나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5595 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1378-49 해운대경보이리스오션 19층1913호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신 · 평가일 2025.07.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 해운대구청 북측 인근, 지하철 해운대역 동측 인근에
위치한 해운대경보이리스오션 19층 1913호이며, 주위는 공동주택, 오피스텔, 업무시설, 숙박
시설, 점포 등이 혼재하여 주위환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 시내버스정류소 및 지하철역이 인근에 있어 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층 20층 건물 내 19층 1913호로서,
·외벽 : 저층부 석재 붙임, 시멘몰탈 위 페인팅,
·내벽, 창호는 이해관계인의 부재로 조사치 못하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인을 요함.

이용상태

업무시설(오피스텔)임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 옥내소화전, 스프링클러설비, 공동현관문, 승강기설비, 도시가스
공급에 의한 개별난방설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 주위와 평탄하며, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 약 10미터의 2차선 포장도로에 접하며, 북동측으로도 3미터 여의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 도로(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(1994.11.11)(접함), 가축사육제
한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 120m, 최고높이 150m),
상대보호구역, 온천지구(해운대온천).

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 북서향, 복도식으로 지하주차장 및 기계식 주차설비 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산동부지원 2025타경5595 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1378-49 해운대경보이리스오션 19층1913호

용도: 오피스텔

감정가: 190,000,000원

토지면적: 5.50㎡ (약 1.66평)

건물면적: 36.75㎡ (약 11.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정

준공년월: 2020년 (사용승인일 2020.01.31 기준)

건축물 주구조: 철근콘크리트구조

총 층수/해당 층수: 20층 중 19층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 부산광역시 해운대구 중동 소재, 해운대구청 북측 인근 및 지하철 해운대역 동측 인근에 위치한 해운대경보이리스오션 19층 1913호입니다. 주위로는 공동주택, 오피스텔, 업무시설, 숙박시설, 점포 등이 혼재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 소형 차량의 출입이 가능하며, 시내버스정류소 및 지하철 해운대역이 인근에 위치하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

* 인접 도로상태: 북측으로 약 10미터의 2차선 포장도로에 접하며, 북동측으로도 3미터의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 온천지구 등에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권보존: 주식회사청일건설산업 (2020-02-26)

* 소유권이전: 김수아 (2020-12-18)

* 주택임차권: 정현도 (2020-12-20 등기, 보증금 200,000,000원, 전입 2020-12-18, 확정 2020-11-24) -> 말소: 인수

* 강제경매: 정현도 (2025-07-17) -> 말소기준권리

* 총 채권액: 200,000,000원

* 인수되는 권리:

* 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 주택임차권 (정현도, 보증금 200,000,000원)이 존재합니다.

* 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하는 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 채권자(정현도)가 임차인이자 채권자로 되어 있으며, 등기부상 '말소: 인수' 표기는 매수인이 인수해야 함을 명확히 합니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 정현도

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-12-18

* 확정일자: 2020-11-24

* 대항력: 있음

* 비고: 정현도는 선순위 임차권자로 매수인에게 대항 가능하며, 보증금 2억원 전체를 인수해야 할 가능성이 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주위환경: 해당 오피스텔은 해운대구청 및 해운대역 인근의 중심 상업지역에 위치하고 있어, 오피스텔, 업무시설, 공동주택, 숙박시설, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

* 상권 특성: 오피스텔 및 업무시설이 밀집한 지역 특성상 주간 및 야간 유동인구가 존재하며, 주변 숙박시설 및 편의시설 발달로 상권 활성화 정도는 보통 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 이마트, 홈플러스 등 대형 마트 및 백화점(신세계, 롯데) 이용이 편리하며, 각종 병원, 은행, 관공서(해운대구청)가 인근에 위치해 있습니다.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교, 고등학교 등 다수의 교육 시설이 소재하고 있습니다.

* 의료시설: 해운대백병원 등 종합병원 접근성이 좋습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인의 보증금 인수 부담: 임차인 정현도의 보증금 200,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 이는 감정가(190,000,000원)보다 높은 금액으로, 배당을 통한 보증금 회수액에 따라 매수인의 총 실투자금액이 크게 증가할 수 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 최근 공개된 거래 정보에 따르면, 2026년 2월 동일 면적(36.75㎡)의 거래가가 155,000,000원으로 나타나, 현재 시장 가치에 대한 재검토가 필요할 수 있습니다.

* 건물 내/외관 상태: 감정평가서상 내벽 및 창호에 대한 상세 조사가 미비하여, 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 핵심 지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 오피스텔로서의 임대 수요가 꾸준히 예상되는 장점이 있습니다. 그러나 2억원에 달하는 선순위 임차인의 보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 부담이 존재합니다. 이는 감정가보다 높은 금액이므로, 배당 절차와 상관없이 매수인의 실질적인 투자 비용을 크게 증가시킬 수 있습니다. 따라서, 본 물건은 임차인 보증금 인수 부담을 감안한 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 해운대역과 해운대구청 인근의 활발한 상업 및 업무지구에 위치하여 유동인구가 풍부합니다.

* 가격 메리트 가능성: 선순위 임차인의 보증금 인수 리스크로 인해, 잠재적으로 일반 매매보다 낮은 총 실부담액으로 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 소형 면적: 36.75㎡의 전용면적은 1인 가구 임대 또는 소규모 비즈니스 공간으로 활용하기에 적합합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 190,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 2024년 1월 37.09㎡ 거래가: 220,000,000원 (약 593만원/㎡)

* 2024년 1월 49.86㎡ 거래가: 210,000,000원 (약 421만원/㎡)

* 2026년 2월 36.75㎡ 거래가: 155,000,000원 (약 421만원/㎡)

* 종합 의견: 본 물건은 2억원 상당의 선순위 임차인 보증금을 인수해야 하는 위험이 있습니다. 경매에서 190,000,000원(감정가)으로 낙찰될 경우, 임차인의 보증금 중 10,000,000원이 배당되지 못해 매수인이 인수하게 됩니다. 이 경우 총 실부담액은 190,000,000원(입찰가) + 10,000,000원(인수 보증금) = 200,000,000원이 됩니다. 이는 2024년 1월의 유사 면적 거래가(220,000,000원)보다는 낮은 수준으로, 시세 차익을 기대할 수 있는 가격입니다. 다만, 2026년 2월의 155,000,000원 거래가는 시장 가치 하락 가능성을 시사하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 : 170,000,000원 (1억 7천만원)

* 위 금액으로 입찰 시, 낙찰금액 170,000,000원으로 인해 임차인 보증금 중 30,000,000원(200,000,000원 - 170,000,000원)이 회수되지 못하고 매수인이 추가로 인수하게 됩니다.

* 총 실부담액: 170,000,000원 (입찰가) + 30,000,000원 (인수 보증금) = 200,000,000원.

* 이 총 실부담액은 2024년 1월 거래가(220,000,000원)보다 낮은 수준으로, 잠재적 수익성을 고려한 보수적인 입찰가입니다.

주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았습니다.

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