나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101679 [1] 부산광역시 북구 덕천동 385-7 홍익빌레트 9층 905호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 북구 덕천동 소재 ＂부산도시철도3호선 숙등역＂ 남서측 인근에 위치하는 홍익빌레트 제9층 제905호로서, 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 주상혼용지대로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2,3호선 덕천역, 3호선 숙등역이 소재하여 교통환경은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 15층 건물 내 제9층 제905호로서,
외 벽 : 외장석재붙임 및 몰탈위페인트마감 등,
창 호 : 샷시창구조 등으로 마감.

이용상태

업무시설(오피스텔)[주거용]으로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 개별난방설비, 승강기설비, 기계식주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지와 등고 평탄한 세로장방형의 토지로서,주거용(공동주택 및 업무시설) 건부지임.

인접 도로상태등

본건은 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

덕천동 385-7 : 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(기준높이 130m 최고높이 180m)<건축법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임.
2. 기 타 : 본건은 현장조사시 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인이 불가능하여
관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였으므로
경매진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인이
요망됨.

물건 비고

-주택도시보증공사(양도전 임차인 김태호)로부터 2026. 5. 11.자에 ”임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의하겠다.“는 내용의 확약서가 제출됨.
-업무시설(오피스텔) 주거용으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산서부지원 2025타경101679 (1)

* 소재지: 부산광역시 북구 덕천동 385-7 홍익빌레트 9층 905호

* 용도: 오피스텔 (건축물대장상 업무시설)

* 건물 전용면적: 55.47㎡ (약 16.78평)

* 토지 지분면적: 8.34㎡ (약 2.52평)

* 감정가: 1억 3,200만원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 건축년도: 2016년

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 북구 덕천동 385-7 홍익빌레트 9층 905호에 소재합니다.

* 주위환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주상복합지대로서, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 부산도시철도 3호선 숙등역에서 남서측 인근에 위치하며, 지하철 2, 3호선 덕천역도 이용 가능합니다. 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근도 용이한 편입니다.

* 도로: 본건은 남동측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 해당 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (2025타경101679) 등기입니다.

* 주요 권리사항:

* 채권자 주택도시보증공사의 강제경매 신청으로 진행 중입니다.

* 주택임차인 김 씨가 보증금 1억 6,000만원으로 등재되어 있습니다.

* 김 씨의 전입일자는 2022년 3월 2일, 확정일자는 2022년 2월 11일이며, 배당신고일자는 2024년 4월 24일입니다.

* 등기부등본상 대항력은 없는 것으로 표기되어 있습니다.

* 그러나, 물건명세서 상 '대항력있는임차인'으로 특이사항이 기재되어 있으며, 주택도시보증공사(양도 전 임차인 김태호)로부터 2026년 5월 11일자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 보증금 반환청구권 포기에 동의한다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

* 이로 인해 낙찰 시 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 분석됩니다 (0원).

* 총 등기부채권액: 1억 6,000만원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 위치한 부산 북구 덕천동 일대는 주거 시설과 상업 시설이 공존하는 주상복합 지역입니다.

* 지하철 역세권이라는 이점을 바탕으로 유동인구가 형성되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

* 오피스텔은 현재 업무시설이나 주거용으로 이용되고 있어, 지역 내 주거 및 업무 수요를 충족시키고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 지하철 2, 3호선 덕천역과 3호선 숙등역을 도보 또는 대중교통으로 편리하게 이용할 수 있어 부산 시내 이동이 수월합니다. 다수의 시내버스 노선이 운행 중입니다.

* 편의시설: 건물 주변으로 다양한 상가와 편의시설이 위치하고 있어 생활에 필요한 물품 구매 및 각종 서비스를 이용하는 데 불편함이 없습니다.

* 교육시설: 인근에 학교 등 교육 시설의 접근성도 양호한 편입니다.

