나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21140 [1] 전북특별자치도 익산시 영등동 771-2 비사벌아파트 101동 7층 701호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 전북특별자치도 익산시 영등동 소재 '이리동초등학교' 서측 인근에 위치하며 부근은 고층아파트 및
근린생활시설,주상용건물 등이 혼재하는 아파트 밀집지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량출입 가능하고 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호1) 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 15층 제7층 제701호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 몰탈위 벽지 및 타일붙임 등 마감
창호 : 샷시창호 임.

이용상태

일련번호1) 아파트로 이용중임.

설비내역

도시가스시설에 의한 난방설비 및 위생.급배수설비,소화전설비,승강기설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

일련번호1)은 동측 및 남측으로 노폭 약 15미터, 북측으로 노폭 약 8미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역
(2024-08-16)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : --

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 군산지원 2025타경21140 (1)

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 양OO (본건 강제경매 신청 채권자로 추정되며, 대항력 있는 임차인과 동일인으로 보임)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 면적

소재지: 전북특별자치도 익산시 영등동 771-2 비사벌아파트 101동 7층 701호

토지면적: 36.86㎡ (약 11.15평)

건물면적: 59.89㎡ (약 18.12평) (전용면적)

건물 총 면적 (대지권 포함): 59.89㎡ (약 18.12평) (분양면적은 별도 확인 필요)

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가: 113,000,000원

말소기준권리: 갑4 (한국양계축산업협동조합 가압류, 2025-03-26 접수)

경매개시결정 등기일: 2025-03-26

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 영등동 소재 '이리동초등학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 고층 아파트 단지 및 근린생활시설, 주상용 건물이 혼재하는 지역으로서 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로 대상 물건까지 출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

관련 법규에 따른 용도지역은 도시지역, 제2종일반주거지역입니다.

소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m)의 포장도로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등 관련 법률에 따른 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

소유권 이전 이력: 김재강 -> 고종식 외 1명 -> 신미애

말소기준권리: 갑4 (한국양계축산업협동조합 가압류, 2025-03-26)

말소 예정 권리: 갑5 (양혁준 강제경매), 갑4 (한국양계축산업협동조합 가압류) 등

인수되는 권리: 을6 (주택임차권, 양혁준, 2024-11-01 접수)

3.2. 임차인 분석

임차인: 양혁준

보증금: 131,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-04-10

확정일자: 2017-03-10

대항력: 있음 (매수인에게 대항 가능)

비고: 물건명세서에 따르면, 배당 절차에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 갑4 (한국양계축산업협동조합 가압류, 2025-03-26)

말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 을6 (주택임차권, 양혁준)

- 임차인 양혁준 씨는 대항력 있는 임차인으로, 보증금 131,000,000원 중 배당을 통해 전액 회수하지 못할 경우, 미회수된 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 익산시 영등동은 아파트 단지 밀집 지역으로, 주거 중심의 상권이 형성되어 있습니다.

주변에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 상업 시설 이용은 용이하나, 대규모 상업 지역과의 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 인근에 이리동초등학교가 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 학군 관련 여건은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 아파트 단지 내 부대시설 및 인근 상가 이용이 가능합니다.

* 교통: 버스 승강장이 가까워 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주차: 단지 내 총 675대의 주차가 가능하며, 세대당 약 0.83대의 주차 공간을 확보하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 보증금 인수: 임차인 양혁준 씨의 보증금 131,000,000원 중 배당받지 못한 금액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 가장 큰 요인입니다.

* 건물 노후화: 1995년 준공된 아파트로, 30년이 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

* 지역 시장 변동성: 익산시 부동산 시장의 전반적인 침체 또는 개발 계획의 변화에 따라 향후 자산 가치에 영향을 받을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 익산시 영등동 비사벌아파트 내에 위치한 부동산 강제경매 물건입니다.

아파트 밀집 지역에 자리 잡고 있어 주거 환경 및 교통 여건은 무난한 편입니다.

그러나 가장 중요하게 고려해야 할 사항은 대항력 있는 선순위 임차인 양혁준 씨의 보증금 131,000,000원 중 인수될 가능성이 높은 잔액입니다. 이는 투자 수익성에 직접적인 영향을 미치는 핵심적인 위험 요소입니다.

감정가는 113,000,000원이지만, 최근 실거래가를 보면 84,000,000원에서 123,000,000원 사이의 시세를 형성하고 있어, 인수되는 보증금 규모에 따라 투자 가치가 크게 달라질 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 저가 매수 기회: 임차보증금 인수 리스크가 명확하므로, 입찰가를 매우 신중하게 산정한다면 시세 대비 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 안정적 주거 지역: 영등동은 익산시 내에서 비교적 선호도가 높은 주거 지역 중 하나로, 향후 임대 수요 확보 또는 실거주 목적에 적합할 수 있습니다.

* 권리 관계 명확성: 모든 권리 관계가 등기부등본 및 물건명세서를 통해 파악 가능하므로, 인수되는 보증금 규모를 예측하고 입찰 전략을 수립할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석:

- 2026년 7월, 59.89㎡ (8층, 101동): 123,000,000원

- 2026년 7월, 59.92㎡ (7층, 102동): 84,000,000원

- 2026년 7월, 59.89㎡ (12층, 101동): 85,800,000원

최근 실거래가 평균: 약 97,600,000원

본건 감정가: 113,000,000원

주요 고려사항:

본건은 131,000,000원의 임차보증금 중 미배당액을 매수인이 인수해야 하는 큰 위험이 있습니다. 만약 임차인이 배당 절차를 통해 보증금을 전액 회수하지 못하고 잔액 전부를 인수해야 한다면, 총 취득 비용은 (입찰가 + 131,000,000원)이 됩니다.

최저 시세인 84,000,000원과 인수 보증금 131,000,000원을 합하면 총 215,000,000원이 되어, 시세 대비 매우 높은 금액이 됩니다. 따라서 본 물건의 수익성은 임차인이 배당받는 금액에 따라 결정됩니다.

예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 80,000,000원 (매우 보수적 접근)

산정 근거:

상기 분석을 통해 볼 때, 임차보증금 131,000,000원을 전액 인수한다는 최악의 경우를 고려하면, 낙찰가를 매우 낮춰야 총 지출 비용을 시장 가치 수준으로 맞출 수 있습니다. 제안된 입찰가 범위는 이러한 위험을 반영한 보수적인 금액입니다.

예를 들어, 80,000,000원에 낙찰받고 임차보증금 131,000,000원을 모두 인수한다면 총 211,000,000원이 소요됩니다. 이는 최근 최고가인 123,000,000원보다 훨씬 높은 금액이므로, 투자자는 임차인이 배당받는 금액을 면밀히 예측하여 인수될 보증금 규모를 최대한 줄이는 방향으로 입찰가를 재산정해야 합니다.

임차인의 배당 예상액을 확인하기 전까지는 높은 위험을 감수해야 하는 물건이므로, 신중한 접근이 요구됩니다.

주변 혐오시설 조사:

주변 지역(익산시 영등동 771-2 일대)에 대한 혐오시설 설치 여부를 확인하기 위한 별도의 지도 및 검색 서비스 조사를 수행하였으나, 본 물건의 가치에 중대한 영향을 미칠 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.