나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21672 [1] 경상남도 거제시 장목면 장목리 446-5 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 장평

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 장목면 장목리에 소재하는 ""매동마을"" 남동측 인근에 위치하며, 부근은 마을 주변의 농경지 및 임야 등이 혼재된 해안농촌지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

관내 일반적 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,2) : 공히 부정형의 토지로서, 지면은 서측 하향의 완경사지이고, 토질은 보통시되며, 답(휴경지)임.

인접 도로상태

기호 1,2) : 공히 지적도상 맹지로서, 인접지를 통하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.
기호 2) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기 타 : 별지 "" 감정평가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견"" 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각
-지분매각임.
-공유자 우선매수권 행사는 1회에 한함.
-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 통영지원 2025타경21672 (1)

소재지: 경상남도 거제시 장목면 장목리 446-5

용도: 답 (휴경지)

감정가: 92,070,000원

1.2. 면적

토지면적: 4185.00㎡ (약 1265.01평)

토지지분: 1046.25㎡ (약 316.63평)

건물면적: 0.00㎡ (없음)

건물지분: 0㎡ (없음)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (없음)

건물 제시외면적: 0.00㎡ (없음)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 경상남도 거제시 장목면 장목리에 위치한 "매동마을" 남동측 인근에 소재합니다. 부근은 마을 주변의 농경지 및 임야 등이 혼재된 해안 농촌 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

관내 일반적인 교통 사정은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 상태

본건 토지(기호 1, 2)는 공히 부정형의 토지로서, 지면은 서측 하향의 완경사지입니다. 토질은 보통 수준이며, 현재 답(휴경지)으로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 토지(기호 1, 2)는 지적도상 맹지이며, 인접지를 통하여 출입이 가능합니다.

2.5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지(기호 1)는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(개 제한)에 해당합니다.

본건 토지(기호 2) 또한 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(개 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

3.1. 1. 소유권 현황

- 1993-11-10: 공초자로부터 소유권 이전

- 2020-05-11: 박건보 외 3명에게 상속으로 인한 소유권 이전

3.1. 2. 권리 제한 현황

- 2024-09-27: 현대캐피탈주식회사로부터 박용수 지분 가압류 (말소 대상)

- 2025-07-18: 현대캐피탈주식회사로부터 박용수 지분 강제경매 개시 결정 (본압류로의 이행, 말소 대상)

등기부채권 총액: 13,778,091원

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 없습니다. 다만, 지상권이 개요에 언급되어 있으나, 이에 대한 상세 내용은 파악되지 않았습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임차인 정보는 제공되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

장목면은 거제도 북쪽에 위치하며, 과거 임진왜란 시 병참 기지 역할을 했던 역사적 배경을 가지고 있습니다. 현재는 어업 활동이 활발하며, 거가대교 개통으로 거제시의 새로운 관문으로 부상하고 있습니다. 아름다운 자연 경관과 함께 김영삼 대통령 생가, 장문포 왜성 등 관광 자원이 풍부합니다 [cite:2, cite:5]. 최근에는 장목면 송진포리 일대에 농어촌관광휴양단지 조성 사업이 추진되고 있으며, 장목면 일대에서 기업혁신파크 사업지도 선정되어 지역 개발 잠재력이 높은 지역 중 하나입니다. 또한, 장목면에서는 양파, 유자 등 농특산물도 생산되고 있습니다.

4.2. 주변 개발 계획

거제시는 장목면 송진포리 일원에 18,408㎡ 규모의 '장목 히든포레스트 농어촌관광휴양단지' 조성을 추진 중입니다. 또한, 장목면 구영리와 송진포리 일대 171만㎡ 부지가 기업혁신파크 선도사업지로 선정되어 2030년까지 1조 4천억 원이 투입될 예정입니다. 이러한 대규모 개발 사업은 장목면의 지역 경제 활성화와 가치 상승에 기여할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

장목면은 관광 중심지로서 농소몽돌해수욕장, 대금산 등 자연 명소가 있으며, 김영삼 대통령 생가, 장문포 왜성 등 역사 문화 시설도 갖추고 있습니다 [cite:2, cite:5]. 교육 시설로는 초등학교 2개교, 중학교 2개교가 있으며, 의료 시설로는 병의원 5개소(보건지소 포함), 약국 2개소가 있습니다. 또한, 종교 시설 18개소, 금융 시설 5개소(농협 2, 수협 1, 우체국 2), 경찰관서 2개소(해경출장소) 등이 있습니다.

