나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21620 [1] 경상남도 거제시 두모동 444 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남해 · 평가일 2025.07.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 두모동 소재 '두모마을' 내에 위치하며 부근은 원룸, 단독주택 일부 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정 보통입니다.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사지로 현황은 '단독주택'으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

서측으로 노폭 약8m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상입니다.
2)기 타: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 건물은 블록구조 (철근)콘크리트지붕 단층 단독주택으로

외벽: 적벽돌, 판넬 마감.
내벽: 벽지, 타일마감.
창호: 샷시창호.

이용상태

단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 전기설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조 바랍니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없습니다.

물건 비고

-일괄매각.
-목록[1]지상의 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄴ) 매각 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21620 (1)

소재지: 경상남도 거제시 두모동 444

용도: 단독주택

감정가: 190,367,690 원

토지 면적: 161.00㎡ (약 48.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 면적: 64.17㎡ (약 19.41평)

건물 제시외면적: 24.00㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 박OO

특이사항: 목록지상의 제시외 건물(감정서상 ㄱ~ㄴ) 매각 포함.

주의사항: 일괄매각.

2. 입지조건

2.1. 주위환경 및 교통상황

본건은 경상남도 거제시 두모동 소재 '두모마을' 내에 위치하며, 부근은 원룸, 단독주택, 일부 농경지 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통 이용 등 교통사정 또한 보통입니다.

2.2. 토지 및 도로 상태

토지는 부정형의 완경사지로 현재 단독주택으로 이용 중입니다. 서측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>에 해당합니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

거제시 두모동 일대는 주거지역과 농경지가 혼재된 지역으로, 인근에 원룸과 단독주택들이 분포하고 있습니다. 검색 결과, 거제시 장목면 등 일부 지역에서는 하수종말처리장, 레미콘 공장, 도금 공장, 산업단지, 모래 자갈 하치장 등 환경오염을 유발할 수 있는 시설에 대한 주민 반대 사례가 있었습니다. 본건 소재지인 두모동 인근에서 특이한 혐오시설 관련 정보는 직접적으로 확인되지 않았으나, 거제시 전체적으로는 폐기물 처리시설, 납골당 설치 등에 대한 주민 민원이 발생한 사례가 있습니다. 다만, 본건과 직접적인 연관성은 낮을 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수 권리

등기부등본상 말소기준권리는 2022년 12월 13일 접수된 박도현 명의의 근저당권(채권금액 80,000,000원)이며, 이 근저당권을 포함한 모든 권리(을3 근저당)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 송인희

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 01월 06일

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원

3.3. 등기부 요약

* 토지 등기부: 공유자 전원 지분 이전, 소유권 이전, 매매, 근저당권(말소), 임의경매 개시결정(말소) 등기가 경료되었습니다. 총 채권액은 80,000,000원입니다.

* 건물 등기부: 소유권 보존, 소유권 이전, 매매, 근저당권(말소), 임의경매 개시결정(말소) 등기가 경료되었습니다. 총 채권액은 80,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 시세

인근 두모동 지역의 단독주택 및 유사 주거용 부동산 시세는 최근 몇 년간 부동산 시장 상황에 따라 변동성이 있습니다.

2026년 1월 기준, 경상남도 거제시 두모동 308번지 소재 대지 189㎡ 건물의 개별공시지가는 확인되지 않았습니다 (검색 결과에서 해당 정보는 특정되지 않음).

2025년 8월 기준, 거제시 두모동 444번지 일대의 유사 단독주택 실거래가 정보는 직접적으로 검색되지 않았습니다.

다만, 경상남도 거제시의 다른 지역의 단독주택 매매 사례를 참고하면 다음과 같습니다.

- 경상남도 거제시 문동동 소재 단독주택: 토지 104.06평, 건물 62.38평 규모의 주택이 2026년 6월 15일 기준 감정가 428,665,200원에서 유찰되어 210,046,000원에 매각 진행 중입니다.

- 경상남도 거제시 덕포동 소재 단독주택: 대지 141.27평, 건물 36평 규모의 주택이 350,000,000원에 매매로 나왔습니다.

- 경상남도 거제시 거제면 서정리 소재 2층 단독주택: 대지 79평, 연면적 39평 규모의 주택이 240,000,000원에 매매로 나왔습니다.

