나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5602 [1] 부산광역시 기장군 일광읍 학리 157-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.07.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 기장군 일광읍 학리 소재 "학리항" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 소규모 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지와 대체로 등고 평탄한 부정형의 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 노폭 약3미터 내외의 포장도로에 접하며, 남동측 본건 일부가 현황"도로"임.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

1) 본건 토지 지상에 소재하는 제시외건물(㈂~㈆)은 본건 제시목록상의 주된 건물의 종물 및 부합물로서 본건 토지의 사용·수익·처분 등에 영향을 미치지 않는 것으로 판단되어 토지 평가시 이에 구애됨이 없이 평가하였음. 2) 본건 제시외건물 중 제시외건물(㈀) 및 제시외건물의 종물 및 부합물로 판단되는 제시외 건물(㈁)은 일괄경매 대상에서 제외되는 경우 본건 토지의 사용·수익·처분 등에 영향 을 미칠수 있을것으로 판단되어, 평가목적을 고려하여 토지는 이에 구애됨이 없이 평가 한 금액과 함께 이를 감안한 평가액을 별지‘토지감정평가명세표’에 기재하였음. 3) 본건 건물의 종물 및 부합물 중 제시외건물㈂은 학리 162번지 일부를 침범하고 있는 것으로 추정되어 이를 감안하여 평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 반드시 재확인 하시기 바랍니다 4) 본건 토지 동측 일부 지상에 별첨 "지적개황도 및 사진용지"와 같이 전신주 및 타인소유 건물 일부가 과재되어 있는 것으로 추정되어 개측을 통해 토지평가시 이를 감안하여 평가하였으며 구체적 위치 및 면적 등은 측량전문가의 별도 측량을 요하는 바 경매진행 및 응찰시 반드시 재확인하시기 바랍니다.( 별첨"지적개황도 및 사진용지"참고)

공부와의 차이

본건의 공부상 지목은 "대"이나, 남동측 일부는 현황"도로"로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2. 블록조 시멘트기와지붕 단층 건물로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

2. 주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등이 있음.

부합물 및 종물

본건 건물의 종물 및 부합물인 ㈂~㈆은 개략적인 실측에 의거 별도 평가하였음. (별첨 지적개황도 등 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(ㄷ~ㅅ) 포함.
- 제시외 건물 ㄱ(단층주택, 55.8㎡) 및 ㄴ(창고, 2㎡)는 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명. 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.
- 목록 1.은 공부상 "대"이나 남동측 일부는 현황 "도로"로 이용중임.
- 제시외 건물(ㄷ)은 학리 162번지 일부를 침범하고 있는 것으로 추정됨.
- 목록 1. 동측 일부 지상에 전신주 및 타인 소유 건물 일부가 소재함(감정서상 별첨 "지적개황도 및 사진용지"참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경5602 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 일광읍 학리 157-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 560,417,000원

* 토지면적: 440.00㎡ (약 133.12평)

* 건물면적: 45.96㎡ (약 13.90평) (주건물 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 민OO (등기부상 민진영)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 기장군 일광읍 학리 소재 "학리항" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 본건 주위는 단독주택, 농경지, 소규모 점포 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 본건 남서측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있으며, 남동측 본건 일부는 현황 "도로"로 이용 중에 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황 요약:

* 말소기준권리: 2025년 1월 10일 접수된 민진영 근저당권 (채권액 405,000,000원)입니다.

* 경매 개시 결정 등기: 2025년 7월 18일 접수된 민진영의 임의경매 (채권액 297,242,630원)입니다.

* 말소기준권리 이하 모든 등기사항은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 법정지상권: 본건 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 명시되어 있습니다. 이는 본건 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 중요한 위험 요소입니다. 특히, 매각에서 제외되는 제시외 건물(ㄱ, ㄴ)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 추가적인 불확실성을 야기합니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 임대 관계: 미상입니다.

* 주의: 임차인의 보증금 및 차임이 미상인 경우, 인수 여부와 관계없이 향후 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 단독주택, 농경지, 소규모 점포 등이 혼합된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 기능에 초점을 맞춘 지역으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다. 차량을 이용한 접근성은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 제공된 정보만으로는 구체적인 편의시설(마트, 병원 등)의 접근성을 상세히 파악하기는 어렵습니다. 다만, 소규모 점포가 소재하는 것으로 보아 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 추정됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 본건 토지에는 법정지상권이 성립되어 있을 가능성이 매우 높으며, 이는 토지 소유권 행사 및 활용에 상당한 제약을 줄 수 있는 중대한 위험 요소입니다. 특히, 매각에서 제외된 건물(ㄱ, ㄴ)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점은 추가적인 불확실성을 야기합니다.

