나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5612 [1] 부산광역시 남구 대연동 1721-19 청명빌라 비동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부경대학교' 서측 인근에 위치하며, 인근은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 자유로우며 인근에 시내버스정류장 및 '부산도시철도2호선 대연역' 등이 소재하는 등 교통사정은 보통인 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 내 제4층 제401호로서,
(사용승인일 1955.05.26)

외벽 : 치장벽돌 붙임 마감 등

창호 : 샷시창호 등

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 바닥난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 평탄하게 조성된 정방형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2014-02-26) 가축사육제한구역(2011.03.29.)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-07-05)(은하유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>에 속함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기타사항 : 없음.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 1721-19 청명빌라 비동 4층401호에 소재한 다세대주택으로, 부산동부지원 2025타경5612 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 감정평가액은 140,000,000원이며, 토지면적은 40.50㎡ (약 12.25평)이고 건물면적은 71.28㎡ (약 21.57평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 한OOOOOOO입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 부산광역시 남구 대연동 소재 '부경대학교' 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 공동주택, 단독주택, 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 및 생활 환경이 양호한 편입니다. 차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도2호선 대연역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 토지는 인접 필지와 평탄하게 조성된 정방형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중이며, 본건 남측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(은하유치원)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2020년 1월 31일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (권리금액 108,900,000원)입니다.

현재 등기부상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 (조현선, 윤상숙): 매각으로 소멸됩니다.

* 근저당 (한국주택금융공사): 말소기준권리로 매각으로 소멸됩니다.

* 압류 (연제구): 매각으로 소멸됩니다.

* 압류 (남구): 매각으로 소멸됩니다.

* 가압류 (에스비아이저축은행): 매각으로 소멸됩니다.

* 임의경매 개시 (한국주택금융공사): 본 경매 사건의 개시 결정으로, 매각으로 인해 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 115,198,825원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인되었습니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 파악되었습니다.

1.3. 상권분석

본 물건 주변은 부경대학교와 인접하여 대학가 상권의 영향을 받고 있으며, 주거 밀집 지역으로 각종 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 승원빌라5차A동 (대연동 635-7): 2026년 6월 4일, 62.8㎡ (약 18.99평), 133,000,000원에 거래되었습니다. 3.3㎡당 약 702만원 수준입니다.

* 남경 (대연동 901-7): 2026년 6월 8일, 81.16㎡ (약 24.55평), 150,000,000원에 거래되었습니다. 3.3㎡당 약 611만원 수준입니다.

* 오케이센트럴시티 (대연동 1465-6): 2026년 6월 2일, 17.9㎡ (약 5.41평), 12,200,000원에 거래되었습니다. 3.3㎡당 약 225만원 수준입니다. (해당 거래는 소형 면적의 특성상 직접 비교가 어려울 수 있습니다.)

본건 건물 면적은 71.28㎡ (약 21.57평)이며, 건축년도는 1995년입니다. 유사한 면적 및 건축 연도를 가진 거래 사례를 직접적으로 찾기 어렵지만, 승원빌라5차A동 (62.8㎡, 133,000,000원)의 사례를 비례하여 환산 시 약 150,900,000원의 시세를 예상할 수 있습니다. 남경 (81.16㎡, 150,000,000원)의 사례를 비례하여 환산 시 약 131,700,000원의 시세를 예상할 수 있습니다. 감정가 140,000,000원과 비교했을 때, 주변 시세는 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

본건은 부경대학교 인근에 위치하여 대학가의 풍부한 생활 편의시설을 이용하기 편리합니다. 대연역(2호선) 및 다수의 버스 노선을 통해 부산 시내 각지로의 이동이 용이합니다. 주변에는 다양한 상점, 식당, 병원 등이 분포하고 있으며, 은하유치원이 인근에 있어 자녀가 있는 가정의 경우 교육 환경도 고려할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 차임 등 정확한 정보 파악 없이 인수하게 될 위험이 존재합니다. (보증금 합계 0원이나 임대 관계 미상으로 기재되어 있어, 관련 사항에 대한 추가 확인이 필요합니다.)

* 건축 연도: 본 건물의 사용승인일은 1995년 5월 26일로, 비교적 오래된 건축물이므로 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 혐오시설: 주변에 대규모 공업단지, 폐기물 처리 시설 등 혐오시설은 확인되지 않았으나, 장기적인 관점에서 지역 개발 계획 및 주변 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 남구 대연동의 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖춘 다세대주택입니다. 부경대학교 인근 지역으로 대학가 상권의 이점을 누릴 수 있으며, 주거 환경 또한 양호합니다. 다만, 건축 연령이 오래되었다는 점과 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 권리관계는 말소기준권리에 의해 대부분 소멸되어 비교적 깨끗한 편입니다.

1.7. 투자 포인트

* 부경대학교 인근의 역세권(대연역) 입지

* 대학가 및 주거 밀집 지역으로서 안정적인 수요 기대

* 잘 갖추어진 주변 생활 인프라

* 최근 매매 사례를 고려한 시세 상승 잠재력

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가(140,000,000원)와 주변 최근 매매 사례 (62.8㎡, 133,000,000원 / 81.16㎡, 150,000,000원)를 종합적으로 분석한 결과, 본건(71.28㎡, 1995년 건축)의 적정 시세는 140,000,000원 내외로 판단됩니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점과 권리관계의 명확성을 고려할 때, 경쟁 입찰 상황을 감안하여 약 135,000,000원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 96.4% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.