* 혐오시설: 부산 북구 덕천동 385-7 홍익빌레트 주변에 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 관련 불확실성: 임차인 김 씨는 등기부상 대항력이 없는 것으로 표기되었으나, '대항력 있는 임차인'이라는 별도 기재 및 제출된 확약서 내용으로 인해 권리관계가 복잡합니다. 확약서가 법적으로 완전히 효력을 발휘할지, 또는 임차인이 이를 번복할 가능성은 없는지에 대한 추가적인 법률적 검토가 필요합니다.

* 업무시설의 주거용 사용: 본건은 건축물대장상 업무시설(오피스텔)이나, 현재 주거용으로 이용 중입니다. 이는 건축법상 용도 위반에 해당하여, 향후 이행강제금이 부과될 수 있는 잠재적 위험이 있습니다.

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 건물 내부의 실제 이용 상태, 관리 상태, 하자 여부 등을 확인할 수 없었습니다. 이는 예상치 못한 수리 비용 발생 등 추가적인 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 물건명세서에 임대 관계가 '미상'으로 표기되어 있어, 실제 점유 현황이나 임대차 계약 조건에 대한 추가적인 확인이 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 역세권 입지와 편리한 교통 환경을 갖추고 있어 투자 가치가 잠재적으로 높다고 평가됩니다.

* 하지만, 임차인의 대항력 문제, 업무시설의 주거용 사용으로 인한 이행강제금 부과 가능성, 내부 상태 미확인 등 여러 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있습니다.

* 특히, 임차인 김 씨의 확약서 내용이 명확히 이행될 것이라는 확신이 없다면, 예상치 못한 추가 보증금 인수 또는 법적 분쟁에 휘말릴 위험이 있습니다.

* 따라서, 본 물건에 대한 입찰을 고려하기 전에 철저한 권리관계 분석, 법률 전문가의 자문, 그리고 가능하다면 내부 상태 확인 등을 통해 리스크를 최소화하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 지하철 2, 3호선 덕천역과 3호선 숙등역 역세권으로 출퇴근 및 시내 이동이 매우 편리합니다.

* 생활 편의성: 주변에 상업 시설 및 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 시세 대비 가격: 최근 동일 건물 실거래가를 고려했을 때, 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 안정적인 배후 수요: 역세권 및 주상복합 지역이라는 특성상 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 1억 3,200만원

* 최근 매매 정보: 2024년 9월 10일, 동일 건물(홍익빌레트) 11층, 전용면적 58.52㎡(약 17.70평) 물건이 1억 4,400만원(144,000,000원)에 거래되었습니다.

* 시세 분석:

* 최근 거래된 11층, 58.52㎡ 물건의 평당 단가는 약 813만원입니다.

* 본건은 9층, 55.47㎡(약 16.78평)으로, 면적은 약간 작고 층수는 2개 층 낮습니다.

* 이 점을 감안하면, 1.44억원이라는 최근 거래가를 기준으로 하되, 층수 차이를 고려하여 가격을 조정할 필요가 있습니다.

* 하지만, 본건의 감정가는 1.32억원으로 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있습니다.

* 또한, 임차인의 확약서 내용이 완벽하게 이행될 경우 인수되는 보증금은 0원이나, 주거용 사용에 따른 이행강제금 부과 가능성 등의 리스크를 고려하여 보수적으로 접근해야 합니다.

* 예상 입찰가:

* 감정가(1.32억원)와 최근 실거래가(1.44억원) 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

* 잠재적 리스크 요소를 고려하고, 안전한 투자를 위해 감정가보다 약간 높은 수준에서 시작하여, 법률 검토 및 내부 상태 확인 등을 통해 상향 조정을 고려해 볼 수 있습니다.

* 본 물건의 잠재적 가치와 리스크를 종합적으로 고려했을 때, 1억 3,800만원을 예상 입찰가로 제안합니다. (138,000,000원)

* 참고: 금액은 만원 단위로 표시되었으며, 예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 제외하고 산정되었습니다. 최종 입찰가는 법률 및 현장 상황에 대한 면밀한 검토 후 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.