 전(밭) 및 일부 도로입니다.

일련번호 1) 토지는 북동측에서 북서측으로 폭 약 2.5m의 시멘트 및 비포장도로가 통과하며, 일련번호 2)는 서측 지적도상 소폭 도로 접하나 현황 남측 폭 약 4m 시멘트 포장도로로 진출입이 가능합니다.

일련번호 3)은 남동측 폭 약 3m, 일련번호 4)는 남서측 및 남동측 폭 약 3m 시멘트 포장도로에 접합니다.

2.

* 토지 이용계획 및 제한상태

일련번호 1)은 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역입니다.

일련번호 2) ~ 4)는 농림지역, 가축사육제한구역(소(젖소포함) 제외), 농업보호구역입니다.

2.

* 토지 등기부 요약

총 채권액: 233,265,745원

말소기준권리: 을1 근저당 (2018-08-10)

등기부상 갑11(압류), 갑12(가압류), 갑13(임의경매), 갑14(압류) 등은 모두 말소 처리되었습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요 (주어진 정보상 지상권 설정은 확인되지 않습니다.)

2.

* 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-04-21

지상 소재 철거 용이한 비닐하우스는 매각 대상에서 제외됩니다.

현황 일부가 도로로 이용되고 있습니다.

농지취득자격증명이 반드시 필요하며, 미제출 시 매수보증금 반환이 불가합니다.

3. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 나주시 남평읍 평산리 “평산2구마을” 북측 인근에 위치하며, 주변은 농경지와 주택이 소재하는 마을 인접 농경지대로 형성되어 있습니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.

* 교통상황

차량으로 본건까지 접근이 가능하며, 인근 및 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다. 교통 상황은 보통입니다.

2.

* 형태 및 이용상태

토지는 일련번호 1)은 부정형 평지, 2)는 사다리형 평지, 3)은 세장형 평지, 4)는 가장형 평지입니다.

현재 이용 상태는 전(밭)이며, 일부는 도로로 활용되고 있습니다.

2.

* 인접 도로상태

일련번호 1) 토지 북동측에서 북서측으로 폭 약 2.5m의 시멘트 및 비포장도로가 통과합니다.

일련번호 2) 토지는 지적도상 서측으로 소폭의 도로에 접하나, 현황 남측에 폭 약 4m의 시멘트 포장도로로 진출입이 가능합니다.

일련번호 3) 토지는 남동측으로 폭 약 3m의 시멘트 포장도로에 접합니다.

일련번호 4) 토지는 남서측 및 남동측으로 폭 약 3m의 시멘트 포장도로에 접합니다.

2.

* 토지 이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역에 해당합니다.

일련번호 2) ~ 4) 토지는 농림지역, 가축사육제한구역(소(젖소포함) 제외), 농업보호구역에 해당합니다.

4. 권리분석

2.

* 말소기준권리 및 소멸 여부

본 건의 말소기준권리는 2018년 8월 10일 접수된 근저당(을1)입니다.

등기부상의 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 임의경매)는 말소기준권리보다 늦게 설정되었거나 임의경매로 인해 매각 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

단, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라는 기재가 있으나, 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

2.

* 총 채권액

등기부채권 총액은 233,265,745원입니다.

2.

* 인수되는 권리

임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원이므로, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

5. 상권분석

2.

* 지역적 특성

본 물건이 소재한 나주시 남평읍 평산리는 마을주변 농경지대가 주를 이루고 있습니다. 이는 농업 활동이 주된 지역 특성을 가지고 있음을 시사합니다.

2.

* 개발 잠재력

나주시 자체는 빛가람 혁신도시의 배후 지역으로서의 성장 잠재력을 가지고 있습니다. 본 물건이 위치한 지역의 경우, 장기적으로는 지역 개발 계획이나 귀농·귀촌 수요 등에 따라 토지 가치 상승 가능성을 고려해볼 수 있습니다. 그러나 현재로서는 농업 지역으로서의 특성이 강합니다.

6. 생활정보

2.

* 주변 편의시설 및 주거 환경

주변은 농경지와 주택이 혼재된 마을 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 인근 마을을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 조용하고 한적한 농촌 생활 환경을 제공할 것으로 보입니다.

2.

* 교통 접근성

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 대중교통 노선 및 운행 간격은 추가 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

2.

* 농지 취득 관련

가장 중요한 리스크는 농지취득자격증명이 필수적이라는 점입니다. 관련 법규에 따라 자격증명을 취득하지 못할 경우, 매수 보증금이 반환되지 않는 심각한 불이익이 발생합니다. 이는 낙찰 후 가장 먼저, 그리고 철저히 확인해야 할 사항입니다.

2.

* 토지 이용 규제

일부 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 농림지역, 농업보호구역 등에 해당하여 건축, 개발, 농업 외 타 용도로의 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 토지 이용 계획을 상세히 검토하여 활용 가능성을 파악해야 합니다.

2.

* 매각 제외 물건 관련

지상에 소재한 철거 용이한 비닐하우스는 매각 대상에서 제외됩니다. 낙찰 후 해당 시설물로 인한 분쟁이나 민원이 발생할 가능성을 염두에 두어야 합니다.

2.

* 주변 시설 정보

제공된 정보만으로는 주변에 혐오시설이나 기타 특이한 시설에 대한 정보를 파악하기 어렵습니다. 상세한 현장 조사 및 추가적인 정보 수집이 필요합니다.

8. 종합 의견

2.

* 물건 개요

본 물건은 전라남도 나주시 남평읍 평산리에 위치한 토지(전)로, 총 4필지로 구성되어 있으며, 매각 대상은 토지 전부입니다. 감정가는 164,385,000원입니다.

2.

* 주요 고려사항

핵심적인 고려사항은 농지취득자격증명 취득 가능 여부입니다. 이 자격증명이 없으면 본건 취득이 불가능하며, 매수 보증금 몰수의 위험이 있습니다.

토지이용계획상 개발제한구역, 농업보호구역 등이 포함되어 있어 향후 토지 활용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

매각 제외 물건(비닐하우스)으로 인한 잠재적 분쟁 가능성도 인지해야 합니다.

권리 관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 보입니다.

9. 투자 포인트

2.

* 지역 발전 가능성

나주시가 빛가람 혁신도시를 중심으로 발전하고 있다는 점을 고려할 때, 장기적인 지역 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다. 본 물건이 해당 지역 개발의 수혜를 받을 가능성이 있습니다.

2.

* 장기적 가치

농지로서의 가치뿐만 아니라, 향후 개발 가능성이나 귀농·귀촌 수요 등을 고려한 장기적인 투자 관점에서 접근할 수 있습니다. 넓은 토지 면적은 다양한 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

10. 예상 입찰가

2.

본 건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정해야 하나, 제공된 정보에 따르면 임차인 현황의 인수 보증금 합계가 0원이므로 이를 고려할 필요는 없습니다.

따라서, 감정가 164,385,000원을 기준으로 시장 상황, 본인의 자금력, 입찰 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 범위에서 낙찰되는 경우가 많으나, 본 건의 경우 농지라는 특수성과 일부 토지 이용 규제 등을 고려할 때, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최적의 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

감정가 164,385,000원 수준 또는 그 이하에서 시작하여, 향후 시장 상황 및 경쟁 상황에 따라 유연하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.