- 경상남도 거제시 동부면 소재 단층주택: 대지 97평, 건물 14평 규모의 주택이 80,000,000원에 매매로 나왔습니다.

본건은 대지 약 48.7평, 건물 약 19.4평 규모의 단독주택이며, 감정가는 약 1.9억원입니다. 주변 시세와 비교 시, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 감정가 대비 시세 평가

감정가는 190,367,690원이며, 제시외 건물(24.00㎡) 포함 금액입니다. 경매 시장에서 감정가는 초기 시세를 파악하는 중요한 지표이며, 실제 시장 가치는 입찰 경쟁률 및 물건 상태에 따라 달라질 수 있습니다. 위에서 살펴본 주변 시세와 비교했을 때, 감정가가 지역 시세 대비 현저히 낮거나 높다고 단정하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건이 위치한 두모동 일대는 주거 및 농경지가 혼재된 지역으로, 대규모 상업 시설보다는 지역 기반의 편의시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다. 거제시 장승포동 지역은 마전동과 통합되어 행정구역상 인접하며, 해당 지역에는 국가기관, 교육시설, 의료시설, 종교시설, 금융시설, 경찰관서, 장애인시설, 문화시설 등이 분포하고 있습니다. 거제 대학, 한화오션 배후 도시로서의 특성도 가지고 있습니다. 따라서, 두모동에서도 차량으로 이동 시 장승포동 또는 거제시 고현 생활권의 편의시설(마트, 병원, 학교 등) 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

본 건은 권리분석 결과 인수되는 권리가 없어 권리상 리스크는 없습니다.

6.2. 물리적 하자 및 제시외 건물

건물은 블록구조 단층 단독주택으로, 외벽은 적벽돌, 판넬 마감이며 내벽은 벽지, 타일 마감, 창호는 샷시창호로 되어 있습니다. 기본적인 설비(급배수, 위생, 전기, 난방)가 갖추어져 있습니다. 감정평가 요약표상 건물 면적 외에 제시외 건물(24.00㎡)도 매각에 포함되어 있습니다. 다만, 건물의 정확한 상태나 노후도, 수리 필요 여부 등은 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

감정평가 요약표 상 임대 관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다. 명확한 임대차 관계가 파악되지 않아 현황 조사 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 소멸되는 권리: 모든 등기부상 권리(근저당 등)가 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 추가 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 별도 등기, 권리관계 등을 신경 쓸 필요 없이 한 번에 취득 가능합니다.

* 제시외 건물 포함: 감정평가서상 제시외 건물도 매각에 포함되어 있어 활용 가치가 있습니다.

* 거제시 지역 특성: 거제시는 조선업 등 산업 기반과 함께 해양 관광 자원을 보유한 지역으로, 꾸준한 지역 경제 활성화 및 인구 유입 가능성이 있습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 두모동에 위치한 단독주택으로, 인수되는 권리가 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있습니다. 토지 약 48.7평, 건물 약 19.4평에 제시외 건물 24㎡가 포함되어 있으며, 감정가는 약 1.9억원입니다. 주위 환경 및 교통사정은 보통이며, 제2종일반주거지역에 해당합니다. 주변 시세와 비교 시 감정가는 합리적인 수준으로 판단되며, 소멸되는 권리 및 일괄매각 조건 등을 고려할 때, 투자 가치가 있는 물건으로 평가됩니다. 다만, 건물의 정확한 상태는 현장 확인이 필요하며, 임대 관계가 미상인 점은 유의해야 합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 190,367,690원입니다. 인수해야 할 보증금이 없고, 권리상 문제가 없는 점을 고려할 때, 주변 시세 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 거제 지역의 단독주택 매매 사례들을 볼 때, 토지 약 48.7평, 건물 약 19.4평 규모의 물건으로, 감정가 수준(약 1.9억원)에서 약간의 상승 여력이 있다고 판단됩니다.

주변 유사 물건들의 매매가 범위를 고려하여 (대략 1.5억 ~ 3.5억 원 범위), 본건의 감정가 190,367,690원을 기준으로 보수적으로 산정할 경우, 예상 입찰가는 1억 8천만원 ~ 2억 2천만원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 투자자의 자금 계획, 해당 경매 물건의 상세 상태(현장 방문 필수), 그리고 입찰 시점의 경쟁 상황을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.