나이스옥션 법원경매 군산 2025타경21136 [1] 전북특별자치도 익산시 성당면 두동리 343 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현대 · 평가일 2025.08.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 익산시 성당면 갈산리 소재 '성당초등학교' 남서측 근거리(기호 1,6~10)와 북서측 근거리(기호5)에 위치하며 주변은 공장, 전, 답, 임야, 농경지 및 농가주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량 접근 가능하며 인근에 대중교통시설이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형평지로서 공장용지
기호(5) : 부정형평지로서 전
기호(6) : 삼각형평지로서 전 및 구거
기호(7) : 부정형평지로서 폐기물 적치
기호(8) : 삼각형평지로서 폐기물 적치
기호(9) : 사다리평지로서 폐기물 적치
기호(10) : 가장형평지로서 전

인접 도로상태

기호(1,6,10) : 세로(가)
기호(5,7,8,9) : 맹지

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 소로2류(폭8-10미터)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한(500미터))
기호(5) : 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종제한(500미터)), 역사문화환경보존지역.
기호(6,10) : 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 소로2류(폭8-10미터), 가축사육제한구역(모든축종제한(500미터))
기호(7) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든축종제한(500미터))
기호(8,9) : 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 가축사육제한구역(모든축종제한(500미터))

제시목록 외의 물건

해당없음.

공부와의 차이

기호(7,8,9)는 지목이 구거, 전이나 현황은 폐기물이 적치되어 있습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : - -

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 일반철골구조 철골난연판넬지붕 단층으로

내.외벽 : 판넬 등 마감
바닥 : 시멘트 몰탈 등 마감
창호 : 샷시창임
H-Beam : 270*200mm
높이 : 7~8미터

기호(3) 일반철골구조 철골난연판넬지붕 단층으로

내.외벽 : 판넬 등 마감
바닥 : 시멘트 몰탈 및 몰탈위 에폭시 등 마감
창호 : 샷시창임
H-Beam : 270*200mm
높이 : 7~8미터, 5미터

기호(4) 일반철골구조 티75난연판넬지붕 단층으로

내.외벽 : 판넬 등 마감
바닥 : 시멘트 몰탈 및 몰탈위 에폭시 등 마감

이용상태

공실 상태입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

해당없음.

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기타 : - -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각 (공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 2점 포함. 위 2점을 제외한 나머지 기계기구는 매각에서 제외함. 첨부 평가명세표 참조)
2. 감정 및 현황조사 결과 본건 공장건물과 공장부지 및 인접토지에 많은 양의 폐기물이 적치된 상태임 (해당 폐기물의 처리비용과 관련해서는 관할 소관청에 문의 바람)
3. 감정평가일 현재 본건 공장동은 상당기간 가동중지된 상태이며, 기계기구 중 상당부분은 소재불명인 것으로 조사되었음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 군산지원 2025타경21136 (1)

소재지: 전북특별자치도 익산시 성당면 두동리 343

용도: 공장

감정가: 702,666,200원

토지면적: 3,263.00㎡ (약 987.06평)

건물면적: 1,035.40㎡ (약 313.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (공장 및 광업재단저당법 제6조 기계기구 2점 포함, 일부 제외)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 함열신용협동조합 (등기부상 최종 채권자)

2. 입지조건

주위환경: 본건은 전북특별자치도 익산시 성당면 갈산리 소재 '성당초등학교' 남서측 및 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 공장, 전, 답, 임야, 농경지 및 농가주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통시설이 인근에 위치하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

주변시설:

* 성당초등학교 인근 위치

* 공장, 농경지, 주택 등이 혼재하는 지역

3. 권리분석

등기부 요약:

토지 등기부:

* 소유권 이전: 유한회사대원이엔지 (2020-06-03), 유한회사진광 (2023-06-29)

* 근저당: 함열신용협동조합 (2023-06-29, 말소) - 말소기준권리

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-04-02, 말소), 익산시 (2025-04-14, 말소)

* 임의경매: 함열신용협동조합 (2025-07-18, 말소)

토지 등기부 채권 총액: 756,000,000원

건물 등기부:

* 소유권 이전: 유한회사대원이엔지 (2020-06-03), 유한회사진광 (2023-06-29)

* 근저당: 함열신용협동조합 (2023-06-29, 말소) - 말소기준권리

* 압류: 익산시 (2024-08-14, 말소), 국민건강보험공단 (2025-03-06, 말소)

* 임의경매: 함열신용협동조합 (2025-07-18, 말소)

