나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31490 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 4층403호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 '전주양현초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 각종
근린생활시설 및 나지, 아파트단지, 단독주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 4층 403호 외 2개호로서,
- 외 벽 : 돌붙임 등 마감,
- 내 벽 : 벽지 붙임 및 일부 타일 붙임, 내부 인테리어 등 마감,
- 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호가~다)는 공실 상태임.

설비내역

건물 내에 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 현황 '상업용 건부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 노폭 약 25미터 및 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-02-28)(접합), 중로2류
(폭 15m~20m)(2017-02-28)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : --.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31490 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1339-13 골드타워 1동 4층403호

용도: 근린상가

감정가: 486,000,000원

토지 면적: 67.80㎡ (약 20.5평)

건물 면적: 160.65㎡ (약 48.6평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 전OOOOOOOOOO

건물명: 골드타워

구조: 철근콘크리트구조

층수: 5층 중 4층

주요 용도: 제1종근린생활시설

특이사항: 공동담보, 대항력있는임차인

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동에 위치하며, '전주양현초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 다양한 근린생활시설, 나지, 아파트 단지, 단독 주택 등이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

건물은 남측으로 노폭 약 25미터, 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 중로 1류(폭 20-25m) 및 중로 2류(폭 15-20m) 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 전OOOOOOOOOO입니다.

집합건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 01월 26일 접수된 전주원예농업협동조합의 근저당권(을8)입니다.

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

총 등기부채권액은 6,632,606,643원으로 상당한 금액입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 유한회사조은페이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022-06-29

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. 본 건의 임차인 정보는 유 페이로 마스킹 처리됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 각종 근린생활시설이 밀집되어 있어 기본적인 상권 수요가 형성되어 있습니다.

건물 자체는 골드타워이며, 용도는 제1종근린생활시설로 분류됩니다.

현재 건물 내부 상태는 기호가~다)가 공실 상태라고 명시되어 있습니다. 이는 향후 임대 수익 확보 시 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 버스 승강장 이용 가능하며, 차량 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 보통 수준입니다.

* 교육시설: '전주양현초등학교'가 북동측 인근에 위치합니다.

* 기타: 건물 내 기본적인 위생, 급·배수, 승강기, 소방 설비 등이 구비되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 0원인 유 페이 임차인이 존재하며, 대항력이 있어 명도에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 공실 리스크: 건물 내부 일부가 공실 상태이므로, 임대 수익 발생까지 공실 기간 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 복잡한 권리관계: 다수의 근저당, 가압류, 압류 등이 설정되어 있어 권리 분석에 대한 정확한 이해가 요구됩니다. 다만, 말소기준권리 확인 결과, 매각으로 인한 권리 소멸에는 문제가 없어 보입니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지역 특성상 혐오시설의 존재는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 만성동의 신흥 상업지역에 위치한 근린상가로, 입지 조건과 교통 접근성은 양호한 편입니다.

그러나 대항력 있는 임차인의 존재와 현재 일부 공실 상태임을 감안할 때, 인수 후 공실 해소 및 명도 관련 절차 진행에 신중을 기해야 합니다.

복잡한 등기부 권리관계는 말소기준권리 분석을 통해 매각으로 모두 소멸되는 것으로 판단되나, 최종적인 권리 분석은 전문가와 상담하는 것을 권장합니다.

8. 투자 포인트

* 신규 택지 개발 지역 내 상가: 만성동 지역은 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 편리한 교통 및 도로 접근성: 주요 도로에 접해 있어 차량 이용자 및 외부 방문객의 접근이 용이합니다.

* 제1종근린생활시설: 다양한 소규모 업종의 입점이 가능하여 임대 수요 확보에 유리할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 대항력 있는 임차인의 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 추가로 부담해야 할 보증금은 없습니다.

따라서 예상 입찰가 산정 시에는 감정가 486,000,000원을 기준으로 주변 시세, 임대 수익률, 향후 시장 전망, 명도 가능성, 공실 해소 전략 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 공실 상태임을 감안하여, 임대 수익 목표치와 투자 회수 기간을 설정한 후, 이를 바탕으로 합리적인 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.