나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21653 [1] 경상남도 거제시 고현동 1062 거제2차덕산베스트타운 상가동 4층401호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재‘거제중앙초등학교’북동측 인근에 위치하며, 부근으로는 근린생활시설, 공동주택, 다가구주택, 교육시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 등의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

본건 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 중 4층 401호로서,
외 벽 : 드라이비트 등 마감,
내 벽 : 인테리어 등 마감,
창 호 : 새시창호입니다.

이용상태

근린생활시설(학원)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급,배수설비, 화재감지기 등이 시설되어져 있는 것으로 조사됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 3필 일단의 사다리형의 유사토지로서, 지면은 평탄한 '아파트 및 상업용 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 4면으로 포장도로가 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>.
일련번호(2) : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>.
일련번호(3) : 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(거제중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(예인유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-12-18)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경21653 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 연OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 거제시 고현동 1062 거제2차덕산베스트타운 상가동 4층401호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 447,000,000원

토지면적: 158.77㎡ (약 48.02평)

토지지분: 158.7724㎡ (약 48.02평)

건물면적: 187.20㎡ (약 56.62평)

건물지분: 187.2㎡ (약 56.62평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 경상남도 거제시 고현동 소재‘거제중앙초등학교’북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역에는 근린생활시설, 공동주택, 다가구주택, 교육시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다. 대지권의 토지는 4면으로 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속하며, 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 중로1류(폭 20m~25m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 거제중앙초등학교, 예인유치원, 거제중앙고등학교 등 여러 교육기관과 관련된 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2015년 10월 23일에 접수된 연초농업협동조합의 근저당권 (을7)입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: (주)바

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-11

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 사업자등록일(2022-03-11)만 조사되며, 보증금과 차임은 0원이고 대항력이 없어 매각으로 인해 임차권은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 권리 분석 요약

본건과 관련된 등기부채권 총액은 1,035,790,000원입니다. 주요 권리로는 근저당권 2건, 가압류 1건, 그리고 본 경매개시결정(임의경매) 1건이 등재되어 있으나, 모두 말소 예정 등기로 확인됩니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 취득할 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 구조 및 용도

본 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 4층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 드라이비트 등으로 마감되었으며, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 새시창호로 구성되어 있습니다. 현재 근린생활시설(학원)로 이용 중이며, 건물 내 위생설비, 급배수설비, 화재감지기 등이 설치되어 있습니다.

4.2. 주변 상업시설 현황

건물이 위치한 고현동 일대는 근린생활시설, 공동주택, 다가구주택 등이 혼재된 지역으로, 상업 활동이 활발한 지역으로 판단됩니다. 본건과 같은 상가동에 위치한 401호는 학원 등 다양한 근린생활시설 용도로 활용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에 거제중앙초등학교, 예인유치원, 거제중앙고등학교 등 다수의 교육시설이 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의시설

주변에 공동주택과 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련

주요 임차인인 (주)바 는 보증금 및 차임이 0원이며 대항력이 없어 인수 부담이 없습니다.

6.2. 공부 관련

건축물대장 및 토지대장과 실제 현황 간의 공부와의 차이는 없는 것으로 확인되었습니다. 제시외 면적 또한 없는 것으로 조사되었습니다.

6.3. 기타 미확인 사항

임대관계는 미상으로 조사되었으나, 대항력 있는 임차인이 없어 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 고현동의 중심 상업지역에 위치한 근린상가로서, 교육시설이 인접하여 입지조건이 우수합니다. 현재 학원으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조의 건물로 내부 인테리어가 되어 있어 즉시 영업이 가능한 상태입니다. 권리관계가 명확하고 인수할 보증금이나 부담이 없어 투자 가치가 높다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 거제시 고현동의 주요 도로변에 인접하여 접근성이 좋음.

* 명확한 권리관계: 모든 인수 부담이 소멸되는 권리로서 안전한 투자가 가능.

* 수익형 부동산으로서의 잠재력: 학원 등 근린상가로서 안정적인 임대 수익 기대 가능.

* 활발한 주변 지역: 공동주택 및 근린생활시설 밀집 지역으로 배후 수요 풍부.

9. 예상 입찰가

인수 보증금 0원을 고려할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 447,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 유사 물건의 시세 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 따라서, 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 조사 및 주변 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.