나이스옥션 법원경매 광주 2025타경4600 [1] 광주광역시 남구 화장동 239-3 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 남구 화장동 소재 '지동마을회관' 북측 인근에 위치하며, 주위는 교회,
농경지, 단독주택 등이 소재하고 있음.

교통상황

기호1은 본건까지 차량 접근이 가능하고, 기호2는 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며,
인근에 버스정류장이 위치함.

형태 및 이용상태

기호1, 2 공히 유사 사다리형의 토지로서 필지간 경계 구분 없이 답으로 이용 중임.

인접 도로상태

기호1: 동측으로 노폭 3미터 내외의 포장도로에 접함.
기호2: 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(용도지역변경:2006.03.07), 소로3류(폭
8m미만)(저촉), 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

기호2: 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(용도지역변경:2006.03.07), 비행안전제
6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

기호1, 2의 공부상 지목은 전이나 현황 답으로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 목록2.화장동 239-3은 맹지임.
- 일괄매각. 지목상 “전”이나 현황상 “답”으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경4600 (1)

소재지: 광주광역시 남구 화장동 239-3

용도: 전 (현황: 답)

감정가: 371,889,000원

토지면적: 1193.00㎡ (약 360.93평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고흥새마을금고

1.2. 토지이용현황

지목상 "전"이나 현황 "답"으로 이용 중임.

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 목록2.화장동 239-3은 맹지임.

* 본건은 일괄매각 대상임.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위환경

광주광역시 남구 화장동 소재 '지동마을회관' 북측 인근에 위치하며, 주위는 교회, 농경지, 단독주택 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

* 기호1: 본건까지 차량 접근 가능.

* 기호2: 본건 인근까지 차량 접근 가능.

* 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 용이함.

2.3. 인접 도로상태

* 기호1: 동측으로 노폭 3미터 내외의 포장도로에 접함.

* 기호2: 지적도상 맹지임.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 근저당권: 고흥새마을금고, 접수일자 2024-09-26, 채권최고액 336,000,000원.

모든 을구 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 등기부 현황

* 소유권이전: 강순정 (1995-03-09), 반민정 (2007-11-07), 반영순 (2024-05-20, 증여)

* 근저당권: 고흥새마을금고 (2024-09-26, 336,000,000원) - 말소기준권리

* 지상권설정: 고흥새마을금고 (2024-10-04) - 말소

* 압류: 광산세무서장 (2025-04-02) - 말소

* 임의경매개시결정: 고흥새마을금고 (2025-07-15, 284,082,059원) - 말소

* 압류: 남구(광주광역시) (2026-04-02) - 말소

등기부채권 총액: 336,000,000원

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 등기부 현황상 해당 지상권은 말소 예정으로 확인됩니다. 다만, 이에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

임차인 정보는 없거나 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권 특성

광주광역시 남구는 주거단지 중심의 성격을 띠고 있으며, 일부 지역은 도시 공동화를 겪고 있다는 분석이 있습니다. 본건 소재지인 화장동 인근은 농경지와 단독주택이 혼재된 지역으로, 번화한 상업지구라기보다는 전원적인 주거 및 농업 환경을 가지고 있습니다. 최근 광주 남구에서는 골목형 상점가 지정 사업을 통해 지역 경제 활성화 및 소상공인 지원을 강화하고 있으며, 진월동 등 일부 지역은 상권이 활기를 띠고 있으나 양림동 등은 침체된 모습을 보이기도 합니다.

4.2. 주변 상업시설

본건의 직접적인 인근 지역에 대형 상업시설이나 복합 상업지구에 대한 정보는 제한적입니다. 주위 환경이 교회, 농경지, 단독주택 등으로 구성되어 있어, 지역 주민들을 위한 소규모 점포 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

광주 남구는 도심 공동화 현상을 겪는 지역도 있으나, 진월동, 봉선동 등 주택단지가 발달한 지역을 중심으로 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 화장동 인근에 대한 구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 남구청은 지역 경제 활성화를 위해 골목형 상점가를 지정하고 있으며, 이는 지역 주민들의 생활 편의 증진에 기여할 수 있습니다.

5.2. 교통 및 접근성

인근 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다. 그러나 본건 토지 중 일부(목록2)는 지적도상 맹지이며, 도로 접면 상황으로 인해 차량 접근에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 맹지 (Landlocked Property)

목록2.화장동 239-3은 지적도상 맹지입니다. 이는 토지의 이용 및 개발에 있어 접근성 문제를 야기하며, 건축 인허가 등에 제약을 줄 수 있습니다.

6.2. 지목과 현황의 차이

공부상 지목은 "전"이나 현황은 "답"으로 이용 중입니다. 이는 토지 이용에 대한 행정적 제약이나 향후 용도 변경 시 추가적인 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역

* 소로3류(폭 8m미만) 저촉 (기호1)

* 비행안전제6구역(전술) (기호1, 기호2)

이러한 용도지역 및 제한사항은 토지의 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 및 환경 관련 이슈

광주광역시 남구 양과동(화장동과 인접 가능성 있음) 일대에 과거 쓰레기 매립장, 소각장, 의료폐기물 처리시설 등 혐오시설 건립 관련 주민 반발 사례가 있었습니다. 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오시설이 명시되어 있지는 않으나, 과거 이러한 이슈가 있었던 점을 고려하여 주변 환경 조사가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 남구 화장동에 위치한 토지 경매 물건으로, 감정가는 371,889,000원입니다. 토지 면적은 1193.00㎡(약 360.93평)이며, 지목은 전이나 현황은 답으로 이용 중입니다. 주요 권리 분석 결과, 근저당권이 말소기준권리가 되어 대부분의 후순위 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 토지 중 일부가 맹지이며, 지목과 현황이 불일치하는 점, 군사시설 보호법상 비행안전구역에 속하는 점 등은 잠재적인 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 주변 지역은 단독주택과 농경지가 혼재된 환경이며, 대중교통 접근성은 있으나 차량 접근에 일부 제약이 있을 수 있습니다. 혐오시설 관련 과거 주민 반발 사례가 있었던 점을 고려하여 추가적인 현장 확인 및 주변 환경 조사가 권장됩니다.

8. 투자 포인트

* 광주광역시 남구의 발전 가능성: 남구는 일부 도심 공동화를 겪고 있으나, 신규 주거단지 개발 등 변화가 있는 지역입니다.

* 농경지 및 전원 생활 환경: 농경지 및 단독주택이 혼재된 환경으로, 전원생활이나 농업 관련 활용 가능성이 있습니다.

* 잠재적 개발 가능성: 맹지 해소 및 개발 행위가 가능해진다면 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수할 보증금이 없는 관계로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 인수 비용은 고려되지 않습니다. 본 물건의 예상 입찰가는 현재 시장 상황, 유사 물건의 거래 사례, 그리고 본건의 개별적인 가치 평가를 종합적으로 고려하여 산정되어야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통한 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.