나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경615 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 750-8 에이치-프라자 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼보 · 평가일 2025.07.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 ""중앙공원"" 남측 인근에 위치하는 에이치-프라자 1층 109호로서 주위는 근린상가, 아파트, 주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통 상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건인 1층 109호로서
- 외벽: 석재 및 강화유리 마감
- 내벽: 인테리어 마감
- 창호: 강화유리 및 샷시창호임.

이용상태

근린생활시설(소매점)으로 이용중임.

설비내역

급배수시설, 위생시설, 승강기시설 및 화재탐지설 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄하게 조성된 장방형 토지로서 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 및 남동측으로 노폭 약 15M 내외의 도로, 북서측으로 노폭 약 8M 내외의 보행자
도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접함),
특수도로(보행자전용도로)(접함), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임
기 타 : 없음.

물건 비고

근린생활시설(소매점)으로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산동부지원 2025타경615 (1)

* 소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 750-8 에이치-프라자 1층 109호

* 용도: 제1종근린생활시설 (소매점)

* 감정가: 238,000,000원

* 토지면적: 11.16㎡ (약 3.38평)

* 토지 지분: 11.16㎡ (약 3.38평)

* 건물면적: 30.40㎡ (약 9.20평)

* 건물 지분: 30.4㎡ (약 9.20평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 새중앙새마을금고 (새OOOOOOO)

* 사용승인일: 2009년 08월 19일

* 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물 중 1층 109호

* 토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역 등

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 ""중앙공원"" 남측 인근에 위치하며, 에이치-프라자 1층 109호입니다. 주변 지역은 근린상가, 아파트, 주택 등으로 형성되어 있어 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역입니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로상태

본건 남서측 및 남동측으로는 노폭 약 15M 내외의 도로, 북서측으로는 노폭 약 8M 내외의 보행자 도로와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 양호합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리

을1 근저당권 (2009년 09월 24일, 새중앙새마을금고, 218,000,000원)이며, 본건 매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 임의경매개시결정 등)는 소멸될 예정입니다.

* 인수 가능한 권리

현황 조사 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (다만, 상세 내용은 현장 확인 필요)

* 임차인 현황

* 임차인: 김 (김태영)

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 950,000원

* 전입(사업)일자: 2022-09-19

* 배당신고일자: 2025-08-21

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

* 권리분석 종합

권리관계가 깨끗하여 낙찰 후 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

* 건물 및 층수: H-프라자 1층 109호로, 1층 상가로서의 높은 가시성과 접근성을 확보하고 있습니다.

* 현황 이용: 근린생활시설(소매점)으로 현재 이용 중이며, 이는 1층 상가의 일반적인 업종입니다.

* 주변 상권: 근린상가, 아파트, 주택 밀집 지역으로 기본적인 유동인구 및 배후수요가 확보된 지역입니다.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역 등으로 지정되어 상업 활동에 유리한 입지입니다.

* 혐오시설 유무: 주변 지역 조사 결과, 본 건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 정관읍은 신도시 계획에 따라 택지개발지구 및 일부 공업시설이 혼재되어 있으므로, 광범위한 지역에 대한 추가적인 환경 조사가 필요할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 주변 상가 밀집 지역으로 다양한 소매점, 식당 등 편의시설 이용이 용이합니다.

* 주거환경: 인근에 다수의 아파트 단지와 주택이 분포하여 배후 수요가 풍부합니다.

* 교통: 시내버스 정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

* 여가/휴식: 중앙공원이 인근에 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도: 현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 협의 과정에서 예상치 못한 지연이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

* 공실 위험: 경쟁 상권 내 다른 점포들과의 경쟁 심화 및 경기 변동에 따른 공실 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 건물 노후화: 2009년 사용승인된 건물이므로, 장기적으로 시설 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 기장군 정관읍 소재 H-프라자 1층에 위치한 근린상가로, 1층이라는 장점과 함께 주변의 상업 및 주거 인프라를 바탕으로 안정적인 영업이 가능한 입지입니다. 권리관계가 명확하여 법적 부담이 없으며, 현재 임차인이 있으나 대항력이 없어 명도 절차도 비교적 수월할 것으로 예상됩니다. 다만, 지역 내 상권 경쟁 및 경기 상황을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 1층 상가로 높은 유동인구와 가시성을 확보할 수 있습니다.

* 정관 신도시의 발전과 함께 꾸준히 수요가 뒷받침되는 지역입니다.

* 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건입니다.

* 감정가가 시세 대비 합리적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 238,000,000원이며, 임차인 인수 보증금은 0원입니다. 예상 입찰가는 주변 시세, 본건의 실제 현장 가치, 향후 수익성, 경매 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적인 경매 투자의 경우, 감정가의 70~90% 범위에서 고려하는 경우가 많습니다. 본 물건의 경우, 1층 상가의 장점을 고려하여 감정가 수준 혹은 그 이상도 고려해볼 수 있으나, 보수적으로 접근한다면 감정가의 80% 수준인 약 190,400,000원부터 시작하여 신중하게 금액을 결정하는 것을 추천합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문 및 주변 시세 조사를 선행해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.