나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경101704 [1] 부산광역시 사상구 주례동 10-21 반도보라매머드타운 105,106동 9층106-905호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인베스트 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사상구 주례동 소재 ‘냉정역’ 북측 인근에 소재하며, 부근은 공동주택단지, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장, 부산도시철도2호선 '냉정역' 소재하는 등 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

1996.09.25 사용승인된 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건내 9층 106-905호로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지마감 등 추정,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

공부상 아파트로 등재되어 있으나 이해관계인 부재로 실제 이용상태 경매진행 및 응찰시 확인 요함.

설비내역

승강기설비, 소방설비 등 되어 있으며, 위생 및 급배수설비, 난방설비 등 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대 내 부정형의 토지로서, 공동주택 및 부대 복리시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

공로에 접하여 차량 등 진출입 가능하며, 단지 내 가로망 및 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2016-12-30)(학교환경위생정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기타 의견란 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산서부지원 2025타경101704 (1)

소재지: 부산광역시 사상구 주례동 10-21 반도보라매머드타운 105,106동 9층106-905호

용도: 아파트

감정가: 169,000,000원

토지면적: 17.82㎡ (약 5.39평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

아파트 정보:

건물명: 반도보라매머드타운

동: 106동

층: 9층

사용승인일: 1996년 09월 25일

총 동수: 12동

총 세대수: 1206세대

전용면적: 59.88㎡ (약 18.11평)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 25층 건물 중 9층

주차대수: 총 1110대 (지하 943대, 지상 167대)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 사상구 주례동 소재 ‘냉정역’ 북측 인근에 위치.

* 주위 환경: 공동주택단지 및 근린생활시설 등이 형성되어 있어 주거 환경 양호.

* 교통 상황: 부산도시철도 2호선 ‘냉정역’이 소재하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 차량 접근 또한 용이함.

* 토지 이용: 완경사지대 내 부정형의 토지로서 공동주택 및 부대 복리시설 건부지로 이용 중.

* 도로: 공로에 접하여 차량 진출입이 원활하며, 단지 내 가로망 및 주차시설이 갖추어져 있음.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 해당함.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 강제경매로 진행 중이며, 채권자는 주택도시보증공사임.

* 말소기준권리는 2025년 07월 17일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정(2025타경101704)임.

* 을구 15번 순위의 주택임차권(2023년 09월 21일 등기, 권리자: 금 )이 존재하며, 해당 임차인은 대항력을 갖추고 있음.

* 해당 임차인의 보증금 160,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수될 가능성이 높음. (비고: 인수 보증금 합계 0원으로 기재되어 있으나, 권리분석상 인수 여부 재확인 필수)

* 이 외 등기부상 다른 권리들은 말소될 것으로 예상됨.

1.3. 상권분석

* 단지 인근에 다수의 공동주택이 밀집해 있어 안정적인 배후 수요를 갖추고 있음.

* 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 기능을 수행하며, 주변 지역 상권을 이용하는 데 불편함이 없음.

* 역세권에 위치하여 유동인구가 일정 부분 확보되는 지역임.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산 도시철도 2호선 냉정역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 부산 시내 어디든 이동이 편리함.

* 교육: 주변에 학교가 인접해 있을 것으로 추정되며, 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역)에 해당함.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 주변의 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 주거환경: 1206세대의 대단지 아파트로, 단지 내 녹지 공간 및 부대시설(관리사무소, 노인정 등)이 마련되어 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 선순위 임차인 존재: 160,000,000원의 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높아, 총 매수 비용이 증가함.

* 건물 노후화: 1996년 준공된 아파트로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성 있음.

* 입찰가 산정의 어려움: 인수해야 할 임차 보증금으로 인해 일반적인 시세 대비 높은 총 매수 비용이 발생할 수 있어, 입찰가 산정에 신중을 기해야 함.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서는 인근 혐오시설에 대한 언급이 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 사상구 주례동에 위치한 아파트로, 냉정역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 또한 1206세대의 대단지라는 점도 긍정적으로 평가됩니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 그 보증금 1억 6천만 원을 매수인이 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다. 따라서 본 물건에 입찰하기 위해서는 인수 보증금을 포함한 총 매수 비용이 시장 가격과 비교하여 타당한지, 그리고 임차인과의 협상이 가능한지 등에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 냉정역 역세권: 부산 2호선 냉정역 접근성이 우수하여 출퇴근 및 지역 내 이동이 매우 편리함.

* 대단지 프리미엄: 1206세대의 규모는 지역 내 시세 형성 및 관리 유지에 긍정적인 영향을 줄 수 있음.

* 주거 편의성: 아파트 단지 내 편의시설 및 주변 생활 인프라 이용이 용이함.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 59.76㎡ ~ 59.88㎡)의 아파트는 2026년 6월~7월 사이에 150,000,000원에서 170,000,000원 사이로 거래되었습니다. 본건의 감정가는 169,000,000원입니다.

그러나 본건은 160,000,000원의 대항력 있는 임차 보증금을 인수해야 하는 리스크가 있습니다. 따라서 총 매수 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 시세 범위를 크게 벗어나지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 실거래가 상한선인 170,000,000원을 총 매수 비용의 상한선으로 가정할 경우, 예상 입찰가는 약 10,000,000원에서 20,000,000원 범위로 산정하는 것이 합리적입니다.

이 경우 총 매수 비용은 170,000,000원에서 180,000,000원 수준이 될 것으로 예상됩니다.

다만, 실제 경매의 최저 입찰가가 감정가(169,000,000원)를 기준으로 시작될 경우, 인수 보증금을 고려하면 일반적인 투자자에게는 부담이 클 수 있습니다. 따라서 실제 입찰 시에는 법원의 최저 입찰가와 임차인과의 협상 여부 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

예상 입찰가: 10,000,000원 ~ 20,000,000원 (총 매수 비용 170,000,000원 ~ 180,000,000원 예상)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.