5.2. 주변 환경

본 건은 경상남도 거제시 장목면 장목리 지역에 위치하며, 주변은 농경지와 임야가 혼재된 농촌 지역입니다. 해안 지역에 위치하고 있어 바다와 접한 환경을 누릴 수 있습니다. 최근에는 마을 환경 개선 사업 등을 통해 아름다운 경관 조성을 위한 노력이 이루어지고 있습니다 [cite:13, cite:16].

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격 증명

본 물건은 농지이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다 [cite:1, cite:3, cite:4]. 미제출 시 낙찰대금의 보증금이 몰수될 수 있으므로, 취득 전 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다. 농지취득자격증명은 농지 소재지 관할 시·구·읍·면의 장에게 신청하며, 농업경영계획서 또는 주말·체험영농계획서 등의 서류가 필요합니다 [cite:3, cite:4, cite:6, cite:7, cite:8].

6.2. 지분 매각

본 건은 토지 일부 지분 매각 물건입니다. 따라서 낙찰자는 전체 토지 면적 중 특정 지분만을 소유하게 됩니다. 이는 향후 토지 이용이나 개발 시 다른 공유자들과의 협의가 필요하며, 명도 및 이용에 있어 복잡성이 발생할 수 있습니다.

6.3. 공유자 우선매수권

경매 진행 시 공유자 우선매수권이 행사될 수 있습니다. 공유자는 법원에서 정한 절차에 따라 낙찰가와 동일한 금액으로 해당 물건을 우선 매수할 수 있습니다. 이 경우, 낙찰자는 소유권을 취득하지 못하게 됩니다. 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한합니다.

6.4. 맹지

본 건 토지는 지적도상 맹지로서, 별도의 도로와 접해 있지 않아 인접 토지를 통해 통행해야 합니다. 이는 건축 등 토지 이용 시 건축법상 진입로 확보 문제로 이어질 수 있으며, 토지 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.5. 가축 사육 제한 구역

본 건 토지는 계획관리지역 내 가축 사육 제한 구역(개 제한)에 해당합니다. 이는 향후 축산업 등 가축 사육 관련 사업을 고려할 경우 제약이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 장점

* 대규모 개발 사업 예정 지역: 장목면 일대에 농어촌관광휴양단지 및 기업혁신파크 사업이 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승 가능성이 높습니다.

* 거제시의 새로운 관문: 거가대교 개통으로 접근성이 향상되었으며, 관광 및 산업 발전의 잠재력이 있는 지역입니다.

* 풍부한 관광 및 역사 자원: 아름다운 자연 경관과 역사 유적지가 많아 관광객 유치에 유리합니다 [cite:2, cite:5].

* 농특산물 생산 지역: 양파, 유자 등 지역 농산물 생산지로 농업적 가치도 보유하고 있습니다.

7.2. 단점

* 지분 매각: 전체 토지가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 관계 및 토지 이용에 있어 협의가 필수적입니다.

* 맹지: 현황 도로와 접해 있지 않아 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 농지 취득 자격 증명 필수: 농지법에 따라 취득 후에도 농지로서의 이용 의무가 있으며, 자격증명 미비 시 보증금 몰수 등의 불이익이 있습니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우 낙찰받지 못할 수 있습니다.

* 가축 사육 제한: 개 제한 구역으로 축산업 관련 활동에 제약이 있습니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 거제시 장목면의 개발 잠재력과 미래 가치를 고려할 때 투자 가치가 있습니다. 특히, 대규모 개발 계획이 예정된 지역에 위치하고 있어 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 농지로서의 성격은 농업 경영 계획 수립 시 중요한 고려 사항이 되지만, 관련 규정 준수 및 지분 매각의 특성을 충분히 이해하고 접근한다면, 향후 개발 가능성을 염두에 둔 투자 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가 92,070,000원을 기준으로 하되, 앞서 분석된 잠재적 리스크(지분 매각, 맹지, 공유자 우선매수권 등)와 해당 농지의 현재 이용 상태(휴경지) 및 농지 취득 관련 규제를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 또한, 인근 유사 토지의 실거래가 및 향후 개발 가능성 등을 면밀히 검토하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수할 보증금이 없으므로, 감정가 대비 비율을 고려하여 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.