나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21661 [1] 경상남도 거제시 상동동 1080 힐스테이트거제 104동 1층101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 케이 · 평가일 2025.08.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 상동동에 소재하는 '상문동주민센터'의 남서측 인근에 위치하며,
주위는 공동주택, 단독주택, 주거나지, 근린생활시설 및 교육시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본 건까지 차량 접근 가능하며 제반 교통이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 25층 건물 중 1층 101호로서,
외벽: 석재 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 외,
내벽: 벽지, 타일 붙임 및 몰탈 위 페인팅 마감 외,
창호: PVC 창호임.

이용상태

아파트(집합건축물대장 건축물현황도상 '침실 3, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2, 드레스룸, 펜
트리 등')로 이용 중임.

설비내역

제반 위생·급배수 설비, 개별 난방 설비, 승강기, 소화전설비 등이 갖춰져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건 대지권의 목적인 토지는 북동측 하향 경사지세 내 부정형의 토지로서 자체 지반 대체
로 평탄히 조성하여 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본 건 대지권의 목적인 토지는 북동측으로 왕복 2차로 도로(회차로)에 접하고, 북서측으로
왕복 3차로 도로와 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 기반시설부담구역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축
사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환
경 보호에 관한 법률>, 소하천구역(2024-03-19)<소하천정비법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계: 미상임.
② 기 타: 본 건 현장조사 시 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하여 집합건축물대장
건축물현황도 및 외부관찰 등에 따른 통상적인 이용상황으로 평가하였으니 응찰 시 재확
인 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21661 (1)

소재지: 경상남도 거제시 상동동 1080 힐스테이트거제 104동 1층 101호

용도: 아파트

감정가: 236,000,000원 (2억 3천 6백만원)

토지면적: 43.95㎡ (약 13.3평)

토지지분: 43.9492㎡ (약 13.3평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

건물지분: 84.9608㎡ (약 25.7평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

사용승인일: 2018년 04월 27일 (힐스테이트 거제)

1.1. 입지조건

2.

입지조건

위치 및 주위환경: 본 건은 경상남도 거제시 상동동에 소재하며, '상문동주민센터' 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 제반 교통 이용 상황은 보통입니다. 본 건 대지권의 목적 토지는 북동측으로 왕복 2차로 도로(회차로)에 접하고, 북서측으로 왕복 3차로 도로와 연결되어 있어 교통 접근성이 양호합니다.

주변 시설:

* 교육시설: 인근에 거제상동초등학교, 거제상문중학교 등이 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

* 편의시설: 단지 내 상가 및 인근 근린생활시설 이용이 편리하며, 차량 이동 시 대형마트 등 접근이 가능합니다.

* 녹지/공원: (주변에 별도의 대규모 공원이나 녹지 공간은 확인되지 않으나, 단지 내 조경 시설이 갖추어져 있습니다.)

* 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

2.

권리분석

사건번호: 통영지원 2025타경21661 (1)

채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사

말소기준권리: 국민은행 근저당 (접수일자: 2021-01-04, 채권액: 192,500,000원)

등기부 요약:

* 갑구 (소유권 및 기타):

* 소유권이전 (2018-07-10, 고성희 → 신탁 관련)

* 소유권이전 (2021-01-04, 매매, 박은영)

* 을구 (담보물권 및 제한물권):

* 근저당 (2021-01-04, 국민은행, 192,500,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (2021-04-29, 오에스비저축은행, 60,000,000원) - 매각으로 소멸

* 임의경매 (2025-07-17, 유케이제십차유동화전문유한회사) - 본 경매 개시, 매각으로 소멸

총 채권액 (등기부채권 총액): 252,500,000원

임차인 현황:

* 임차인: 손진영

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-29

* 확정일자: 2023-12-14

* 대항력: 없음

* 비고:

인수 가능한 보증금 합계: 0원

주의사항: 임차인 손진영은 대항력이 없으므로, 보증금 10,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 그러나 임대 관계가 미상으로 확인되어, 혹시 모를 추가 임차인이나 특이사항이 있는지 현장 확인 및 관계자 면담을 통해 재확인하시는 것이 좋습니다.

1.3. 상권분석

2.

