나이스옥션 법원경매 전주 2025타경31489 [1] 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지우 · 평가일 2025.07.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 ""전주양현중학교"" 북동측 인근에
위치하며, 부근은 상업용건물 및 상업나지, 아파트단지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인
교통상황은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 중 제1층 제101호, 제1층 제102호로서,
외벽: 몰탈위 석재판재붙임 및 드라이비트 등 마감,
내벽: 몰탈마감(공실부분) 및 페인팅, 각종 인테리어 등 마감,
창호: 새시창입니다.

이용상태

본건 공히 공실상태입니다.

설비내역

기본적은 공동 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 스프링클러설비 등
이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세로장방형의 평탄한 토지로, 상업용건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남서측으로 노폭 약 23미터, 북동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2018-02-26), 지구단위계획구역(2024-11-12), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-
02-28)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2017-02-28)(접합), 가축사육제한구역(주거밀집
지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기 타: 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 현황 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 전주지방법원 2025타경31489 (1)

소재지: 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 1343-5 1동 1층 101호

용도: 근린상가

감정가: 489,000,000원

토지면적: 23.13㎡ (약 7.0평)

건물면적: 53.04㎡ (약 16.0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 전OOO

특이사항: 공동담보, 현황 공실임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 전북특별자치도 전주시 덕진구 만성동 소재 ""전주양현중학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 상업용 건물, 상업나지, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용도 양호한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제1층 제101호로, 외벽은 몰탈위 석재판재붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 몰탈 및 페인팅, 각종 인테리어 마감, 창호는 새시창으로 구성되어 있습니다.

2.4. 이용상태

본 건은 현재 공실 상태입니다.

2.5. 토지의 형상 및 이용상태

본 건 토지는 세로 장방형의 평탄한 토지로, 상업용 건물 부지로 이용 중에 있습니다.

2.6. 인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 23미터, 북동측으로 노폭 약 15미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.7. 토지이용계획 및 제한상태

본 건은 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 또한 가축사육제한구역(주거밀집지역) 및 준보전산지에 해당합니다.

2.8. 주변 시설

본 건 인근에는 주거 단지 및 다수의 상업 시설이 밀집해 있습니다. 검색 결과, 인근에 스페이스온 지식산업센터(만성동 1345-3)가 있어 다양한 편의시설(음식점, 커피숍, 편의점 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다. 해당 소재지 주변에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하며, 임대차 관계는 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하지 않으므로, 현황 조사 시 임차인 존재 여부 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3.2. 등기부 요약

본 건과 관련된 등기부 내역상 모든 권리는 말소될 예정입니다. 말소기준권리는 을3번 근저당권 (전주원예농업협동조합, 2024-01-26 접수)이며, 이후 접수된 권리들은 전부 말소 대상입니다.

* 소유권보존: 주식회사보현알에스피 (2019-03-12)

* 소유권이전: 김영숙 (2024-01-26)

* 근저당: 전주원예농업협동조합 (2024-01-26, 말소기준권리)

* 근저당: 주식회사카길애그리퓨리나 (2025-07-07, 말소)

* 근저당: 주식회사카길애그리퓨리나 (2025-07-14, 공동담보, 말소)

* 임의경매: 전주원예 (2025-07-18, 말소)

* 가압류: 전주김제완주축산업협동조합 (2025-08-19, 말소)

* 가압류: 농업협동조합중앙회(농림수산업자신용보증) (2025-08-19, 말소)

* 압류: 전주시 (2025-09-10, 말소)

* 가압류: 농협은행주식회사 (2025-09-11, 말소)

* 가압류: 농업협동조합중앙회 (2025-09-11, 말소)

전체 등기부채권 총액은 6,740,606,643원입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 만성동 지역은 주거단지와 상업시설이 복합적으로 발달하고 있는 신흥 상권입니다. 특히, 법원 및 공공기관 밀집 지역과 인접하여 관련 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

4.2. 상가 이용현황

본 건은 1층 근린상가로, 주변에 다수의 상업용 건물과 함께 개발이 진행되고 있어 잠재적 가치가 높습니다. 현재는 공실 상태이나, 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 상권 활성화에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 상업 시설 및 지식산업센터 내의 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

차량 접근성이 좋고 시내버스 정류장이 인접하여 출퇴근 및 이동이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임차인을 확보하지 못할 경우 공실 위험이 존재합니다.

6.2. 미확인 임대차 관계

임대 관계가 미상이므로, 추후 임차인이 있을 경우 대항력 유무 및 보증금 인수 여부를 면밀히 확인해야 합니다. (인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 여부 확인 필수)

6.3. 높은 채무 총액

등기부채권 총액이 매우 높아, 채무 불이행으로 인한 경매 절차가 진행되었음을 시사합니다. 이는 향후 법적 분쟁의 소지는 적으나, 부동산 가치 변동 추이에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전주 만성동 택지개발지구 내 상업용지에 위치한 근린상가로, 준주거지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 향후 개발 가능성이 높은 지역에 속합니다. 교통이 편리하고 주변에 아파트 단지 및 공공기관이 있어 유동인구 및 잠재적 고객 확보에 유리한 입지입니다. 현재 공실 상태이나, 이는 향후 경쟁력 있는 임차인 확보를 통해 극복 가능하며, 권리상 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 분석됩니다. 다만, 임대차 관계 확인 및 높은 채무 총액으로 인한 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 만성지구 내 상업지역에 위치하여 향후 발전 가능성이 높음

* 넓은 도로에 접하여 차량 접근성이 우수함

* 법원 및 다수의 공공기관, 주거단지 인접으로 안정적인 배후 수요 기대

* 매각으로 소멸되지 않는 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확함

9. 예상 입찰가

본 건은 감정가 489,000,000원으로 평가되었으며, 인수해야 할 보증금이나 소멸되지 않는 권리가 없어 권리 분석상 부담은 없습니다. 다만, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 그리고 등기부채권 총액이 매우 높다는 점은 입찰가를 산정하는 데 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현재 시장 상황, 경쟁 물건, 임대 수요 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. (정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 현장 조사를 통한 공실률 및 예상 임대료 확인, 주변 시세 분석이 필수적입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.