나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5482 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1375 경남아너스빌 106동 5층 501호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별 · 평가일 2025.07.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 좌동에 소재하는 양운중학교 북측 인근에 위치하는 경남아너스빌 106동 5층 501호로서 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하고 있는 바 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 16층 건물 내 5층 501호로서
외벽: 몰탈위페인팅
창호: 새시 창호

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보설비, 소화전, 승강기, 공동현관기, 도시가스설비, 난방설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형에 유사한 토지로 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 가로망 정비되어 있고 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 도로(계획도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, <추가기재> 공동주택용지

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 물건은 부산광역시 해운대구 좌동 1375번지에 위치한 경남아너스빌 106동 5층 501호 아파트입니다. 사건번호는 부산동부지원 2025타경5482 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다. 아파트의 감정가는 492,000,000원입니다. 토지 면적은 37.06㎡ (약 11.2평)이며, 건물 면적은 84.03㎡ (약 25.4평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다. 채권자는 하OOOO입니다. 본 물건은 1997년 5월 30일에 사용 승인된 건물로, 준공 후 약 29년이 경과하였습니다.

1.1. 입지조건

본 건은 부산광역시 해운대구 좌동에 소재하며, 양운중학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 자리하고 있어 주거 환경이 양호합니다. 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 단지 내 가로망이 정비되어 있고 주차 시설이 갖추어져 있습니다. 또한, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 공동주택 용지로 이용 중입니다. 인근에 좌동초등학교, 해운대관광고등학교 등이 위치하며, NC백화점, 이마트 등 생활 편의시설 접근성도 좋습니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 하동군수산업협동조합입니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2024년 5월 14일에 접수된 하동군수산업협동조합의 근저당(채권액 517,200,000원)입니다. 이 근저당보다 선순위인 소유권 이전 등기(1997년, 2002년) 및 후순위 권리(2025년 7월 7일자 소유권 이전(상속), 2025년 7월 14일자 임의경매, 2025년 8월 7일자 가압류)는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 등기부상 권리 관계를 인수하지 않아 권리 행사에 있어 안전하다고 판단됩니다. 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상이나 별도의 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

경남아너스빌 아파트 단지는 해운대구 좌동의 비교적 안정된 주거 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다수의 아파트 단지가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요가 확보되어 있습니다. 또한, 학교와 공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 편리하며, 차량 이동 시 주요 상업 지구 접근도 용이합니다.

1.4. 생활정보

경남아너스빌은 1997년 5월에 입주를 시작한 아파트로, 총 10개 동, 655세대로 구성되어 있습니다. 해당 물건은 106동 5층에 위치하며, 총 16층 건물 중 중간층에 해당합니다. 전용 면적은 84.03㎡ (약 25.4평)입니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등 다양한 부대시설이 마련되어 있습니다. 지하 주차장에는 전기차 충전기가 41대 설치되어 있습니다. 다만, 총 주차 대수는 150대로, 세대당 주차 공간이 다소 부족할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 주요 리스크는 다음과 같습니다.

* 건물 연식: 1997년 준공으로 건물이 노후화되었습니다.

* 주차 공간 부족: 총 655세대에 비해 총 주차 대수가 150대로 부족한 편입니다.

* 임대 관계 미상: 현재 임대 관계가 명확하지 않아 현황 파악이 필요합니다. (단, 인수 보증금은 0원으로 확인)

* 등기부채권 총액: 563,890,871원으로 감정가 492,000,000원보다 높습니다. 경매 진행 시 경쟁으로 인해 예상보다 높은 금액으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 부산 해운대구의 우수한 입지 조건을 갖춘 아파트입니다. 양호한 주거 환경과 편리한 교통, 생활 인프라를 누릴 수 있습니다. 또한, 권리 분석상 인수할 권리가 없어 명확한 소유권 확보가 가능합니다. 다만, 건물 노후화와 주차 공간 부족 등의 단점을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 관계: 매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸되어 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 우수한 입지: 해운대구 좌동의 주거 선호 지역에 위치하며, 학군 및 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

* 시세 상승 잠재력: 입지적 장점을 바탕으로 향후 지역 시세 상승 시 투자 가치가 있습니다.

* 인수 부담 없음: 임차인 현황상 인수해야 할 보증금이 없어 추가적인 비용 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 매매 정보를 분석한 결과, 본 건과 유사한 면적(84.03㎡)의 13층 매물이 2026년 7월 23일 531,500,000원에 거래되었습니다. 본 건은 5층으로, 층수 차이를 고려해야 합니다. 또한, 감정가 492,000,000원을 기준으로 적정 입찰가를 산정할 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 520,000,000원 내외로 예상됩니다. 이는 감정가 대비 약 105.7% 수준이며, 유사 물건의 최근 실거래가를 참고하여 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다. (인수 보증금 0원 제외)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.