상권분석

지역 특성: 본 물건이 속한 거제시 상동동은 주거 기능이 중심이 되는 지역으로, 배후 주거 수요가 풍부합니다.

주변 상업시설: 단지 내 및 인근에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

상권 전망: 신축 아파트 단지가 밀집되어 있어 꾸준한 임대 수요 및 주거 가치 유지가 예상됩니다.

1.4. 생활정보

2.

생활정보

단지 정보: 힐스테이트 거제 아파트로, 2018년 4월 사용승인된 비교적 신축 단지입니다. 총 11개 동, 1046세대로 구성되어 있습니다.

건물 구조 및 이용 상태: 철근콘크리트구조의 25층 건물 중 1층 101호입니다.

* 내부 구성: 집합건축물대장상 '침실 3, 거실, 주방 및 식당, 욕실 2, 드레스룸, 펜트리' 등으로 이용 중입니다.

* 외벽/내벽/창호: 석재 타일 및 페인팅 마감, 벽지/타일 마감, PVC 창호입니다.

설비 내역: 제반 위생·급배수, 개별 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

단지 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소, 전기차 충전기(지상 6대, 지하 31대) 등이 있습니다.

주차: 단지 내 총 1186대의 주차가 가능하며, 세대당 주차 가능 대수는 양호한 편입니다.

면적 정보:

* 전용면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

* 공급면적: (별도 제공된 정보 없음. 전용면적 기준)

1.5. 잠재적 리스크

2.

잠재적 리스크

부동산 시장 변동성: 향후 부동산 시장 침체 시 가격 하락 가능성이 존재합니다.

경쟁 입찰: 경매 물건의 인기 및 경쟁률에 따라 예상보다 높은 가격에 낙찰될 수 있습니다.

내부 확인의 어려움: 현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란했던 점을 감안할 때, 응찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 합니다. (집합건축물대장, 건축물현황도 및 외부 관찰에 따른 평가로 진행되었습니다.)

유동화 물건: 유동화 물건 특성상 일반 경매와는 다소 다른 절차나 매각 조건이 있을 수 있으므로, 관련 내용을 충분히 숙지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

2.

종합 의견

본건은 거제시 상동동에 위치한 힐스테이트 거제 아파트 1층 물건입니다. 2018년 준공된 신축급 아파트로, 단지 환경 및 주거 편의성이 양호합니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 보여 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다. 1층이라는 점은 호불호가 갈릴 수 있으나, 특정 수요층에게는 오히려 장점이 될 수 있으며, 이를 감안한 가격 메리트를 확보할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

2.

투자 포인트

시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가(84.96㎡ 기준 25,700만원 ~ 26,000만원, 3층 기준)와 비교했을 때, 감정가(236,000,000원)가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 실현이 기대됩니다.

권리관계 무하자: 말소기준권리 이하 모든 등기부상 권리가 매각으로 소멸되어, 낙찰 후 별도의 권리 인수 부담이 없습니다.

우수한 단지 인프라: 힐스테이트 브랜드 단지로, 잘 갖춰진 부대시설과 관리 시스템을 누릴 수 있습니다.

1층의 활용도: 1층 유닛은 어린 자녀를 둔 가정이나 활동에 제약이 있는 분들에게 편리하며, 이를 통해 경쟁력 있는 가격으로 매입 후 활용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

2.

예상 입찰가

감정가: 236,000,000원

최근 실거래가 (84.96㎡, 3층 기준, 2026년 5월~6월): 257,000,000원 ~ 260,000,000원

종합 분석: 본 물건은 1층으로, 최신 실거래가(3층 기준)보다 가격이 낮게 형성될 수 있습니다. 그러나 감정가가 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있어, 시세 반영 및 낙찰 가능성을 고려하면 감정가 이상으로 입찰하는 것이 유리할 수 있습니다. 1층이라는 점과 시장 상황을 감안하여, 보수적으로 접근하되 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받는 것을 목표로 합니다.

예상 입찰가: 245,000,000원 (2억 4천 5백만원)

* 본 예상 입찰가는 제공된 정보와 시장 동향을 바탕으로 산정한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 법원 진행 상황, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.