나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경670 [1] 부산광역시 수영구 남천동 27-3 마르빌주상복합 1,2층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '수영구청' 서측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 1,2층 101호로서,
외벽: 화강석, 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽: 몰탈위페인팅 등 마감,
바닥: 에폭시 등 마감,
창호: 샷시창호 등임.

이용상태

기준시점 현재 근린생활시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 도로와 대체로 평탄한 2필 일단의 부정형의 토지로서, '주상용' 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>

-도시지역, 일반상업지역, 방화지구, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)((기준높이 105m, 최고높이 145m))<건축법>

공부와의 차이

본건은 집합건축물대장상 1층으로 등재되어 있으나, 등기사항전부증명서상 및 현황은 1,2층인 바, 경매진행 시 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

집합건축물대장상 1층으로 등재되어 있으나, 등기사항전부증명서 및 현황은 1,2층임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경670 (1)

소재지: 부산광역시 수영구 남천동 27-3 마르빌주상복합 1,2층 101호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 부OOO

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 602,000,000원

토지 면적: 11.87㎡ (약 3.59평)

토지 지분: 11.87㎡ (약 3.59평)

건물 면적: 95.69㎡ (약 28.95평)

건물 지분: 95.69㎡ (약 28.95평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 수영구 남천동 소재 '수영구청' 서측 인근에 위치함.

주위는 업무시설, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

제반 주위환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

대상물건까지 차량 진·출입이 가능함.

인근에 노선버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

제반 교통 상황은 무난한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2021년 12월 23일 접수된 부산은행의 근저당권(채권액 440,000,000원)임.

본 경매 개시결정 등기(2025타경670)는 말소기준권리보다 후순위임.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없음 (물건명세서상 지상권 개요: 없음).

전체 등기부채권 총액은 440,000,000원임.

3.2. 임차인 현황

임차인: 손명재

보증금: 10,000,000원

차임: 800,000원

전입일자(사업일자): 2021-12-27

배당신고일자: 2025-09-02

대항력: 없음

임차인 이름은 손 으로 표기됨.

본 임차인은 대항력이 없어 인수 대상 보증금이 없음.

3.3. 권리 분석 요약

낙찰자는 인수해야 할 임차인의 보증금이 없음. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권 분석

본건은 부산 수영구 남천동의 일반상업지역에 위치하여 유동인구 및 접근성이 양호한 지역임.

주변에 업무시설, 공동주택, 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권 활성화에 긍정적인 요소를 갖추고 있음.

'수영구청' 인근으로 행정 및 공공기관 관련 수요도 기대할 수 있음.

주변 검색 결과, 남천역 인근에 위치하여 대중교통 이용객을 기반으로 한 상권 형성이 용이하며, 다양한 상업시설 및 편의시설이 발달해 있음.

5. 생활 정보

인근에 다양한 편의시설이 있어 상업적 이용이 편리함.

대중교통 이용이 용이하여 직원 및 고객 접근성이 우수함.

주거지역과 인접하여 배후 수요 확보에도 유리한 측면이 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와의 차이

집합건축물대장상 1층으로 등재되어 있으나, 등기사항전부증명서 및 현황은 1, 2층으로 이용 중임.

이는 실제 이용 현황과 공부상의 내용이 불일치하는 것으로, 경매 진행 시 참고가 필요함.

실제 이용 현황을 기준으로 입찰가를 산정해야 하며, 추후 건축물 관련 문제 발생 가능성도 배제할 수 없음.

6.2. 임차인 관련

해당 임차인(손 )은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수하지 않음.

임대차 관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성을 고려하여 현장 확인이 필요함.

6.3. 기타 리스크

토지이용계획상 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한 지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았으나, 실제 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요함.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 수영구 남천동의 역세권에 위치한 근린상가로, 교통 및 주변 환경이 우수하여 상업적 가치가 높음.

건물은 1, 2층을 복층으로 사용하고 있으며, 실제 이용 면적이 공부상 면적과 차이가 있어 주의가 필요함.

권리관계는 비교적 명확하나, 공부와의 차이에 대한 면밀한 검토가 요구됨.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 추가적인 보증금 인수 부담은 없음.

8. 투자 포인트

우수한 입지 조건: 수영구청 인근, 역세권에 위치하여 접근성 및 유동인구 확보에 유리.

복층 구조 활용: 1, 2층을 함께 사용함으로써 넓은 공간 활용이 가능하며, 이는 임대 수익 증대에 기여할 수 있음.

안정적인 상권: 주변의 주거 및 업무시설 배후 수요를 바탕으로 안정적인 상권 유지 기대.

권리관계 명확: 말소기준권리 이하 권리는 모두 소멸되어 인수 부담 적음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 602,000,000원임.

임차인 인수 보증금이 없으므로, 낙찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황 및 현장 조사를 통해 결정될 수 있음.

다만, 공부와의 차이, 임대차 관계의 실제 확인 등 추가적인 실사 후 입찰가를 산정하는 것이 바람직함.

초기 입찰가는 감정가 수준에서 시작될 것으로 예상되나, 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있음.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.