나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경664 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 포디움동 3층3040호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 우성 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 '해운대초둥학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 숙박시설 및 각종 근린생활시설, 아파트 등으로 형성되어 있으며, 주위환경 및 제반입지조건은 비교적 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선 중동역이 소재하여 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하5층 지상6층 건내 3층 3040호로서,
(사용승인일:2019.11.29)
외벽 : 외장강화유리 및 복합판넬 마감 등,
창호 : 시스템 창호구조임.

이용상태

판매시설(공실)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수 설비, 승강기설비, 에스컬레이터, 소화전설비, 화재탐지 및 경보설비, 주차설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향의 완경사지를 자체지방 평탄하게 조성한 3필 일단의 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 북동측, 남동측 또는 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하며, 남측으로는 약 10미터 폭의 포장 보행자 해안도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중동 1829 : 일반상업지역, 경관지구(일반경관지구), 방화지구, 지구단위계획구역(해운대관광리조트(온천센터)지구단위계획구역), 도로(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-338)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>임.
중동 1828 : 일반상업지역, 경관지구(일반경관지구), 방화지구, 지구단위계획구역(해운대관광리조트(온천센터)지구단위계획구역), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>임.
중동 1835 : 일반상업지역, 경관지구(일반경관지구), 방화지구, 지구단위계획구역(해운대관광리조트(온천센터)지구단위계획구역), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구(해운대온천)<온천법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상,
기 타 : 본건은 남측에서는 지상3층이나 호텔 주출입구인 북동측에서는 지상1층임.

물건 비고

판매시설(공실)로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경664 (1)

* 소재지: 부산광역시 해운대구 중동 1829 엘시티 포디움동 3층 3040호

* 용도: 판매시설

* 감정가: 2,990,000,000원

* 토지면적: 22.20㎡ (약 6.72평)

* 건물면적: 111.69㎡ (약 33.79평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 부산은행 (등기부상 경매개시결정 채권자)

* 사용승인일: 2019년 11월 29일

1.1. 입지조건

* 위치: 본 물건은 부산광역시 해운대구 중동 소재 '해운대초등학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 인근 지역은 숙박시설, 다양한 근린생활시설, 고층 아파트 등이 혼재되어 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경 및 입지 조건은 비교적 양호한 편입니다.

* 교통: 차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다. 단지 인근에 시내버스정류장이 소재하며, 부산도시철도 2호선 중동역이 도보 거리에 있어 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 북측 및 북동측, 남동측, 서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접하고 있으며, 남측으로는 약 10미터 폭의 보행자 해안도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 유리합니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다. (물건명세서 상 지상권 등 소멸되지 않는 권리 없음)

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (임차인 현황 상 대항력 있는 임차인 없음)

* 말소기준권리: 부산은행 근저당권 (접수일자: 2021-04-12)

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 등기: (주)서정아트프린팅 (매매)

* 근저당권: 부산은행 (말소기준권리), (주)캔버스대부, 손대욱 (모두 말소)

* 가압류: 김동연 (말소)

* 압류: 국민건강보험공단 (말소)

* 임의경매개시결정: 부산은행 (본건 경매개시)

* 임차인 현황:

* 임차인: (주)서정아트센터 이대희

* 보증금: 200,000,000원

* 월차임: 15,000,000원

* 사업일자: 2021년 6월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으므로, 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다. (인수 보증금 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본 물건은 해운대 해변과 인접한 지역에 위치하여 관광객 및 유동인구가 많은 상업 지역에 속합니다. 인근에 다양한 숙박시설, 근린생활시설, 고급 주거 시설 등이 밀집해 있어 잠재적 수요가 높을 것으로 예상됩니다.

* 상권 특성: 엘시티라는 대규모 복합 리조트 단지 내 포디움동에 위치하여, 단지 내외부의 집객 효과를 누릴 수 있는 입지입니다. 판매시설로서 다양한 업종이 입점 가능하며, 해운대 지역의 상징적인 상권 중 하나입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 부산도시철도 2호선 중동역과 인접하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 부산 시내 및 외곽으로의 접근성이 우수합니다.

* 주변시설: 엘시티 단지 내에는 쇼핑몰, 고급 레스토랑, 호텔, 전망대 등 다양한 편의 및 여가 시설이 집중되어 있습니다. 이는 상가 이용객 및 방문객에게 높은 만족도를 제공할 수 있습니다.

* 교육시설: 해운대초등학교가 인근에 위치하고 있습니다.

* 주거환경: 주변이 고품격 아파트 단지와 고급 주거 시설로 둘러싸여 있어 쾌적한 환경을 제공합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실: 현재 판매시설(공실)로 이용 중이라는 점은 임대 수익 발생을 위한 적극적인 마케팅 및 관리가 필요함을 시사합니다. 공실 장기화 시 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 상가 임대 시장 경쟁: 해운대 지역은 경쟁이 치열한 상가 임대 시장을 가지고 있으므로, 경쟁력 있는 임대 조건을 설정하는 것이 중요합니다.

* 토지이용계획: 본 물건이 속한 중동 1829번지는 일반상업지역, 경관지구, 방화지구, 지구단위계획구역, 도로, 소로, 중로, 가축사육제한구역, 온천지구 등으로 복합적인 용도 및 제한이 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 있어 관련 법규를 숙지해야 합니다.

* 건물 층수 및 위치: 남측에서는 지상 3층으로 보이지만, 호텔 주출입구가 있는 북동측에서는 지상 1층으로 보이는 복합적인 층수 표기는 실제 방문객의 인지 및 접근성에 대한 혼란을 야기할 수 있으므로, 이에 대한 명확한 안내 및 홍보 전략이 필요합니다.

* 높은 채무 부담: 등기부상 채무 총액(4,016,700,000원)이 감정가(2,990,000,000원)를 초과하므로, 낙찰 후에도 해당 채무 관련 이해관계를 신중하게 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산의 대표적인 관광지인 해운대 해변 인근에 위치한 엘시티 복합단지 내 판매시설로, 우수한 입지 조건과 미래 가치를 지니고 있습니다. 2019년에 사용승인된 신축 건물로 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 현재 공실 상태이며, 등기부상 채무 총액이 감정가를 초과하는 점, 경쟁이 치열한 상권이라는 점 등을 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다. 철저한 권리 분석과 시장 조사를 통해 잠재적 가치를 극대화할 수 있는 전략을 수립해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 해운대 해변이라는 대한민국 최고 수준의 관광 상권에 위치합니다.

* 랜드마크 효과: 엘시티라는 상징적인 복합 단지 내 상가로서 높은 인지도와 집객 효과를 기대할 수 있습니다.

* 신축 건물: 2019년 사용승인된 신축 건물로, 건물 노후도가 낮아 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 다양한 용도 가능성: 판매시설 외에도 근린생활시설, 위락시설 등으로도 활용 가능성이 있어 업종 변경을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 개발 호재: 해운대 관광 리조트 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 수혜를 입을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건의 감정가는 2,990,000,000원입니다.

* 등기부 채권 총액은 4,016,700,000원으로, 이는 감정가를 초과하는 금액입니다.

* 인수 보증금은 0원입니다.

* 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현재 공실 상태 및 시장 상황, 향후 임대 수익률, 건물 가치 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 낙찰 후 발생하는 총비용(낙찰가, 취득세, 명도비용 등)과 예상 임대 수익을 면밀히 분석하여 수익률을 계산하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.