나이스옥션 법원경매 정읍 2025타경30341 [1] 전북특별자치도 부안군 부안읍 선은리 OOOOO 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 선은리 소재 ""삼남중학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택이 주를 이루는 주거지역임.

교통상황

본건은 현황 인접 토지를 통하여 차량 접근이 가능하고, 인근 도로변으로 버스 승강장이 위치하고 있어 전반적인 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건은 유사 사다리형의 평지로서, 조사일 현재 인접 토지(선은리 132-6번지)와 경계구분없이 단독주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 북동측으로 소폭의 도로와 접하나 다소 고저차가 있으며, 현황은 인접 토지(선은리 132-6번지)를 통하여 접근함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2017-11-30)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-01-20)(삼남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2025-01-20)(삼남중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 ""사진용지""와 같이 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

본건은 의뢰목록상 지목은 '전'이나, 현황은 단독주택부지로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 토지만 매각. 지분매각(공유자우선매수권 행사 1회로 제한).
2. 도시지역, 제2종일반주거지역
3. 매각에서 제외되는 제시외 건물이 있음(제시외 건물 소재로 인하여 토지 소유권행사 제한받는 가격은 7,739,160원임)
4. 본건 토지는 현황 인접 토지(선은리 132-6)를 통하여 접근함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 정읍지원 2025타경30341 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엠메이드대부유한회사

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 전북특별자치도 부안군 부안읍 선은리 132-2

용도: 전

토지면적: 185.00㎡ (약 55.96평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 30.839㎡ (약 9.33평)

1.3. 건물 정보

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 매각 대상 및 경매 정보

매각대상: 토지일부지분매각

감정가: 11,069,160원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전북특별자치도 부안군 부안읍 선은리 소재 "삼남중학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택이 주를 이루는 주거지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

현황 인접 토지(선은리 132-6번지)를 통하여 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변으로 버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다. 본건은 북동측으로 소폭의 도로와 접하나 다소 고저차가 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(삼남중학교), 절대보호구역(삼남중학교)으로 지정되어 있습니다. 제2종 일반주거지역의 건폐율은 60% 이하, 용적률은 100% 이상 250% 이하가 일반적이나, 부안군 도시계획 조례에 따라 변동될 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 내역

* 갑4: 2025-02-13 접수, 유병선지분전부 이전 (상속) - 권리자: 유예린외 3명

* 갑6: 2025-05-15 접수, 4번 유상구지분압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 갑7: 2025-07-17 접수, 4번 유은주지분강제 경매개시결정 (엠메이드대부유한회사) - 말소

등기부채권 총액: 0원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 2025-05-15 접수된 국민건강보험공단의 압류(갑6)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원 (임차인 현황 없음)

3.4. 특이 권리사항 (법정지상권 등)

* 지상에 매각에서 제외된 건물을 위하여 법정지상권 성립 여지가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경 분석

본건은 단독주택이 주를 이루는 전형적인 주거지역 내에 위치하고 있습니다. 주변에 삼남중학교가 있어 교육 환경이 인접해 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 삼남중학교 북측 인근에 위치합니다.

* 주거지역으로 일반적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 혐오시설 유무

부안군 내 줄포면에는 쓰레기 매립장 및 소각장 관련 이슈가 있었으나, 본건 소재지와는 직접적인 관련성은 낮습니다. 인근에 유해 시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각 관련 리스크

본건은 토지의 일부 지분만 매각되므로, 공유자와의 관계 형성 및 향후 재산권 행사 시 협의가 필요합니다.

6.2. 법정지상권 성립 가능성

매각에서 제외된 제시외 건물로 인해 법정지상권이 성립될 가능성이 있어 토지 사용에 제약이 따를 수 있습니다. 제시외 건물로 인해 토지 소유권 행사가 제한받는 가격은 7,739,160원입니다.

6.3. 제시외 건물로 인한 제약

토지 소유권 행사를 제한하는 제시외 건물이 존재합니다.

6.4. 토지 이용 현황과 공부상 차이

공부상 지목은 '전'이나, 현황은 단독주택 부지로 이용 중입니다.

6.5. 접근로 관련 제약

현황 인접 토지(선은리 132-6)를 통하여 접근 가능하며, 북동측으로 접한 도로는 폭이 좁고 고저차가 있습니다.

6.6. 공유자 우선매수권 관련 주의사항

공유자 우선매수권 행사는 1회로 제한되므로, 입찰 참여 시 공유자의 우선매수권 행사 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 부안군 부안읍 주거지역 내에 위치한 토지 일부 지분 매각 물건입니다. 현황은 단독주택 부지로 이용되고 있으나 공부상 지목은 전입니다. 법정지상권 성립 가능성이 있는 제시외 건물이 존재하며, 접근로가 인접 토지에 의존하고 있는 점, 토지 지분 매각이라는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 다만, 제2종일반주거지역이라는 점과 향후 개발 가능성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 제2종 일반주거지역으로 향후 개발 가능성이 있습니다.

* 삼남중학교 인근 주거 지역 내 위치합니다.

9. 예상 입찰가

인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 본건의 예상 입찰가는 감정가 11,069,160원을 기준으로, 상기 명시된 권리분석 및 현황 조사를 통해 산출된 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 법정지상권 성립 여부 및 범위 확정, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.