건물 등기부 채권 총액: 756,000,000원

임차인 현황:

* 임차인: 곽점술, 대항력: 있음, 보증금: 0원, 차임: 0원

* 임차인: 김 , 대항력: 있음, 보증금: 10,000,000원, 차임: 1,000,000원

* 임차인: 노대삼, 대항력: 있음, 보증금: 10,000,000원, 차임: 200,000원, 확정일자: 2018-06-15

* 임차인: 오순경, 대항력: 있음, 보증금: 10,000,000원, 차임: 2,000,000원

* 임차인: 유한회사대원이엔지, 대항력: 있음, 보증금: 5,000,000원, 차임: 0원

* 임차인: 이재근, 대항력: 없음, 보증금: 10,000,000원, 차임: 0원

* 임차인: 정태규, 대항력: 있음, 보증금: 0원, 차임: 0원

인수 보증금 합계: 0원

권리 분석 요약: 모든 등기부상 권리는 말소기준권리인 근저당 이후 설정되었거나 말소 예정이므로, 낙찰 후 소멸될 것으로 예상됩니다. 대항력 있는 임차인의 총 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

지역 특성: 본건은 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 산업 활동과 농업 활동이 공존하는 환경입니다. 주변에 공장들이 위치해 있어 관련 산업 인프라를 일부 활용할 수 있습니다.

5. 생활정보

인근 편의시설:

* 성당초등학교가 인근에 위치하여 교육 시설 접근성이 있습니다.

* 대중교통 시설이 인근에 있어 기본적인 교통 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

폐기물 적치: 본건 공장 건물, 부지 및 인접 토지에 많은 양의 폐기물이 적치된 상태입니다. 이로 인한 처리 비용 발생 가능성이 높으며, 관련 비용은 관할 소관청에 문의하여 정확한 규모를 파악해야 합니다.

공장 운영 중단 및 기계 상태: 공장동은 상당 기간 가동이 중지된 상태이며, 기계기구 중 상당 부분이 소재 불명으로 조사되었습니다. 이는 즉시 재가동 또는 매각 시 추가적인 비용과 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다.

대항력 있는 임차인: 대항력 있는 임차인이 다수 존재하나, 인수 보증금 합계는 0원으로 확인되었습니다. 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로, 임차인과의 원만한 협의가 필요합니다.

토지 이용계획 및 제한사항:

* 기호(1): 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 소로2류(폭8-10미터)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한(500미터))

* 기호(5): 생산관리지역, 가축사육제한구역(모든축종제한(500미터)), 역사문화환경보존지역

* 기호(6,10): 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 제2종지구단위계획구역, 소로2류(폭8-10미터), 가축사육제한구역(모든축종제한(500미터))

* 기호(7): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(모든축종제한(500미터))

* 기호(8,9): 계획관리지역, 산업개발진흥지구, 가축사육제한구역(모든축종제한(500미터))

토지 일부(기호 7, 8, 9)는 지목이 전이나 현황은 폐기물 적치 상태로 이용되고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 넓은 토지 면적을 가진 공장 용도의 부동산으로, 잠재적 가치가 있으나 심각한 리스크 요인을 다수 내포하고 있습니다. 막대한 양의 폐기물 적치, 공장 가동 중단 및 기계기구 상태 불량은 즉각적인 활용 및 수익 창출에 큰 장애물이 될 수 있습니다. 또한, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 명도 과정의 불확실성도 고려해야 합니다. 따라서 투자 전 철저한 사전 조사와 비용 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 3,263.00㎡ (약 987평)의 토지를 확보하고 있어, 향후 개발 또는 재활용 가능성이 있습니다.

* 공장 용도 잠재력: 지역 산업 환경 및 토지 이용 계획에 부합하는 공장으로서의 가치 재창출 가능성이 있습니다.

* (추후 폐기물 처리 및 시설 복구 시) 자산 가치 상승 기대: 위험 요인 해소 후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 702,666,200원

인수 보증금: 0원

고려사항: 본 물건은 폐기물 처리 비용, 시설 복구 비용, 명도 비용 등 상당한 추가 비용 발생이 예상됩니다. 또한, 기계기구의 소재 불명 및 가동 중단 상태는 즉각적인 수익 창출을 어렵게 합니다. 따라서 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 신중한 입찰가가 요구됩니다.

예상 입찰가는 권리 분석 및 물건 현황을 종합적으로 고려하여 감정가의 60% ~ 70% 수준인 약 490,000,000원 ~ 560,000,000원 사이에서 검토하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.