* 토지 경계 및 현황 불일치:

* 공부상 지목은 "대"이나, 남동측 일부는 현황 "도로"로 이용 중에 있습니다.

* 제시외 건물(ㄷ)이 인접지(학리 162번지) 일부를 침범하고 있을 것으로 추정됩니다.

* 토지 동측 일부 지상에는 전신주 및 타인 소유 건물 일부가 소재하고 있어, 토지의 실제 사용 가능 면적 및 가치에 영향을 미칠 수 있으며, 추후 해결 과정에서 분쟁의 소지가 있습니다.

* 제시외 건물: 일괄매각에 포함된 제시외 건물(ㄷ~ㅅ)의 상태 및 활용도, 법적 문제(특히 ㄷ의 침범 문제)를 재확인해야 합니다. 또한, 매각에서 제외된 건물(ㄱ, ㄴ)과의 관계 및 법정지상권 문제를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 경우, 보증금 및 계약 조건에 따라 추가적인 부담이나 분쟁이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산광역시 기장군 학리에 소재하는 단독주택 경매 물건으로, 감정가는 5억 6천만 원대입니다. 토지 440㎡, 건물 45.96㎡가 일괄 매각 대상으로 포함됩니다.

주변 환경은 단독주택, 농경지, 소규모 점포 등이 혼재된 지역이며, 교통 접근성은 보통 수준입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 등기사항은 말소될 예정이나, 가장 큰 쟁점은 법정지상권의 성립 가능성입니다. 또한, 토지 일부가 현황 도로로 이용되고 있으며, 제시외 건물로 인한 인접지 침범 추정, 타인 소유 건물 및 전신주 소재 등 토지 이용에 제약을 줄 수 있는 여러 현황상 문제가 확인됩니다. 임대 관계가 미상이라는 점 역시 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

이러한 제반 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 본건은 단순한 주거용 건물 경매 물건이라기보다는, 철저한 법률적 및 현황 조사가 반드시 선행되어야 하는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지 잠재력: 기장군 학리 지역은 향후 개발 가능성을 내포하고 있으며, 지역 발전 시 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 일괄매각 이점: 토지와 건물을 일괄 매각하므로, 명도 및 건물 철거와 같은 추가 절차 부담을 줄일 수 있습니다. (단, 제외된 제시외 건물은 별도 고려 필요)

* 저가 매수 기회: 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 위험 요소를 해소하고 적정 가치 이하로 낙찰받을 경우, 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 제공된 정보 외에 다음과 같은 추가적인 정보와 분석이 필수적입니다.

1. 주변 시세 정보:

* 본 보고서 작성을 위해 제공된 "주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보" JSON 파일이 분석되지 않아 정확한 현 시세 파악이 어렵습니다.

* 동일한 건축물표제부 정보를 가진 건물(주택)의 실거래가, 동일 필지 내 유사 면적 토지의 실거래가, 인근 단독주택의 매매 사례 등을 상세히 조사하여 시세 자료를 확보해야 합니다.

2. 리스크 해소 비용 추정:

* 법정지상권 문제 해결을 위한 법률 자문 및 소송 비용을 산정해야 합니다.

* 제시외 건물(ㄷ)의 인접지 침범 문제 해결을 위한 측량, 협의, 또는 철거/이전 비용을 추산해야 합니다.

* 토지 동측의 전신주 및 타인 소유 건물 문제 해결을 위한 관련 기관 협의 또는 이설 비용을 검토해야 합니다.

* 도로로 이용되는 토지 부분에 대한 명확한 권리 관계 확인 및 활용 방안 모색에 필요한 비용을 고려해야 합니다.

3. 토지 이용 계획 및 건축 가능성 재확인:

* 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 내에서의 건축 행위 제한, 용적률, 건폐율 등을 고려하여 최적의 활용 방안을 검토해야 합니다.

상기 분석 없이는 정확하고 신뢰할 수 있는 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가(560,417,000원)는 모든 위험 요소를 완전히 반영하기 전의 가격일 수 있으므로, 낙찰가는 잠재적 리스크의 정도와 해소 가능성에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

일반적으로 본건과 같이 법정지상권, 경계 침범, 현황 도로 이용 등의 복합적인 문제가 있는 부동산의 경우, 감정가 대비 70~90% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있습니다. 그러나 이는 반드시 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 위험 요소를 명확히 파악한 후에 결정해야 할 사안입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.