나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5605 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6 서울프라자 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 방곡초등학교 남서측 인근에 위치하며 주위는 근린생활시설, 공동주택 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상6층 건내 1층 103호 외 4개호 로서,
(사용승인일 : 2017.08.08.)
외 벽 : 화강석판넬 및 스톤코트 마감 등.
내 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 및 벽지마감 등.
창 호 : 강화유리 마감 등.

이용상태

기호1~4는 집합건축물대장 상 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)로 현황 공실 상태임.
기호5는 집합건축물대장 상 용도가 노유자시설(요양원)로 요양원으로 이용중임.

설비내역

공동설비(위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러 설비 등) 등이 되어 있음 .

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서 상업용(근린생활시설 및 노유자시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 약 20미터, 북서측으로 약 15미터 폭의 포장도로에 각각 접하며 주차시설이 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 751-6번지에 위치한 서울프라자 1층 103호 근린상가 부동산입니다. 사건번호는 부산동부지원 2025타경5605 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 감정가는 435,000,000원입니다. 토지 면적은 10.80㎡(약 3.27평)이고, 건물 면적은 41.41㎡(약 12.53평)으로, 토지와 건물 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 합OOO이며, 공동담보 물건입니다.

2. 1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 방곡리 소재 방곡초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 근린생활시설, 공동주택 및 점포 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 기능이 혼합된 환경입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다. 또한, 남동측으로 약 20미터, 북서측으로 약 15미터 폭의 포장도로에 각각 접하고 있으며, 주차 시설이 마련되어 있습니다.

3. 1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2017년 10월 20일에 접수된 합천농업협동조합의 근저당권(을3)입니다. 매각으로 인해 말소기준권리보다 늦거나 같은 순위에 있는 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정, 압류 등)는 소멸될 예정입니다. 등기부 요약 상, 본건과 관련된 채무 관련 권리들은 모두 말소 대상에 해당합니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았으며, 지상권 개요는 공란으로 비어 있습니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 1.3. 상권분석

본건이 속한 서울프라자는 부산 기장군 정관읍의 상업 지구에 자리하고 있으며, 주변에 다수의 공동주택 단지와 상업 시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다. 정관신도시는 지속적인 인구 유입과 함께 상권이 활성화되고 있으며, 특히 가족 단위 거주자가 많아 외식, 서비스, 생활 편의 업종에 대한 수요가 높습니다. 건물 자체는 2017년 8월 8일에 사용 승인되어 비교적 신축급에 해당하며, 제2종근린생활시설 및 노유자시설 등으로 복합 용도 사용이 가능하여 다양한 업종의 입점이 가능할 것으로 보입니다.

5. 1.4. 생활정보

본건은 방곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 또한, 시내버스 정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성 또한 우수합니다. 정관신도시는 공원, 문화 시설 등 생활 인프라가 꾸준히 확충되고 있어 거주 편의성이 높습니다. 주변에 다양한 상업 시설이 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 1.5. 잠재적 리스크

본건 103호는 현재 공실 상태이며, 동일 건물 내 제2종근린생활시설로 분류된 기호 1~4호 역시 공실 상태인 점은 향후 공실 발생 가능성에 대한 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 또한, 부동산 시장 및 지역 상권의 경기 변동에 따라 자산 가치가 변동될 수 있습니다. 다만, 주변 지역은 현재까지 대규모 산업 단지나 혐오 시설이 입지한 사례가 보고되지 않아 환경적 리스크는 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 1.6. 종합 의견

본건은 부산 기장군 정관읍의 주요 상업 지역 내 위치한 신축급 근린상가로, 우수한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 안정적인 배후 수요와 더불어 다양한 업종으로 활용 가능한 공간적 유연성을 지니고 있으며, 권리 관계 또한 명확하여 명도 진행이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 현재 일부 공실 상태는 투자자가 임대차 계약을 통해 개선해 나갈 수 있는 부분입니다.

8. 1.7. 투자 포인트

본건은 2017년에 준공된 건물로, 외관 및 내부 시설이 비교적 최신 상태를 유지하고 있어 초기 투자 비용 절감 효과가 있습니다. 정관신도시는 지속적인 발전을 거듭하고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 지역 가치 상승 및 임대 수익 증대를 기대할 수 있습니다. 특히, 제2종근린생활시설로서의 활용 가능성이 높아 다양한 업종의 임대 수요를 충족시킬 수 있다는 장점이 있습니다.

9. 1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 435,000,000원입니다. 인수해야 할 임차인의 보증금이나 소멸되지 않는 권리가 없는 상황이므로, 낙찰 후 추가적인 부담이 없습니다. 예상 입찰가는 본건의 현재 시장 가치, 주변 상권의 임대 수익률, 향후 개발 전망, 그리고 투자자 본인의 투자 목표 및 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.