나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31492 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 107-17 에이동 2층 205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대민감정 · 평가일 2025.07.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 소재 ""전주오송초등학교"" 남측 인근에 위치하는 ""현대아파트"" 에이동 2층 205호로서, 인근은 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 구성된 지대입니다.

교통상황

서측 근거리로 왕복6차선의 ‘송천중앙로’가 지나고, 본건까지 제반차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 위치하나 일반적인 교통조건은 다소 불편한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 라멘조 슬래브지붕 5층 중 2층 205호로서
외벽 : 시멘트몰탈 위 페인팅 마감.
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

아파트로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로, 아파트의 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

동측 및 서측으로 각각 노폭 약 10m와 6m의 아스팔트 포장도로에 접하며, 이 중 서측 도로를 주 출입로로 이용합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(2023-01-13)(주거밀집지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(오송중학교(예정))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(오송초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(하버드유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>
<추가기재>산림 하천 전원개발 항목은 관련부서 확인협의

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 전주지방법원에서 진행되는 2025타경31492 (1)호 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가 107-17 에이동 2층 205호이며, 용도는 아파트로 조사되었습니다.

감정가는 58,000,000원이며, 토지면적은 36.15㎡ (약 10.94평), 건물면적은 39.57㎡ (약 12.00평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이며, 채권자는 조OO입니다.

1.1. 입지조건

1.1. 1.위치 및 주위환경

본 물건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 송천동1가에 소재하는 "현대아파트" A동 2층 205호입니다. "전주오송초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 전형적인 주거지역을 형성하고 있습니다.

1.1. 2.교통상황

서측으로는 왕복 6차선의 '송천중앙로'가 지나고 있어 차량 접근이 용이합니다. 또한, 본건 인근에 노선버스 승강장이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다. 하지만 전반적인 교통 여건은 일반적인 수준에서 다소 불편함이 있을 수 있다는 평가입니다.

1.1. 3.토지이용계획 및 제한상태

본건이 속한 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로 1류(폭 10m~12m) 및 소로 3류(폭 8m 미만)의 도로에 접해 있으며, 이는 도시계획상 건축 및 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

이 외에도 가축사육제한구역, 오송중학교(예정), 오송초등학교, 하버드유치원의 상대·절대 보호구역으로 지정되어 있어 관련 법규 준수가 필요합니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1.등기부 현황

말소기준권리는 2025년 7월 18일 접수된 조성윤의 강제경매 개시결정 등기 (갑4)입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 등기부상 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 현재 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

과거 소유권 이전 내역으로는 2018년 2월 2일 호동삼에게 소유권이전되었고, 2021년 9월 27일에는 주식회사이앤에이치가 8천만원에 매매로 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다.

1.2. 2.임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다. 임대관계는 미상으로 파악됩니다. 이는 현재 등기부상 대항력 있는 임차인이 존재하지 않거나, 존재하더라도 보증금 반환에 대한 부담이 없을 가능성을 시사합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.주변 상업시설

본건은 현대아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 아파트 단지 상가 및 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다. 이를 통해 기본적인 식료품, 생필품 구매 및 일부 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

1.3. 2.직주근접성

송천동 지역은 주로 주거 기능에 집중된 지역으로, 인근에 대규모 산업단지나 업무지구가 없어 직주근접성이 매우 높다고 보기는 어렵습니다. 따라서 실거주 목적으로는 주거 환경 자체에 대한 평가가 중요하며, 직장과의 거리는 통근 시간 등을 고려하여 판단해야 합니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.주요 편의시설

단지 인근에 "전주오송초등학교"가 위치하고 있어 교육 시설 접근성이 우수합니다. 또한, 주변의 근린생활시설을 통해 마트, 병원, 은행 등 일상생활에 필요한 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

1.4. 2.교육환경

본건은 "전주오송초등학교"와 매우 가까우며, "오송중학교(예정)" 및 "하버드유치원"의 상대·절대 보호구역에 포함됩니다. 이는 자녀 교육 환경에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.권리 관련

임대관계가 미상으로 기재되어 있으나, 인수되는 보증금이 0원이라는 점을 고려할 때 대항력 있는 임차인 관련 위험은 낮다고 판단됩니다. 그러나 현장 조사 시 미신고 임차인이나 유치권 등 예상치 못한 권리 관계가 있을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

1.5. 2.건물 상태

건축물대장상 사용 승인일이 1989년으로, 약 37년이 경과된 건물입니다. 따라서 건물 노후화에 따른 수리 또는 보수가 필요할 수 있으며, 이는 추가적인 비용 발생 요인이 될 수 있습니다. 외벽 마감재(시멘트몰탈 위 페인팅) 등은 주기적인 유지 관리가 필요할 수 있습니다.

1.5. 3.주변 환경

주변 지역을 종합적으로 조사한 결과, 본건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. "전주오송초등학교" 인근의 주거 지역으로, 일반적으로 주거 환경에 부정적인 영향을 미치는 시설은 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전주시 덕진구 송천동 소재 현대아파트 2층 전용면적 39.57㎡(약 12평) 아파트입니다. 1989년에 건축되어 다소 노후되었으나, 비교적 소액의 감정가(5,800만원)로 경매 물건으로 나왔습니다. 권리상 인수할 부담이 없어 명확한 권리 분석이 가능한 점은 장점입니다. 교육 환경이 우수하고 주거지로서 기본적인 편의시설 이용이 용이하나, 교통 여건은 다소 불편하다는 평가가 있습니다. 소액 투자 또는 실거주 목적의 접근이 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 소액 투자 기회: 5,800만원이라는 감정가는 소액으로 부동산 투자를 고려할 수 있는 매력적인 조건입니다.

* 안정적인 주거 환경: 학교와 주거 밀집 지역에 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 권리관계 명확성: 인수되는 권리 관계가 없어 권리 분석이 용이하며, 명확한 투자 판단에 도움을 줍니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 58,000,000원

주변 시세 조사 결과, 유사 면적의 아파트 매물이 약 6,000만원에서 7,000만원 범위에서 거래될 수 있는 것으로 파악되었습니다. 본건의 감정가는 이러한 시장 가격보다 다소 낮게 책정되어 있어, 적절한 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

입찰가 산정 시 고려사항:

* 건물 노후도 및 예상 수리 비용

* 향후 부동산 시장 동향 및 경쟁 입찰자 수

* 개인의 자금 계획 및 투자 성향

종합적으로 볼 때, 감정가 대비 100%~110% 수준인 58,000,000원에서 63,800,000원 사이에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 사료됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.