나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21680 [1] 경상남도 거제시 거제면 동상리 68 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2) 토지는 경상남도 거제시 거제면 동상리 소재 ""거제초등학교"" 남동측 인근에
위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

기호(3) 토지는 경상남도 거제시 아양동 소재 ""한화오션"" 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 임야 및 농경지 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1,2) 토지까지 차량접근이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

기호(3) 토지까지 차량접근이 불가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1,2) 토지는 세장형의 토지로서, 답으로 이용중임.

기호(3) 토지는 부정형의 토지로서, 자연림 상태임.

인접 도로상태

기호(1,2) 토지 북측으로 약 3m폭의 도로가 소재함.

기호(3) 토지는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 농림지역 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관
한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호(2) : 농림지역 가축사육제한구역(말 양 염소 산양 사슴 닭 오리 메추리 돼지 개
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(모든축종
제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>

기호(3) : 보전녹지지역 가축사육제한구역(개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m
이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 공유지분 매각임.(공유자우선매수 신고는 1회에 한함)
- 농지취득자격증명 요함.(미제출시 매수보증금미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21680 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 거제면 동상리 68

* 용도: 답 (전, 답, 임야 등 현황 용도)

* 감정가: 188,453,000원

* 토지면적: 2990.00㎡ (약 904.54평)

* 토지지분: 1495㎡ (약 452.27평)

* 건물면적: 0.00㎡ (없음)

* 매각대상: 토지 일부 지분 매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

2. 입지조건

* 위치: 경상남도 거제시 거제면 동상리 소재 '거제초등학교' 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위 환경: 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 토지 형태: 세장형의 토지로서, 현재 답으로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 토지 북측으로 약 3m 폭의 도로가 소재합니다.

3. 권리분석

* 총 채권액: 76,704,863원

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 정분순 (2000-07-29)

* 소유권 이전 (협의분할 상속): 이태존 외 1명 (2010-11-25)

* 가압류: 신용보증기금 (2024-12-18, 16,865,909원)

* 가압류: 경남신용보증재단 (2025-05-26, 38,518,000원)

* 강제 경매 개시 결정: 신한카드주식회사 (2025-07-18)

* 가압류: 경남은행 (2025-07-23, 21,320,954원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

* 주변 시설: '거제초등학교'가 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지 및 임야가 혼재된 지역입니다.

* 개발 잠재력: 본 토지는 농림지역, 농업진흥구역 등으로 지정되어 있어, 대규모 개발보다는 농업 관련 시설이나 소규모 주거시설이 적합할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: '거제초등학교'가 인근에 소재합니다. 기타 상세한 편의시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

* 주요 시설 접근성: 농경지 및 임야가 많은 지역 특성상, 대규모 상업 시설이나 생활 편의 시설까지의 접근성은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 분묘기지권: 현장 조사 시 분묘가 발견될 경우, 분묘기지권이 성립될 수 있으며 이는 소유권 행사 및 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 본 토지는 농지이므로, 매수 시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수 보증금 미반환의 불이익이 있습니다.

* 맹지 가능성: 일부 기호 토지(기호 3)는 지적도상 맹지로 확인되어, 향후 토지 이용 시 도로 편입 등 추가적인 문제가 발생할 수 있습니다. (본건 주소지는 거제면 동상리 68이므로, 해당 필지의 도로 상황은 추가 확인이 필요합니다.)

* 토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역 등에 해당되어 토지 이용에 제한이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 거제면 동상리에 위치한 답(논)으로, 토지 일부 지분 매각 건입니다. 감정가는 1억 8천여만 원 수준이나, 토지 지분 매각으로 실제 취득 가능한 면적은 1495㎡입니다. 주변 환경은 농경지와 임야가 혼재되어 있으며, 차량 접근성은 보통 수준입니다. 권리 관계는 다수의 가압류 및 강제경매 개시 결정이 있으나, 매각으로 모두 소멸될 예정입니다. 다만, 분묘기지권의 가능성과 농지취득자격증명 필요 여부는 주요 고려사항입니다. 토지이용계획상 농림지역 및 농업진흥구역 등에 해당되어 행위 제한이 따릅니다.

8. 투자 포인트

* 경매로 인한 시세 차익 가능성: 감정가 대비 현저히 낮은 가격으로 낙찰될 경우 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 농업 목적 활용: 농업진흥구역임을 감안하여, 농업 관련 사업 또는 농지 확보를 목적으로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

* 지분 매각으로 인한 낮은 초기 투자 비용: 전체 토지가 아닌 지분 매각이므로, 상대적으로 낮은 금액으로 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 권리 분석상 인수할 보증금은 없으나, 총 채권액 76,704,863원을 참고하여 신중하게 결정해야 합니다. 분묘기지권 등 잠재적 리스크와 농지 취득 자격 증명 필요성을 고려하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 현장 답사를 통해 분묘 존재 여부, 도로 상황, 주변 시세 등을 면밀히 조사한 후, 경쟁 입찰자의 성향 및 본인의 투자 목표를 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가 산출은 추가적인 시장 조사 및 전문가 컨설팅을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.